목차 Ⅰ 4.1 부동산 대책 Ⅱ 기존정부와 비교 Ⅲ 분양가 상한제 Ⅳ LTV , DTIⅠ 4.1 부동산 대책4.1 부동산대책에 대한 주요내용 5 년간 양도세 전액 면제 대상 ① 9 억원이하의 신규 또는 미분양주택을 금년말까지 구입시 . ② 1 세대 1 주택자가 보유한 9 억원이하 , 85㎡ 이하 기존 주택 구입시 . ᆞ 생애 첫 주택 구입자 혜택 ① 부부합산 연소득 6000 만원 이하인 전용면적 85㎡ 이하 . ② DTI( 소득대비대출제한 ) 은행권 자율 적용으로 사실상 적용 배제 . LTV( 주택가격대비대출비율 ) 70% 까지 높임 . ᆞ 공급조절을 위한 대책 ① 공공분양 주택 1 년에 7 만 → 2 만 가구만 공급 . ② 수도권 그린벨트내 보금자리지구 지정 중단 . 주택시장 정상화 종합대 책 ◈ 4.1 부동산 대책4.1 부동산대책에 대한 주요내용 ᆞ 5 년이상 아파트에 대해 수직증축 리모델링 허용 ᆞ 민간임대주택을 공공임대주택으로 활용하는 ‘ 준공공임대주택제도 ’ 도입 ᆞ 부부합산 연소득 5000 만원이하 신혼부부의 경우 , 연 3.5% 저리로 대출 . ᆞ 저소득 가구의 월임대료 보전을 위해 현행 주거급여제도를 통합한 주택바우처 제도를 내년부터 도입 . ᆞ 다주택자 양도세 중과제도 폐지 . ᆞ 1 년내 주택단기양도시 세율을 50% → 40% 로 , 1~2 년내 단기양도시는 40% → 기본세율로 낮추는 방안 추진 . 주택시장 정상화 종합대 책 ◈ 4.1 부동산 대책 서민주거안정이 목표 , 수요는 늘리고 공급은 줄이는게 핵심 .◈ 시장반 응 하우스푸어 , 렌트푸어 대책에 대한 실현 가능성 여부 생애최초주택구입자 DTI , LTV 완화는 또다른 금융난민을 유인 4.1 부동산대책에 대한 시장반응 청약 1 순위 대상 확대 및 가점제 비율축소로 무주택자들에 상대적 박탈 감 수직증축 리모델링 현실성 여 부 주거취약계층에 대한 맞춤형 주거복지대책의 미온적 대책◈ 시장반 응 4.1 부동산대책에 대한 시장반응 ● 4 월 2 주 주간시황 … 수도권 집값 7 주만에 상승◈ 시장용하기만 함 .◈ 시장반 응 4.1 부동산대책에 대한 시장반응 ● 부동산 시장 및 이번 대책 효과에 대해 보수적인 견해가 다수를 차지하는 것으로 파악 .◈ 시장반 응 4.1 부동산대책에 대한 시장반응 ● 부동산 시장 회복을 위해서는 의미 있는 경기회복 필요4.1 부동산대책 기대효과와 영향 ◈ 기대효 과 수도권과 지방에 관계 없이 골고루 전국 주택시장의 정상화에 기여하는 효과가 클 것으로 예상 생애최초 구입자 취득세 한시감면 , 생애최초 구입자금 지원확대 , 신축 · 미분양 · 기존주택에 대한 양도세 한시감면4.1 부동산대책 기대효과와 영향 ◈ 기대효 과 침체되어 있는 지방의 부동산시장과 재건축사업 등의 활성화 토지거래허가구역 대폭 해제 개발부담금 한시감면 재개발 · 재건축사업 시행시 주택미분양자에 대한 현금청산시기 연기 지방 재건축사업과 뉴타운사업에 대한 용적률 인센티브 확대적용4.1 부동산대책에 대한 생각 ◈ 대책에 대한 생각 ▷ 정책을 만드신 분이 서울중심으로 정책을 급조해서 만들었다고 생각 . ▷ 시장활성화 , 하우스 푸어를 위한 정책이라고 해놓고서 지방중대형 아파트 소유자를 홀대하는 정책을 내놓지 않았나 생각 . ▷ 인천 경기의 중대형 아파트가격을 참조해서 법안 입안시 반영해야 한다고 생각 .4.1 부동산대책에 대한 생각 ◈ 대책에 대한 생각 ▷ 생애최초 취득세 면제 및 5 년간 양도세 면제시 금액 및 평수조건 중 하나만 충족 되도 혜택을 주는 방안이어야 한다고 생각 . ▷ 공무원분들 현장의 목소리를 듣고 정책을 만들었으면 함 . ▷ 인천 부천의 경우만 보아도 시장상황에 전혀 어울리지 않는 2% 부족 한 정책 . ▷ 2 차 , 3 차 대책을 발표하지 않아도 시장에서 호응을 해주는 정책이 될 수 있도록 보완이 필히 되어야 함 .향후대책 성공여부 ▷ 새 정부 “ 양도세 면제 정책 ” 을 두고 면적 제한 기준 완화에 힘을 실으면서 주택시장의 기대가 높아지고 있음 . ▷ 민주당은 아예 면적기준을 없애고 , 양도세 면제 가격기준도 9 억원에서 6 억원으로 낮춰야적 85 ㎡ 를 초과하는 아파트 ( 주상복합 포함 ) 는 118 만 6366 가구에 달하는 것으 로 나타남 . ( 정부의 부동산 대책이 강남 고가 아파트 소유자만을 위한 법안이라는 목소리가 제기되는 등 역차별 논란이 일어남 .) ◈ 구체적 현황향후대책 성공여부 ▷ 용인과 분당 지역만 하더라도 전용면적 85㎡ 이상 주택이 10 만 가구 가 넘음 . 정부 정책이 장기적으로 실효를 거두기 위해서라도 양도세 면제 대상 의 면적 제한 기준을 완화해야 ” 한다고 함 . ▷ 기존 주택 경기 침체는 사실상 중대형 아파트 거래 실종이 주된 원인 이라고 할 수 있다 며 85㎡ 이하의 소형아파트는 실소유자들을 중심 으로 거래가 유지됐지만 , 중대형은 2~3 년이 지난 매물이 넘쳐날 정도 로 거래 감소가 심각한 수준 ▷ 수도권 아파트 대다수가 중대형인 상황에서 면적 기준 완화가 이뤄지 지 않는다면 정부 정책은 ' 반짝 효과 ' 로 끝날 수밖에 없을 것 . ◈ 구체적 현황Ⅱ 기존정부와 비교기존정부와 현재정부정책 비교 ◈ 기존 정부◈ 기존 정부 기존정부와 현재정부정책 비교 연도 발표날짜 주요내용 2008 년 6 월 11 일 지방 미분양 LTV 60% → 70% 완화와 1 년간 취득 , 등록세 50% 감면 8 월 21 일 수도권 전매 제한 기간 완화 , 재건축 절차 규제 개선 , 재건축 의무 후분양 폐지 11 월 3 일 강남 3 구 제외한 투기지역 , 투기과열지구 해제 , 재건축 용적률 상향 2009 년 8 월 20 일 수도권 입주 예정 단지 조기 입주 및 분양 물량 조기 공급 2010 년 4 월 23 일 주택 보증 환매 조건부 매입 확대 8 월 29 일 무주택 및 1 가구 주택자 대출에 한해 DTI 한시적 자율화 , 생애 최초 주책 구입 자금 신설 2011 년 3 월 22 일 주택 거래 시 취득세 연말까지 50% 감면 12 월 7 일 지방 청약 가능 지역 확대 , 투기과열지구 해체 2012 년 5 월 10 일 강남 3 구 투기지역 해체 , 분양권 전매 제한 기간 완화 9 월 10 일 내 단기양도 :40% 1 년이상 ~2 년미만 : 기본세율 취 득 세 생애최초로 6 억이하 ,85㎡ 이하 부부합산소득 6 천이하자가 올해안 주택 취득시 취득세 전액면제 주택구입 자금지원 무주택자로 6 억이하 ,85㎡ 이하 소득 6 천이하 ,LTV70% 이상 년이율 3.5% 이하로 공급 아파트 청약 85㎡ 초과 민간아파트 가점제 폐지 85㎡ 이하 가점제 적용범위 40% 로 완화 다주택자 청약 1 순위 자격 부여 전세자금 대출 집주인 담보대출 방식 임차보증금 반환청구권 양도방식기존정부와 현재정부정책 비교 ◈ 4.1 부동산대책 이후와 현행대책 비교 대상 대책 전 대책 후 양도세 1 주택자 작년 9~12 월 , 미분양주택에 한해 한시적 면제 85㎡ 이하 , 9 억이하 주택 ( 신규 / 기존주택 모두 ) 구매시 5 년간 면제 모든대상 85㎡ 이하 , 9 억이하 주택 ( 미분양 주택 ) 구매시 5 년간 면제 다주택자 기존주택 1 년내 단기양도시세율 50% 세율 40% 로 완화 1~2 년 단기양도시세율 40% 기본세율인 24% 로 완화 양도세 중과 (50~60%) 양도세중과폐지 , 기본세율과세 취득세 모든대상 감면 ( 기존대비 50 % 이상완화 ) 생애최초 아닐 경우 최득세 감면 혜택 적용기존정부와 현재정부정책 비교 ◈ 4.1 부동산대책 이후와 현행대책 비교 대상 대책 전 대책 후 대출 생애최초자격 부부합산소득 5.5 천만원 이하 부부합산 소득 6 천만원 이하 6 억원 이하 /85㎡ 이하 주택 구입시 좌동 대출금리 생애최초 연 3.8% 0.5%P 까지 절감 국민주택기금 생애최초 2013 년 예산 2.5 조원 2013 년 예산 5 조원으로 2 배 확대 대출지원 생애최초 20 년 분할상환 ( 거치기간 1~3 년 ) 30 년 분할상환 ( 거치기간 1~3 년 ) 주택공급 기존 연간 공공분양 주택 공급물량 7 만호 - 연간 2 만호 축소 -60㎡ 이하만 공급 - 수도권 그린밸트 내 보금자리주택 지구 지정 중단기존정부와 현재정부정책 비교 ◈ 4.1 부동산대책 이후와 현행대책 비교 대상양가를 건설교통부 장관이 정하는 표준건축비에 택지비를 더해 산정하는 제도 . ● 분양가상한제 개선 방향 ▷ ( 현행 ) 모든 주택에 대해 법률로 적용대상을 획일적으로 규정 . ▷ ( 개선 ) 상한제 폐지가 아니라 , 시장상황과 지역별 수급여건에 따라 탄력 운영하겠다는 의미분양가 상한제 ◈ 개선 방향의 구체적 내용 공공성이 강한 주택 ( 보금자리주택 , 지구내 민영주택 ) 국지적 시장 불안 , 투기과열 우려가 있는 지역 주택정책심의위원회심의 심사 , 심의 후 지역 지정분양가 상한제 ◈ 개선 정책에 대한 생각 ● 현재 주택시장은 극심한 침체와 미분양 급증으로 시장기능이 크게 저하 되고 있어 시장 정상화를 위해서는 분양가상한제의 개선이 필요 . ● 현재 시행중인 분양가 상한제 , 특히 재건축사업에서의 분양가 규제는 다음과 같이 개선돼야 함 . ▷ 정비사업 특성을 반영한 가산비용 인정이 필요 . ▷ 안전진단비 , 정비사업용역비 , 감정평가비용 , 신탁수수료 등 가산비 의 인정과 사업특성 상 차입에 대한 의존도가 높은 특성을 반영한 금융비용 반영이 필요 . ▷ 즉 , 사업특성상 발생하는 가산비용을 추가로 인정하여 일반분양분의 분양가 상한제 적용에 따른 조합원 부담 증대를 방지해야 함 .Ⅳ LTV , DTILTV, DTI ◈ LTV , DTI ● LTV 란 ? ▷ LTV [ loan to value ratio ] 주택담보대출비율 . 담보가치 대비 대출비율 . 은행이나 보험사에서 주택을 담보로 대출해 줄 때 적용하는 담보가치 ( 주택가격 ) 대비 최대 대출 가능한도를 의미 . ● DTI 란 ? ▷ DTI [ Debt To Income ] 총부채상환비율 , 즉 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율 .LTV, DTI ◈ 변경 사항 집 주인 담보 대출시 연말까지 DTI 를 금융회사 자율로 적용 LTV 70% 까지 완화LTV, DTI ◈ LTV, DTI 에 대한 생각 ▷ 혹자들은 DTI 나 LTV 가 부동산 빚에 대해서 안전장치라고 얘기들을 하고 있지만 이는 허구ow}
