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임대차보증금 채권양도양수계약서 (채권양도통지서 포함) 평가A+최고예요

채권 양도양수 계약서양도인(임차인) : 홍길동 (*************)서울 강남구 도곡동 000양 수 인 : S전자 주식회사경기도 수원시 팔달구 매탄3동 416홍길동을 "갑"이라 하고 S전자 주식회사를 "을"이라 하여, "갑"과 "을"은 다음과 같이 채권양도양수 계약을 체결한다.제1조 (계약의 목적)양도인 갑은 양수인 을에 대하여 아래의 채권을 제2조 이하의 약정으로 대금 원에 매도하며, 양수인 을은 갑으로부터 이를 매수하여 그 대금을 지급함과 동시에 그 채권증서를 인도받는다.부동산임대차보증금 반환채권 : 금 일억오천만 원정 ( 150,000,000 )임대목적물 : 서울 용산구 청파동 16-106임대인(소유인) : 정승아 ( ************* )임차인 : 홍길동 ( ************* )임대차계약기간 : 2014 년 2 월 1 일부터 2016 년 1 월 31 일까지 (24)개월위 임대차계약과 관련하여 임대인으로부터 임차기간 만료 시 반환 받을 임대차 보증금채권 금 일억오천만 원정 ( 150,000,000 )제2조 (통지의무)1. 양도인 "갑"은 지체없이 제3채무자 정승아에게 위 채권이 양도되었음을 통지하거나 제3채무자 정승아의 승낙을 얻는다.2. 전호의 통지 또는 승낙은 확정일자가 있는 증서로서 하여야 한다.제3조 (보증 및 담보)양도인 "갑"은 제3채무자 정승아가 양도인 "갑"에게 대항할 수 있는 사유가 없음을 보증하며, 또한 본건 매매대금의 한도에서 제3채무자 정승아의 자력을 담보한다.제4조 (계약해제)제3채무자 정승아가 본건 양도의 통지를 받을 때까지 양도인 "갑"에게 생긴 사유로써 양수인 을에게 대항하는 경우에 양수인 "을"은 최고절차 없이 즉시 본건계약을 해제할 수 있다.제5조 (대금의 반환)전조의 경우, 양수인 "을"은 본건 채무를 양도인 "갑"에게 다시 양도하는 절차를 밟아야 하며, 이와 동시에 양도인 "갑"은 본건 대금에 대하여 본 계약 성립일부터 변제에 이르기까지 연 1할의 비율에 의한 이자를 부가하여 양수인 "을"에게 반환하여 한다.제6조 (대금의 보충)양수인 "을"이 제3채무자 정승아에 대하여 강제집행을 하였으나 그 금액이 본건 대금액에 미달일 때는, 양도인 "갑"은 그 부족액을 즉시 양수인 "을"에게 지급하여야 한다.제7조 (분쟁관할)본 계약과 관련하여 분쟁이 발생 시 양도인의 주소지 관할 법원을 관할 법원으로 한다.위 계약의 성립을 증명하기 위하여 본 증서 2통을 작성하여 각자 서명 및 날인한 후, 각각 1통씩 보관한다.계약일자 : 2013 년 11 월 19 일양도인 "갑"성 명 : 홍길동 (인)주 소 : 서울 강남구 도곡동 000연락처 : (02) 530-1234양수인 "을"성 명 : S전자 주식회사 (인)주 소 : 경기도 수원시 팔달구 매탄3동 416연락처 : (031) 725-3928

법률서식| 2013.12.10| 3페이지| 1,300원| 조회(3,852)

부동산계약, 임대차보증금, 채권양도통지서, 양도계약, 임대차보증금반환채권, 부동산..

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지방자치단체의 광역행정에 대한 실증적 분석 및 연구 : 광명시과 구로구 간 빅딜 사례를 중심으로

< 목 차 >Ⅰ. 문제의 제기 1Ⅱ. 광역행정의 의의 21. 광역행정의 개념 22. 광역행정의 필요성 3Ⅲ. 광역행정체제의 평가 51. 현행 광역행정체제 52. 대안적 광역행정체제 7Ⅳ. 광역행정의 구체적 사례 81. 사례의 선정 82. 정책의 추진과정 93. 광명시 - 구로구의 협동적 환경정책의 성과 154. 사례를 통한 자원회수시설 입지분쟁의 바람직한해결 방안 제시 16Ⅴ. 광역행정 발전을 위한 정책적 건의 201. 자치단체장 및 관련공무원의 인식전환 202. 자치단체 간 협력사업관련 정보?지식교류의 활성화 203. 재정지원수단의 강화 214. 광역행정체제의 법제도적 보완 225. 새로운 광역행정체제의 도입 236. 지역거버넌스의 협상과 조정의 강화 24Ⅵ. 참고문헌 26Ⅰ. 문제의 제기1995년부터 추진된 행정구역개편, 특히 시군통합을 비롯한 도농통합의 행정구역의 수평적 확대는 광역행정수요의 증가를 가져왔다. 이 같은 행정서비스는 쓰레기와 폐기물처리 등의 혐오시설설치에서부터 교통과 지역개발에 이르기까지 주변자치단체와의 협력을 요구하는 광역행정서비스들이었다. 그러나 현재에 이르러서, 단독 자치단체를 중심으로 지방행정이 이루어져야 한다는 관념이 주를 이루는 까닭에, 결과적으로 행정서비스 전달에 있어서 지방자치단체 간 협력보다는 대부분 구역의 개편을 중심으로 한 시군통합과 같은 극단적 정책들이 추진되어 왔다.이러한 광역행정서비스의 수요의 증가에 대하여 미국과 영국 등 외국의 사례를 보면 지방 공공서비스 전달체계의 개선을 위해 기존의 정형화 된 지방정부의 영역을 넘어서서 다양한 전달체계와 탄력적인 제도들이 도입되어 실시되고 있다. 이 제도들은 구역에의 개편 등의 하드웨어적인 측면의 수정보다는 기존의 자치권을 인정하는 전제하에서 대안적 로컬 거버넌스 체제를 모색하고 있음을 시사하고 있다.그러나 같은 관점에서, 우리나라에서 계속되어 온 광역행정체제와 관련된 선행연구를 살펴보면, 특별지방자치단체 도입 및 관계정립방안(이은재, 1997; 금창호 외, 2004), 민관협정부에 대한 정책결정과정에 지방정부가 적극적으로 참여하여 상위정부의 법령, 계획, 정책 등의 입안 및 실시에 연합조직을 통하여 참여하고 의견반영을 할 수 있다는 점에서 정책참여 거버넌스의 활성화를 꾀할 수 있다(송두범, 2004).(4) 도시의 급속한 발전대도시화에 따라 중심도시는 위성도시 및 근교지역을 흡수하여 일종의 집합도시(conurbation)를 이룸으로써 광역도시권이 형성되는 것이다. 이러한 광역도시권내에서는 특히 지역 간의 기능적 의존성이라는 측면에서 볼 때, 광역권 내에서의 인구, 교통, 상하수도, 도로, 경찰 등 각종 행정문제의 양적인 증대와 질적인 변화에 따라 일정한 지방자치단체의 관할구역뿐만 아니라 인접구역까지 관계되는 광역권 전체를 대상으로 하는 행정처리 방식이 요구되고 있다.Ⅲ. 광역행정체제의 평가1. 현행 광역행정체제현재 우리나라에서 시행되고 있는 광역행정체제는 크게 사무위탁, 행정협의회, 지방자치단체조합, 그리고 지방자치단체 간 협력사업으로 구분된다. 우선, 사무위탁은 서비스계약의 개념(service agreement)에서 소극적인 범위의 협력제도에 해당된다. 한 자치단체가 자치사무를 다른 자치단체에 위탁한다는 측면에서 법적으로 구체적인 절차나 방식이 구체화되어있지는 않다. 따라서 제도 자체가 까다롭지 않고 당사 간 융통성이 큰 장점을 가진 반면, 현실에서의 적용에 있어서는 정형화된 절차나 형식이 없이 관례에 따라 당사자 간 협약에 대부분의 결정사항이 위임되어 있어 협력경험이 부족하고 협상문화가 발달하지 못한 상황에서는 오히려 제도적 융통성이 적극적 활용을 제한하는 요인으로 작용하고 있다.다음으로, 행정협의회는 사후적인 갈등해결적 역할에서 제도의 한계와 문제점을 찾아 볼 수 있다. 행정협의회는 협력대상사무에 제한이 없어 주민의 생활영역이 점차 확대되어 가는 추세에 비추어 활용도가 계속 증가할 것으로 예상되지만, 제도 자체가 갖는 분쟁해결능력과 실무적 집행력의 부족과 관련하여 발생하는 본질적인 문제점이 해결과제로 지적되고 있다. 특히 사과적으로 갈등관리 역량을 제고하는 데 도움이 될 수 있다. 이와 같은 이유로 선정된 당해 사안을 구체적으로 살펴보자면 다음과 같다.2. 정책의 추진과정(1) 협력의 태동광명시와 구로구 간 협력적 거버넌스 구축의 원인으로 자원의 불균형성을 들 수 있다. 광명시의 경우, 인구가 30만 명을 넘어선 1993년도부터 광명시의 전체적인 쓰레기처리장을 확보하기 위하여 시 외곽에 불모지로 방치되어 있던 폐광지역(광명시 가학동 산 16-1번지)을 복원하여 하루 처리용량 300톤 규모의 쓰레기소각장을 건설하였다. 한편, 광명시는 1981년 이래 하루 10만톤 가량의 생활하수를 가양하수종말처리장(서울시 강서구 마곡동 91번지, 하루 처리용량 256만톤 규모)에서 위탁처리 해주던 서울시가 10만톤 초과분량에 대해서 광명시가 자체적으로 처리해줄 것을 요구함으로써, 자체적으로 하수처리장을 건설하여야 하는 상황에 처하였다. 반면에 구로구의 경우 1998년 1월 1일 개정되어 시행된 '폐기물처리시설설치촉진 및 주변지역지원 등에 관한 법률'의 영향으로 소각장 설치에 대한 환경부의 승인을 받지 못하는 등 자체적으로 쓰레기처리장을 건설하는 것이 사실상 불가능하였고 다만 구로구는 서울시의 하수종말처리장을 보유 중에 있었다. 즉 광명시는 쓰레기 처리장을 보유한 대신 하수종말처리장이 없었던 반면, 서울시 구로구의 경우 하수종말처리장을 보유한 대신 쓰레기처리장이 없는 자원의 불균형이 발생했다는 것이다.광명시의 경우에 있어서, 광명시 소각로 공사 중 폐기물정책의 변경이 광명시와 서울시 구로구 간 협력적 거버넌스 구축에 참여하도록 유인한 참여의 유인기제라고 볼 수 있다. 광명시는 2000년 소각시설이 완공되어 가동 시 1일 약 157톤의 여유용량이 발생하는 문제를 해결하기 위하여 구로구에서 발생하는 쓰레기의 반입이 필요하였다. 광명시는 서울시와의 협상을 통해 하수처리장을 독자적으로 건립할 필요가 없어 예산을 절감할 수 있고 부지선정으로 야기되는 집단민원을 미연에 방지할 수 있다는 것이다. 또한 광명시는구, 광명시 소각장 관계 국?과장들이 모여서 공동이용추진에 관한 간담회를 시작하였는데, 그 간담회는 약 2개월에 한 차례씩 2000. 5. 2. 까지 계속되었다. 서울시, 광명시, 구로구가 교대로 회의를 주관하는 형식을 취하였는데 회의의 성격을 분석하여 보면 관련당사자회의와 중재 및 조정회의로 나누어 볼 수 있다. 이들 정책 관련 집단들의 주요협상을 5단계로 나누어, 각 단계의 주요쟁점사항과 서울시, 구로구, 광명시의 의견을 살펴보면 다음과 같다.1) 1단계 협상(1998. 6. 15)이 단계는 1998년 6월 15일에 환경부 주관으로 실시한 실무회의에서 시작되었다고 할 수 있다. 이 단계의 주요 쟁점 사항으로 구로구 소각장 건립 반대 민원 해결을 위한 광명시 소각장의 공동이용이 문제가 되었다. 이에 대해 구로구와 서울특별시는 공동이용에 동조하는 입장이었고, 광명시는 구로구의 쓰레기를 받아들이기 위해서는 주변지역 주민들의 동의가 전제될 경우 가능하다는 입장을 표명하였다.2) 2단계 협상(1998. 11. 12 ~ 1999. 3. 17)협상의 2단계는 1998년 11월에 서울특별시가 실무회의를 주관한 이후부터 1999년 2월과 3월에 각각 광명시와 구로구가 실무회의를 주관한 시기로 볼 수 있다. 이 단계의 쟁점사항은 광명시 소각처리시설 공동이용 시 시설비와 운영비 부담문제, 주민수혜사업비 분담문제 등이었다. 협상과정에서 구로구는 시설 운영비를 각각 50%씩 부담하고, 구로구는 10%를 추가로 더 부담하겠다는 의견을 제시하였다. 서울시는 시설비 부담 시 서울시와 구로구가 공동부담해야 할 것이지만, 주민수혜사업과 토지매입비 등은 분담에서 제외되어야 한다는 입장을 표명하였다. 광명시는 시설비 분담은 국비를 제외한 지방비 중 쓰레기 발생비율에 따라 부담해야 하며, 운영비와 반입수수료는 쓰레기 반입량에 대한 반입비와 운영비에 대해서 10%를 가산해야 하고 주민수혜사업은 전량 서울시가 분담해야 한다는 입장을 표명하였다. 따라서 이러한 초기의 요구에 대해서는 의견의 일치를 다. 예를 들어 쓰레기처리시설의 설치?운영과 같은 경우에는 배출지역이 처리지역에 대해 처리비 이외에 환경적인 피해만큼을 보상해 주는 지역보상(community fee)제도의 확립이 필요하다.④ 제3자(전문가)의 참여와 역할분쟁해결을 위해 행정기관이 제시한 분쟁해결안보다 전문가 등의 제3자의 해결방안 도입을 더 신뢰하는가에 대한 설문에서 39.9%가 신뢰한다고 하였고 주민대표구성에 있어서 전문가를 추천하는 경우가 주민들로만 구성하는 경우보다 더 신뢰한다고 46.5%가 그렇다고 응답하였다. 이는 주민들의 전문지식이나 정보의 부재로 기관과의 협상에서 절대 불리하다고 판단하고 있는 것으로서 주민들 입장을 대변하고 행정기관과의 대등한 위치에서 이해당사자인 주민들로의 신뢰를 바탕으로 중재?조정 역할을 담당하게 함으로써 객관적 조정역할을 할 수 있으며 행정에 대한 이해의 폭을 넓혀 줌으로써 분쟁해결에 보다 쉽게 접근 할 수 있는 방법이다.⑤ 언론에 의한 시민의 공감 조성주민의 입장과 혐오시설 설치의 불가피성에 대하여 공정하고 객관적 시각에서의 올바른 정보전달은 이해당사자인 주민들의 신뢰를 재고시키고 시민들의 공감대를 형성함으로서 분쟁해결에 매우 큰 요인으로 작용한다. 따라서 혐오시설의 설치의 불가피성을 인정한다면 언론의 협조가 매우 중요하다 하겠다. 이는 언론이 분쟁해결에 영향을 미친다는 설문에서 76.1%는 그렇다고 응답하는 데에서도 알 수 있으며 일본의 쓰기나미구 소각장 분쟁해결에도 효과가 큰 것으로 나타났다.⑥ 정치적 지지유도현재의 표를 의식한 정치인들이 분쟁해결을 위하여 매우 소극적으로 대응하고 있는 자세에서 탈피하여 적극적으로 분쟁해결에 참여토록 하여 지지를 이끌어 내는 것이 분쟁해결에 효과적인 방법이라 하겠다.⑦ 행정의 투명성 제고와 독단성 배제행정기관은 밀실행정과 행정편의주의, 밀어붙이기라는 주민의 지적에 대해 겸허하게 수용하고, 과거 중앙정부에 의한 일방적인 개발방식, 관존민비적 사고와 관 주도로 개발을 추진했던 시기와는 판이하게 달라진 사회환경을 인정해야 다.

사회과학| 2013.12.10| 28페이지| 3,500원| 조회(246)

지방행정, 광역행정, 지방자치단체, 빅딜, 도시행정, 광역행정체제, 환경빅딜, 광역행..

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상가임대차보증금반환의 대항요건

상가임대차보증금반환의 대항요건1. 법 적용대상(1) 건물1) 사업자등록의 대상이 되는 상가건물임대차에 대하여 적용: 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록2) 통상 말하는 상업용 건물뿐만 아니라 상가, 공장 등 사업자 등록이 되는 건물이면 해당3) 임대차건물의 주된 부분을 영업용으로 사용하고 나머지를 비영업용으로 사용하는 건물의 경우에도 대상이 됨4) 임차건물의 일부는 주거로, 일부는 상가로 사용하면서 주민등록과 사업자등록이 모두 되어 있는 경우, 어떤 법을 적용하는지에 논란이 있으나 모두 민법의 특별법이라는 규정만 있을 뿐 양법 사이의 관계에 대해 기준이 없어 구체적인 사정을 고려하여 적용법률을 가려야 할 것임.(2) 임차인의 자격1) 상가건물이라도 임차인 사업자등록이 안 되는 사람이나 단체의 경우는 제외2) 비사업용 내지 비영업용인 종이나 동창회사무실 등을 위한 건물임대차에는 사업자등록을 할 수 없으므로 적용 안 됨.(3) 보증금액1) 보증금 + [ 차임(월세) × 100 ] 을 한 금액이,① 서울시 : 3억 이하② 과밀억제권역 : 2억 5천만원 이하③ 광역시 : 1억 8천만원 이하④ 기타 지역 : 1억 5천만원 이하이어야 한다.2) 사례의 경우, 보증금 1억 5천 + [ 차임 200만원 × 100 ] = 3억 5천 이므로 적용대상 아님2. 상가건물임차권의 존속기간 (임대차기간)(1) 계약기간주택임대차보호법이 최소 계약기간을 2년으로 인정하는 것과는 달리, 상가건물임대차보호법에서는 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 계약의 경우 그 기간을 1년으로 간주한다. 이 때 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다.(2) 임차인의 계약갱신요구권1) 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 전 6월부터 1월까지 사이에 요구한 계약갱신에 대하여 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못한다. (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)2) 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 누적 갱신된 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. (동법 제10조 제2항)3) 갱신되는 임대차는 직전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보나, 차임과 보증금은 동법 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다. (동법 제10조 제3항)4) 단, 아래 내용 중 어느 하나라도 해당되는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다.① 임차인이 3기의 차임액(3개월치 월세금액)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우,② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우,③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우,④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우,⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우,⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우,⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우로,- 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우.- 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우- 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우.⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(2-1) 계약의 묵시적 갱신주택임대차와 마찬가지로 상가주인이 계약기간 만료 6월에서 1월 전까지 계약의 갱신을 거절하거나 계약조건의 변경을 통지하지 않는 경우 계약기간이 만료되는 때에 원래 계약조건과 동일한 조건으로 재계약되는 것을 계약의 묵시적 갱신이라고 한다.묵시적 갱신의 계약기간은 1년으로, 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든 상가주인에게 계약의 해지를 요구할 수 있고 상가 주인이 이 요구를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 해지된다. 이 때 주인은 보증금을 반환하여야 한다.3. 대항요건(1) 상가건물의 인도1) 임대차보호법의 주택의 인도에 있어서와 같이 현실인도, 간이인도, 점유개정에 의한 인도, 목적물반환청구권에 의한 인도도 포함2) 점유이전의 객관적 확인에 대하여, 주택과 달리 상가의 경우 영업을 위한 준비기간이 상당히 필요한 점을 요하여, 실제 점유를 하지 않고 점유를 가장한 임차인이 있을 수 있어 분쟁의 여지가 있으므로 점유 이전의 자세한 판단이 필요함.3) 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 이는 소유자가 바뀌어도 효력이 있는 것으로, 종전의 소유자에게는 보증금 반환을 요구하지 못한다.(2) 사업자등록 : 공시방법1) 사업자는 영리목적의 유무에 불구하고 사업 상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자(부가가치세법 제2조 제1항)로서, 개인 뿐 아니라 법인 및 비법인 사단·재단 기타 단체도 포함한다(동법 제2조 제2항). 따라서 사업자는 부가가치를 창출해 낼 수 있는 정도의 사업형태를 갖추고 계속적이고 반복적 의사로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말한다.2) 사업자 등록은, 부가가치세법상 면세사업자도 법인의 경우 법인세법, 개인의 경우 소득세법의 규정에 의해 사업자등록을 할 의무가 있다.3) 사업자등록의 유효성 문제에 대하여,상가건물 임대차보호법은 "사업자등록을 신청한 다음날부터" 대항력을 갖는 것으로 규정하여, ① 사업자등록을 신청하였으나 수리되지 않은 경우, ② 사업자등록이 말소된 경우에 문제가 된다.- ①의 경우, 당사자가 세무서를 상대로 행정소송 등의 절차를 거쳐 해결- ②의 경우, 폐업이나 직권말소 등의 경우가 있을 것인 바, 이 경우 말소될 때까지는 대항력이 있는 것으로 보아야 할 것이다.사업을 폐지하였으나 사업자 등록을 말소하지 않은 경우, "이미 사업자의 지위를 상실하였으므로 등록이 형식적으로 존속한다 하더라도 대항력을 인정할 수 없다는 견해"와 "사실 상 폐업한 경우 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정취지로 보아 그 사업자등록은 부가가치세법과 상가임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록으로 볼 수 없다"는 판례가 있다(대법원 2005다64002)폐업신고로 다시 사업자등록을 신청한 경우, 폐업신고로 인해 대항력이 소멸하고 새로이 사업자등록을 신청한 때부터 대항력이 발생한다.4) 사업자등록의 적절한 공시방법 인정의 문제에 대하여,사업자등록은 주택임대차보호법상의 주민등록과 같이 공시방법이므로 이해관계인이 임차인의 존재를 명백히 알 수 있는 경우에만 공시방법으로 유효하고, 이해관계인은 동법 제4조에 의거하여 열람 시 사업자등록신청서, 임대차계약서 및 도면의 기재에 따르게 되므로 그 기재가 건물등기부상의 지번과 일치하지 않아 열람이 불가능할 시 부적법한 사업자등록으로써 결국 공시방법을 제대로 갖추지 못하여 대항력이 발생하지 않는다.5) 임차인과 사업자등록명의인이 다른 경우에 대하여,임차인과 사업자등록명의인이 동일인일 것을 요건으로 하며 동일인이 아닌 경우 대항력은 인정되지 않는다. 다만, 동거가족이나 부부사이인 경우, 사업자등록 신청시 임차인과 사업자 사이의 관계를 소명하는 방법을 첨부하여 등록신청을 수리하는 방법을 이용함으로써 공시성을 갖춘 경우에는 대항력을 인정해야 한다는 견해가 유력하다.6) 사업장 소재지는, 주택임대차의 경우는 주민등록이 정확하면 계약서상의 주소가 부정확해도 무방하나, 상가건물임대차의 경우는 사업자등록시 임대차계약서상의 지번이 공시의 유효성을 판단하는 기준이므로 계약서의 지번이 등기부의 지번과 상이할 경우 대항력을 갖추지 못함을 주의하여야 한다.7) 주택임대차보호법과 마찬가지로 사업자등록이 말소·변경되지 않고 경매절차에 있어서 배당요구의 종기까지 유지되어야 한다(대법원 2005다64002)8) 사업종류 등의 변경은 대항력 존속에 영향이 없고, 소재지나 사업자의 변경이 문제된다.(3) 확정일자 받은 날과 담보물권의 비교확정일자라 함은, 대항력을 갖춘 임차인이 관할 세무서장에게 임대차계약서에 날짜가 기재된 도장을 받는 것을 말한다. 확정일자를 받게되면 경매 또는 공매에 의해 건물이 매각될 경우 확정일자 후에 발생한 금전거래에 우선하여 보증금을 변제받을 권리, 즉 우선변제권을 갖게 된다. 이 확정일자 받은 날과 다른 담보물권 설정일을 비교하여 우선순위를 가리게 된다. 즉, 우선변제적 효력은, 대항력과 확정일자를 갖추고 그 요건이 최후로 성립된 것을 기준으로 할 것인바, 예컨대 인도와 사업자등록, 확정일자, 저당이 같은 날 설정되었다면, 대항력이 다음날 0시에 시작되므로 저당권이 우선하게 된다(대법원 98다46938).

법학| 2013.12.10| 5페이지| 1,000원| 조회(515)

임차인, 계약갱신요구권, 상가임대차보증금반환의 대항요건, 상가임대차보증금반환

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임대차계약서부동산의 표시소재지 : 서울 용산구 청파동 16-106건물의 표시 구조 및 용도 : 세멘부록조 스레트즙 평가건주택 및 점포면적 : 69.92 ㎡임대할 부분 : 1층 69.92㎡ 전부(임대할 부분이 건물의 일부인 경우에는 도면을 작성하여 붙인다)당사자의 표시임대인 이름(회사이름과 대표자) : 정승아주소(회사본점이 있는 곳) : 서울 중구 서소문동 000주민등록번호(사업자등록번호) : *************전화번호 : (02) 123-4567임차인 이름(회사이름과 대표자) : 홍길동주소(회사본점이 있는 곳) : 서울 강남구 도곡동 000주민등록번호(사업자등록번호) : *************전화번호 : (02) 530-1234계약서 본문제01장 계약총칙제1조 (계약의 목적)본 계약은 임대인(이하 '갑'이라고 한다.)은 영업시설의 일체를 임차인(이하 '을'이라고 한다.)에게 양도하기로 하고, 임차인은 그 대금을 지급하기로 하여 체결된 계약이다.제2조 (일반적 조항)① 본 계약에서 정하는 이행의 종기는 별도의 정함이 없는 한 통상적인 금융기관 또는 관공서의 업무 종료시간을 이행의 종기로 한다.② 본 계약에서 이행의 장소는 별도의 정함이 없는 한 계약서를 작성한 중개업자의 사무소로 한다.③ 본 계약에서 지급할 이자는 년6%의 이자율로 한다. 다만 이행의 지체와 관련된 지연이자는 월2부(2%)로 한다. 일수로 계산 할 이자계산에 있어서 1월은 30일로 한다.④ 당사자 간 지급하여야 할 금전은 계약체결 당시 지정한 계좌로 입금함으로써 지급된 것으로 한다. 지급받을 자의 사유로 인하여 입금이 불가능한 때에는 계약에 관여한 중개업자에게 임치 또는 법원에 공탁할 수 있으며 임치 또는 공탁된 때 지급된 것으로 한다.⑤ 당사자는 거래은행을 지정하여 상대방과 중개업자에게 고지하여야 한다. 불고지한 경우에는 제4항의 규정을 준용한다.1. 임대인 : 국민 은행 예금주 : 정승아2. 임차인 : 하나 은행 예금주 : 홍길동제3조 (비밀유지의무)① 거래관계 당사자(이하 거래에 의사능력, 행위능력이 있는 것으로 추정한다.② 계약의 당사자(계약에 참여한 가족 및 특수관계인을 포함한다. 이하 '계약의 당사자'라고 한다.)는 제1항의 능력이 없거나, 그 능력이 제한을 받고 있는 때에는 그러한 사실에 대하여 계약을 체결하기 전에 숨김없이 중개업자와 상대방에게 고지를 하여야 한다.③ 전항의 고지의무를 위반한 경우 상대방은 계약의 무효를 주장하거나 또는 계약을 취소할 수 있다. 다만 그러한 사실을 알면서도 고지하지 아니한 자는 상대방에 대하여 제32조의 징벌적손해배상을 하여야 한다.④ 계약이 무효 또는 취소된 때에는 제1항의 능력이 없음을 알면서 또는 조금만 주의를 기울이면 알 수 있었음에도 알지 못한 상태에서 계약을 체결한 자는 상대방에 대하여 교부한 것의 반환 및 손해배상을 청구할 수 없다.⑤ 중개업자와 상대방은 거래 중에 알게 된 상대방의 능력에 대한 사실을 누설하여서는 아니 된다. 정당한 이유 없이 누설한 자는 그로 인해 상대방이 입은 정신적 손해에 대하여 배상하여야 한다.제04장 의사표시의 방법과 효력에 관한 사항제7조 (의사표시의 방법)① 계약과 관련한 일체의 의사표시(상대방에 대한 최고, 내용증명우편, 통지나 통보를 포함한다. 이하 '의사표시'라고 한다.)는 계약의 상대방에 대하여 구두 또는 서면으로 한다.② 전항의 '계약의 상대방'은 원칙적으로 계약 당사자를 말한다. 다만 부득이한 사유가 있거나 특별한 사정이 있는 때에는 계약당사자가 지정한 자, 동거하는 가족, 중개업자에게 한 의사표시도 그 효력이 있다.③ 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야한다. 다만 당사자들의 합의에 의하여 의사표시의 수령권자를 단독으로 지정한 경우 그 자에 대한 의사표시는 전원에 대하여 그 효력이 있다.④ 의사표시는 계약서 상 주소나 전화번호로 하여야 한다. 당사자는 주소 또는 전화번호가 변경된 때에는 즉시 상대방과 중개업자에게 고지하여야 한다. 고지의무 위반으로 의사표시가 도달하지 못한 때에는 고지하지 않시설물인 부동산이 임차인이 하고자 하는 영업에 적합한지에 대한 조사는 임차인이 하여야 한다.② 임대인의 업종과 다른 업종을 위한 건축물의 용도변경, 영업의 인?허가?신고?등록, 영업의 개시에 관한 사항은 임차인의 책임과 비용으로 한다.③ 제2항의 사유로 인하여 영업이 불가능하거나 현저하게 영업에 관한 비용이나 상당한 준비기간이 소요될 때에는 임차인은 임대인에게 교부된 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.④ 계약이 체결된 이후에는 건축물의 면적의 차이, 시설기준의 미달 등 부동산 및 영업시설에 대한 하자는 계약의 성립과 효력에 영향을 미치지 아니한다.제06장 계약의 내용에 관한 사항제11조 (계약금)① 계약금은 원칙적으로 임대차보증금의 10%로 하여 계약서 작성 시에 지급한다. 다만 별도의 약정이 있는 때에는 그 약정에 따른다.[계약금에 관한 합의]1. 임차인은 계약금 중 금 일천오백만 원을 2013. 11. 19 까지 임대인에게 지급하기로 한다.② 임차인이 현금보관증을 임대인에게 교부하여 계약금의 전부가 지급된 것으로 간주하는 당사자 간의 합의는 계약금의 전부지급으로서의 효력이 있다.③ 계약금 중 일부를 다른 약정한 날에 지급하기로 한 경우 그 약정일에 지급되지 않은 때에는 임대인이 그 이행을 청구하였음에도 불구하고 그 지급이 없는 때와 임차인의 연락이 두절된 경우에는 즉시 계약을 포기한 것으로 간주한다. 이때 교부된 계약금은 위약벌로 임대인에게 귀속한다.④ 제3항의 청구는 계약서상의 전화 또는 휴대폰 문자로 하는 경우를 말하며 제4장 의사표시의 방법과 효력에 관한 사항을 준용한다.⑤ 계약금은 당사자의 합의로 중개업자에게 보관케 할 수 있으며, 임차인이 중개업자에게 계약금을 교부한 때에 계약금을 임대인에게 교부된 것으로 한다.제11조의 1 (계약금에 의한 해제)① 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타의 물건을 계약금?보증금 등의 명목으로 상대방(수령권자를 지정한 경우 수령권자에게 교부한 것을 포함한다.)에게 교부한 것은 명칭여하를 불문하고 이를 계약금이라고(선불, 후불)로 지급하기로 한다.② 임차인은 보증금이 남아 있다는 이유로 월세의 지급을 거절하지 못한다.제13조 (관리비 등)임차인은 월세 이외에 관리비 월 십오만원( 150,000) 을 월세와 함께 지급하여야 한다.제14조 (중도금)① 중도금지급기일에 중도금을 지급하지 못하고, 당사자의 합의로 중도금지급기일을 다시 정한 경우 그 지급기일에 중도금이 지급되지 못하면 별도의 통지 없이 계약은 해제된 것으로 본다. 이때 교부된 계약금은 위약벌로 임대인에게 귀속한다.② 전항의 경우 임대인은 계약을 해제하지 않고 기간을 정하여 계약대로의 이행을 청구할 수 있다. 이때에는 임대인이 기한일 까지 중도금지급기일의 연장을 승낙한 것으로 한다. 다만 임차인이 계약을 포기한 때에는 계약이 종료된다.제14조의 1 (중도금지급이후의 해제)① 중도금 지급이후에는 원칙적으로 계약을 해제하지 못한다. 다만 당사자 간에 다른 약정이 있는 때에는 그에 따른다.② 임차인은 중도금지급 이후라도 계약금과 중도금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다. 임차인의 해제는 해제의 의사표시가 상대방 또는 중개업자에게 도달한 때 그 효력이 있다.③ 임대인은 중도금지급 이후라도 계약금과 중도금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다. 임대인의 해제는 해제의 의사표시와 함께 받은 금액의 2배를 현실적으로 제공한 때 또는 임차인의 지정계좌에 입금된 때에 계약은 해제된다. 다만 임차인이 지정계좌를 해지함으로 입금을 할 수 없는 경우에는 해제의 의사표시로 계약은 해제되며 반환의무는 여전히 존속한다.④ 본조에 의하여 계약이 해제된 경우 계약은 청산되어 소멸된 것으로 본다.⑤ 본조에 의한 계약의 해제는 잔금지급일 10일 전까지만 행사할 수 있다.제15조 (잔금)① 잔금지급기일에 잔금이 지급되지 못하여 당사자의 합의로 잔금지급기일을 다시 정한 경우, 그 지급기일에 잔금이 지급되지 못한 때에는 임차인은 동시이행의 항변권을 포기한 것으로 하여 그 지급기일이 경과한 시점에 계약은 별도의 통지 없이 해제된 것으로 본다.② 전 업종을 변경할 수 없다.제20조 (구조 또는 용도의 변경, 양도 등의 금지)① 임차인은 임대인의 동의 없이 임대차부동산의 구조나 용도를 변경할 수 없다.② 임차인은 임대인의 동의 없이 임대차부동산의 전부나 일부를 자신이 임대인의 자격으로 타인에게 다시 임대(전대)하거나, 임차권을 양도할 수 없고, 임대차보증금 반환채권을 타인에게 양도하거나 질권, 기타 담보로 제공할 수 없다.제21조 (계약의 자동연장)① 임대인 또는 임차인이 이 계약에서 정한 임대차기간이 끝나기 전 6월에서 1월까지 사이에 상대방에게 ‘임대차계약을 더 이상 연장하지 아니하겠다’ 또는 ‘계약조건을 변경하는 조건으로 다시 임대차계약을 체결하겠다’는 뜻을 통지하지 아니할 때에는 이 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.② 전항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통지할 수 있고, 그 계약해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과함으로써 발생한다.제22조 (계약해지권)① 임대인은 임차인이 월세(제2조)를 3 회 이상 연체할 때(반드시 연속적인 연체가 아니라도 해당된다)는 이 계약을 해지할 수 있다.② 임대인 또는 임차인이 이 계약에서 정한 의무를 이행하지 아니하는 경우 그 상대방은 이 계약을 해지할 수 있다.제07장 임대인의 권리와 의무에 관한 사항제23조 (선관주의 의무)① 임대인은 계약일로부터 목적물의 인도할 때까지 목적물에 대하여 선량한 관리자의 주의의무로 보관을 하여야 한다.② 임대인은 목적물의 유지와 계속에 대하여 선관주의의무를 진다.③ 임대인이 본 조항의 의무를 위반한 때에는 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다. 다만 임대인의 책임 없는 사유로 인한 때에는 그러하지 아니하다.제24조 (명도의무)① 임대인은 임차인을 위하여 영업시설 및 영업권에 대한 물리적?법률적?행정적 제한을 제거한 후에 임차인에게 명도하여야 한다.② 영업시설내의 물품은 계약당시의 현상대로 인도기일에 인도하여야 한다.③ 인도기일에 물품의 훼손, 멸실, 도난이 있는 경우에는 그에

법률서식| 2013.12.10| 14페이지| 2,000원| 조회(863)

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상가임대차계약서와 관련 서식

상가건물 임대차계약서( □ 전세 □ 월세 )본 계약의 성립에 대하여 계약 당사자가 이의 없음을 확인하고 그 성립을 증명하기 위하여 각자 서명?날인한 후 계약 당사자와 중개업자가 각 1통씩 보관한다.2013년 11월 12일임대인 : 정승아 (인)임차인 : 홍길동 (인)확인사항 및 첨부서류확인첨부□ 등기 권리증으로 소유자 확인□ 등기사항 전부 증명서(□ 집합건물, □ 토지, □ 건물)로 권리분석을 받음□ 신분증(□ 주민등록증, □ 운전면허증, □ 여권) 위?변조여부 확인□ 사업자 등록열람으로 임차인 확인□ 점유사실확인서 및 임차인 현황조사내역서로 점유자 확인□ 고지의무확인서는 임대인이 제출함□ 목적물 현황 조사서로 목적물의 현황 확인□ 건축물관리대장, □무허가건축물관리대장, □재산세 납세증명,□ 토지대장□ 토지이용계획확인서로 용도지역 등 이용제한을 확인□ 임차도면□ 계약서 본문에 대하여 전부 확인함□ 업무보증서 사본 첨부[대리인] □위임장, □인감증명서, □가족관계증명서[주식회사의 대표이사 또는 법인의 이사장]□법인등기부등본, □법인 인감증명, □법인도장, □대표자신분증[법인의 대리인]□사용인감계, □사용인감도장, □사용인감위임장, □법인인감증명서□이사회결의서 또는 주주총회 결의서[종중 교회 등]□종중(당회)규약 또는 종중총회결의서 □부동산등기용 등록증명서□대표자 인감증명서□통장사본 발행 연도 확인□상가건물임대차보호법에 대한 설명을 함고지의무 확인서매도인(임대인)은 [□ 매매 □ 임대차] 계약서 작성일 현재 거래대상 부동산에 대하여 다음 사항을 확인합니다. 매도인이 다음 사항에 대하여 알면서도 고지하지 아니한 때 또는 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위가 있음에도 고지하지 아니한 때에는 민?형사상 책임을 지겠습니다.2013년 11월 12일매도인(임대인) : 정 승 아 (인)확인 사항있음없음1. 거래대상 부동산의 전부 또는 일부에 대하여 제3자가 소유권을 주장하고 있는 사실이 있습니까?2. 거래대상 부동산에 대하여 등기부상의 권리이외에 추가로 권리설정(저당권?전세권?가등기?가처분?신탁?환매 등)을 하여 주기로 한 사실이 있습니까?3. 거래대상 부동산에 대하여 등기부상의 권리자 또는 제3자로부터 법적절차착수(소송?경매?강제집행?유치권행사 등) 통지를 받은 적이 있습니까?4. 거래대상 부동산에 대하여 수용예정?수용확정사실과 보상에 관한 고지나 통지를 받은 사실이 있습니까?5. 거래대상 부동산에 대하여 위법 또는 불법건축물로 행정처분 또는 강제이행금의 부과처분을 받은 사실이 있습니까?6. 거래대상 부동산에 대하여 제3자로부터 건물붕괴위험, 누수, 지반침하에 대한 대책을 요구받은 사실이 있습니까?7. 가족(부부)사이에 재산분쟁에 관한 다툼이 진행되고 있는 사실이 있습니까?8. 당해재산에 대한 체납사실이나 독촉고지를 받은 적이 있습니까?9. 한정치산선고 또는 금치산선고를 받거나, 알콜중독치료 또는 마약중독치료등 법률행위를 단독으로 하지 못하는 사유가 있습니까?권리분석 및 목적물현황조사서조사대상 목적물의 표시1. 소유형태를 확인하였는가?2. 사실상 점유자를 확인하였는가?3. 등기부에 위험한 등기 존재여부를 확인하였는가?4. 등기부상 채권총액과 임차보증금합계를 확인하였는가?5. 체납사실여부를 확인하였는가?6. 부가가치세액의 환급여부를 확인하였는가?7. 저당권은 금융기관에 채권액과 포괄근저당여부를 확인하였는가?8. 저당권 승계시 금융기관에 대출여부, 대출액과 대출시기를 확인하였는가?9. 매매대금대출시 금융기관에 대출여부, 대출액과 대출시기를 확인하였는가?10. 임차인이 있을 때 장기수선충당금 등을 확인하였는가?11. 주민등록 일시 이전을 요구할 때 채권설정액을 확인하였는가?12. 주차장 불법전용여부를 확인하였는가?13. 옥상 방수처리 및 폐기물등 존재여부를 확인하였는가?14. 건축물의 불법건축물여부를 확인하였는가?15. 수도, 전기 등 공동계량기 사용여부를 확인하였는가?16. 집중호우시 침수여부 하수도역류를 확인하였는가?17. 인터폰점검18. 실내에 곰팡이 흔적19. 실내 누수흔적 및 아랫집에 누수여부확인20. 건물 내외부 균열상태 확인21. 수도의 파손, 수량, 공동계량기 여부22. 배수상태 확인23. 전기용량, 공동계량기 여부24. 소방상태 : 소화전 비상벨 등25. 냉난방의 공급방식과 종류26. 주방 싱크대27. 방과 거실의 도배와 장판상태, 확장여부28. 유리창, 방범창, 방충망 파손여부29. 방문과 출입문 등30. 베란다 상태와 확장여부확인31. 승강기와 계단구조32. 붙박이장, 빌트인 제품 등등기부상 권리분석권리의 표시등기접수일권리자설정금액말소/승계/감액소유권2003-03-28정성태0말소소유권2005-07-31정승아200,362,000승계상가건물임대차보호법상 대항력과 소액임차인 여부말소기준권리소액임차인기준권리최우선변제금액해당사항없음해당사항없음해당사항없음상가건물 임대차계약서( □ 전세 □ 월세 )1. 부동산의 표시토 지지목대지대지권임차권면 적69.92㎡건 물구조세멘부록조용도대리점 업무전용면적69.92㎡상 호S전자 숙대 앞 대리점업종S전자 대리점임대할 부분서울시 동대문구 회기동 16-106 1층 전체2. 임차보증금 및 월차임과 지불시기임차보증금금 일억오천만 원( 150,000,000 )계 약 금금 일천오백만 원( 15,000,000 )은 2013.11.12 계약시 지급함 (인)1차 중도금금 육천만 원( 60,000,000 )은 2014. 1.15 에 지급하며2차 중도금잔 금금 칠천오백만 원( 75,000,000 )은 2014. 2. 1 에 지불한다.월 차 임금 이백만 원정( 2,000,000 )은 매월 1일에 지급하기로 한다.3. 특약사항1. 계약의 내용에 대하여 첨부한 계약서로 하며 이의를 제기하지 않는다.2. 임차인은 중개업자는 현장을 방문하여 확인 인지한 상태에서 계약을 체결하였습니다.3. 중개대상물확인설명서는 중개의뢰인에게 업무보증관계증서 사본과 함께 교부하였습니다.2013년 11월 12일4. 당사자 및 중개업자임 대 인주 소서울시 중구 서소문동 000주민번호51****-1******전 화02)123-4567성 명정 승 아인대 리 인주민번호전 화성 명임 차 인주 소서울시 강남구 도곡동 000주민번호63****-1******전 화02)530-1234성 명홍 길 동인대 리 인주민번호전 화성 명중개업자상 호숙명부동산상 호전 화02)999-9999전 화등록번호대 표김숙명등록번호대 표소속공인중개사소속공인중개사주 소서울시 용산구 청파동 99-9주 소간이임대차계약서1. 부동산의 표시소재지 : 서울 동대문구 회기동 16-106건물의 표시 구조 및 용도 : 세멘부록조 스레트즙 평가건주택 및 점포면적 : 69.92 ㎡임대할 부분 : 1층 69.92㎡ 전부2. 임대차보증금, 월세, 관리비임대차보증금 : 일억오천만 원( 150,000,000 ), 지급일 2014 년 2 월 1 일[받은 사람의 확인: 정승아 (서명 또는 인)]월 세 : 이백만 원정( 2,000,000 ), 매월 1 일 (선불, 후불)로 지급관 리 비 : 월 십오만원( 150,000)을 월세와 함께 지급함3. 임대차기간2014 년 2 월 1 일부터 2016 년 1 월 31 일까지 (24)개월4. 지정된 업종 : S전자 대리점

각종계약서| 2013.12.10| 5페이지| 1,000원| 조회(1,515)

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