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유치권에 대해서

※ 차 례 ※Ⅰ. 유치권의 의의1. 의의2. 인정이유3. 동시이행 항변권과의 비교4. 상사유치권과 비교Ⅱ. 유치권의 성립요건1. 목적물2. 채권과 목적물의 견련관계3. 채권의 변제기 도래4. 점유의 계속5. 적법한 점유6. 타인의 소유7. 유치권 발생금기특약의 부존재Ⅲ. 유치권의 효력1. 유치권자의 권리(1) 유치권자의 유치권(2) 유치권자의 경매권(3) 유치권자의 우선변제권(4) 유치권자의 과실수취권(5) 유치권자의 유치물 사용권(6) 유치권자의 비용상환청구권2. 유치권자의 의무Ⅳ. 유치권의 소멸1. 일반적 소멸사유2. 특유의 소멸사유3. 소견Ⅴ. 유치권 관련 대법원 판결 모음Ⅵ. 유치권 관련 신문기사Ⅰ. 유치권의 의의1. 의의우리나라 민법은 2편 물권에 제 7장 유치권을 두고 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는, 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다, 고 규정하고 점유함으로써, 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권이다). 그 예로서는 타인의 물건을 수선한 자가 수선비의 지급을 받을 때까지 그 물건을 유치하거나, 임차인이 임차물에 가한 필요비의 상환을 받을 때까지) 그 임차물을 유치하거나, 유가증권의 수치인이 그 임차에 대한 보수를 받을 때까지 임차물인 유가증권을 유치하는 것을 들 수 있다.이와 같이 시계 및 세탁물 등등 수선을 의뢰한자나 임대인은 그 수선비?필요비 등을 지급하지 않고서는 그 물건을 찾아올 수 없으므로, 심리적 압박을 받게 되어 채무를 변제하게 되고 이렇게 함으로써 그 물건 등의 점유자의 채권은 담보되는 것이다. 이러한 유치권은 해당물건에 관해서 생긴 채권의 채권자에게 법률상 당연히 주어지는 법정담보물권이며, 이에 의하여 채권자와 채무자 사이의 公平性이 실현된다고 볼 수 있으나, 환가변제권(換價辨濟權)이 인정되지 않으므로 그러한 한도에서 담보적 효력이 상대적으로 약하다고 할 수 있다.2. 인정이유어떤 물건의 점유자는 물건을 단순목적이 될 수 있는 것은 물건, 즉 동산?부동산과 유가증권이다. 부동산유치권의 경우에는 등기를 필요로 하지 않고), 유가증권에 대한 유치권의 경우에는 배서(背書)를 필요로 하지 않는다. 이는 법률의 규정에 의한 물권변동이기 때문이다.2. 채권과 목적물과의 견련관계(牽連關係)채권이 유치권의 목적물)에 ‘관하여 생긴 것’이어야 한다). 예를 들면 목적물에 지출한 비용상환청구권(제203조), 목적물로부터 받은 손해배상청구권(제759조), 매매계약의 취소라는 동일한 법률관계로부터 발생한 대금반환청구권과 목적물반환의무 등에 대해서는 견련성이 인정된다. 통설과 판례는 또한 목적물을 점유하기 전에 그 목적물에 관련되는 채권이 발생하였고, 그 후 어떤 사정으로 그 목적물의 점유를 취득한 경우에도 유치권은 성립한다고 한다.3. 채권의 변제기 도래채권이 변제기에 도달하기 전에 유치권은 성립하지 않는다 ). 따라서 채무자가 법원으로부터 기한을 허여받은 경우에 채권자는 유치권을 잃게 된다. 예를 들어 유익비상환청구에 관하여 변제의 유예가 허여된 때에는, 유치권은 소멸된다.물건에 대한 채권이 그 목적물을 점유하기 전에 발생되었더라도 나중에 목적물을 점유하면 유치권은 성립된다. 따라서 점유하던 중 또는 점유와 동시에 채권이 발생되어야만 하는 것은 아니다.)4. 점유의 계속점유는 계속되어야 한다. 유치권자가 목적물의 점유를 잃으면 유치권은 당연히 소멸한다). 이러한 점유에는 공동점유와 간접점유도 포함되지만, 채권자가 채무자의 직접점유에 의해서 간접 점유하는 경우는 포함되지 않는다.5. 적법한 점유점유는 불법행위로 인하여 취득한 것이 아니어야 한다(제320조 2항). 또한 처음에는 권원에 의하여 점유를 개시하였다 하더라도 후에 권원이 소멸한 경우에는 유치권의 성립이 인정되지 않는다. 예를 들어 건물임차인이 임대차계약의 해제?해지 후에도 계속 건물을 점유하고 그 기간동안에 필요비나 유익비를 지출하더라도 그 상환청구권에 관해서는 유치권이 성립되지 않는다. 점유는 선의?평온?공연?적법이 추정되 의하여 즉시 점유를 회복해야 한다).3. 소견유치권은 공평의 원칙에 근거를 두고, 목적물로부터 발생한 채권이 있을 때 목적물을 점유함으로서, 피 담보채권이 회수 될 때까지 , 그 피 담보채권의 호l수를 돕기 위하여 목적물의 인도를 거절 할 수 있는 권리이다. 유치권은 점유의 효력으로서 물건의 인도를 거절 할 수 있는 권능을 가진 단순한 권리인 것처럼 보이지만 이러한 유치권은 법정담보물이기에 부동산이라 하여도 등기를 요하지 않는점, 우선변제권이 없는 점 등, 담보물권과는 성격이 다르다.유치권은 채권과 물건 간의 견련관계의 인정여부에 따라 발생하며, 점유로서 공시되고 그 점유가 불법점유가 아니라야 유치권은 성립한다. 유치권 성립여부가 소유자의 의사와는 관계없이 결정되므로 그 물건의 소유자 스스로도 유치권이 성립하였는지 알 수가 없다. 경우에 따라서는 채무자 소유가 아닌 물건에도 유치권성립이 인정되고 있다.유치권은 법정담보물권으로서 등기할 권리가 아니므로 매각 부동산의 등기부에 유치권에 관한 권리관계가 나타나지 않음으로서 경매 후, 배당채권자와 매수인은 예기치 않은 유치권자의 출현으로 불측의 손해가 발생될 뿐만 아니라, 물권의 효력으로서 순위문제에도 영향을 끼쳐 우리의 민법 구성 체계에도 모순이 된다. 향후 이러한 문제의 폐단을 막기 위한 노력이 필요하다.Ⅴ. 유치권관련 대법원 판결모음① 대법원 2010.4.29. 선고 2009다77730 판결 【유치권존부확인】[미간행]【판시사항】[1] 구 금융산업의 구조개선에 관한 법률 제14조 제2항에 의한 계약이전의 결정이 있는 경우, 그 결정으로 이전되는 권리의무의 범위에 관한 판단 기준[2] 갑회사에 대한 대출금채권을 피담보채권으로 하여 갑회사 소유의 집합건물에 자기 명의의 근저당권설정등기를 마친 금융기관 을이, 그 집합건물의 신축공사와 관련한 공사대금채권을 가지고 일부 구분건물을 점유한 채권자들과, 각 구분건물의 분양을 통한 채권회수를 위해 그 채권자들을 포함한 갑회사의 채권단이 일정 기간 동안 한시적으로 각 구분건물을력 등에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.2. 상고이유 제3점에 대하여기록에 의하면, 원고가 ‘피고들의 칠성산업개발 주식회사에 대한 공사대금채권은 소멸시효의 완성으로 소멸하였다’고 주장하였음에도 불구하고 원심이 이에 대하여 아무런 판단을 하지 아니한 채 원고의 피고들에 대한 청구를 기각하였음은 상고이유에서 지적하는 바와 같다.그러나, 기록에 의하면, 피고들의 칠성산업개발 주식회사에 대한 공사대금채권의 소멸시효기간이 경과하기 전에 피고 주식회사 선일엔지니어링, 주식회사 미창이앤지, 피고 3, 7이 채무자인 칠성산업개발 주식회사를 상대로 지급명령을 신청하여 그에 따라 발령된 지급명령이 2006. 1. 17. 확정됨으로써 피고 주식회사 선일엔지니어링, 주식회사 미창이앤지, 피고 3, 7의 위 공사대금채권의 소멸시효기간이 10년으로 연장된 사실도 알 수 있으므로, 결국 원고의 피고 주식회사 선일엔지니어링, 주식회사 미창이앤지, 피고 3, 7에 대한 소멸시효 완성 주장은 배척될 것임이 명백하고, 따라서 원심이 원고의 위 피고들에 대한 소멸시효 완성 주장에 관하여 판단하지 아니한 잘못이 있다고 하더라도 이러한 원심의 잘못은 판결 결과에 영향이 없어서 위 피고들에 대한 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.그렇다면, 원심판결 중 피고 4, 5, 6에 대한 부분에 한하여 원고의 소멸시효 완성 주장에 대한 판단을 누락함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 피고 4, 5, 6에 대한 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.3. 결론그러므로 원심판결 중 피고 4, 5, 6에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 피고 주식회사 선일엔지니어링, 주식회사 미창이앤지, 피고 3, 7에 대한 상고를 모두 기각하고, 위 기각부분에 대한 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.대법관 안대희(재판장) 차한성 신영철(주심)② 대법원 2010.4.15. 점유침탈에 이은 고의적인 점유이전으로 피고는 점유회수의 소에서 승소하고도 상실한 점유를 회복하지 못하고 있는 사실, ⑦ 원고의 대표자 소외 4는 소외 3 주식회사 설립 당시 위 회사의 대표자였고, 임대차계약 및 봉안시설 운영대행계약 체결 당시 원고 및 소외 3 주식회사의 각 대표자였던 사실(따라서 소외 3 주식회사도 위와 같은 사정을 누구보다 잘 인식하였던 것으로 보인다)을 알 수 있고, 나아가 피고가 법적 절차를 통해 점유를 회수하기 위해 원고 및 소외 3 주식회사를 상대로 여러 차례 소송을 제기하여 장기간 진행해 오고 있는 동안에도, 막상 점유를 침탈한 원고 및 그로부터 점유를 이전받은 소외 3 주식회사는 다수의 납골당을 지속적으로 분양하고 있는 것으로 보인다.위와 같은 사정에 비추어 보면, 원고는 자신의 점유침탈행위로 피고의 유치권을 소멸케 하였고 나아가 고의적 점유이전으로 피고의 확정판결에 기한 점유회복조차 곤란하게 하였는바, 그럼에도 피고가 현재까지 점유회복을 하지 못한 사실을 내세워 원고가 피고를 상대로 적극적으로 유치권부존재확인을 구하는 것은, 자신의 불법행위로 초래된 상황을 자기의 이익으로 원용하면서 피해자에 대하여는 불법행위로 인한 권리침해의 결과를 수용할 것을 요구하고, 나아가 법원으로부터는 위와 같은 불법적 권리침해의 결과를 승인받으려는 것으로서, 이는 명백히 정의 관념에 반하여 사회생활상 도저히 용인될 수 없는 것으로 권리남용에 해당하여 허용되지 않는다고 할 것이다.그럼에도 불구하고 원심이 피고의 권리남용 주장을 배척하고 원고의 이 사건 유치권부존재확인청구를 인용한 것은, 권리남용에 관한 법리를 오해한 나머지 판결 결과에 영향을 미친 것이라고 할 것이다. 이 점을 지적하는 피고의 주장은 이유 있다.3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.대법관 이홍훈(재판장) 김영란 김능환 민일영(주.

사회과학| 2011.06.08| 22페이지| 2,500원| 조회(303)

유치권, 유치권의 성립요건, 유치권의 효력, 유치권의 소멸, 유치권의 의의

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국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 공법상 이용제한

1국토의 계획 및 이용에 관한 법률공법상 이용 제한 - 건축법부동산 각종 규제 및 취업23종전 국토를 도시지역과 비도시 지역으로 구분하여 도시지역에는 도시계획법, 비도시 지역에는 국토이용관리법으로 이원화되어 운용하였으나, 국토의 난개발 문제가 대두됨에 따라 2003년 1월1일부터는 도시계획법과 국토이용 관리법을 통합하여 비도시 지역에도 도시계획법에 의한 도시계획을 도입할 수 있도록 국토계획법을 제정하여 국토의 계획적, 체계적 이용을 통한 난개발 방지와 친환경적인 국토이용체계를 구축하려는 것이다.국토이용계획 의미,기본원칙국토의 종합적인 이용 및 관리 차원에서 토지의 기능과 적성에 따라 가장 적합한 이용 및 관리를 위한 계획을 의미한다. ①국민생활과 경제활동에 필요한 토지 및 각종 시설물의 효율적 이용과 원활한 공급 ②자연환경 및 경관의 보전과 훼손된 자연환경 및 경관의 개선 및 복원 ③교통,수자원,에너지 등 국민생활에 필요한 각종 기초서비스의 제공 ④주거 등 생활환경 개선을 통한 국민의 삶의 질 향상 ⑤지역의 정체성과 문화유산의 보전 ⑥지역간 협력 및 균형발전을 통한 공동번영의 추구 ⑦지역경제의 발전 및 지역간 적정한 기능배분을 통한 사회적 비용의 최소화국토계획법의 주요개편내용 -1. 계획체계의 개편개편국토의 계획 및 이용에 관한 법률광역도시계획도시계획 군 계획도시기본계획 군 기본계획도시관리계획 군 관리계획 (지구단위계획)기존국토이용관리법도시계획법국토이용계획광역도시계획도시기본계획도시계획(재정비)지구단위계획개별법에 의한 계획수립으로 계획의 일관성 및 연계성이 부족하였고 도시지역은 도시계획에 의한 도시계획이, 비도시 지역은 국토이용관리법에 의한 국토이용계획이 이루어지고 있었다.이를 국토종합계획과 연계될 수 있도록 지역계획과 부문별 계획으로 나누어 체계화 함으로써 각종 계획들을 국토계획 틀 속에서 이루어지도록 하였다.국토계획법의 주요개편내용 2. 용도지역, 지구, 구역의 개편종전국토이용관리법도시계획법도시지역주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역준 도시지역준 농림지역농림지의 제한을 강화 또는 완화하여 용도지역의 기능을 증진시키고 미관,경관 안정 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 의미한다. ③ 용도구역 개발제한구역, 시가화 조정구역, 수산자원보호구역은 건설교통부장관이 지정하며, 개발제한구역의 경우 개별법에서 지정, 변경, 해제, 행위제한 등에 대해 규제한다. 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정, 관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.용도지역에서의 용적률, 건폐율 붉은색은 강화된 지역건폐율 (%)용적률(%)도시지역주거지역70500상업지역901500공업지역70400녹지지역20100관리지역보전관리지역2080생산관리지역2080계획관리지역40100농림지역2080자연환경보전지역2080용도지역 적용의 특례1. 도시지역에서의 다른 법률의 적용배제 도시지역에서 도로법 제50조 , 고속국도법 제8조(접도구역), 농지법 제8조 (농지취득자격증명) 에 대하여는 적용하지 아니한다. 2. 2이상의 용도지역,지구, 구역 등에 걸치는 경우 1)건축물이 미관지구 또는 고도지구에 걸쳐있는 경우미관,고도지구 그 밖의 지구건축물미관 또는 고도지구 안의 건축물 또는 대지에 관한 규정적용방화벽2) 건축물이 방화지구와 그 밖의 지구에 걸치는 경우 3) 1필의 토지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 걸치는 경우 각각의 규정적용 전부에 대해 미관 또는 고도지구 규정적용방화지구 그 밖의 지구방화지구 그 밖의 지구건축물건축물건축물전부에 대하여 방화지구 규정적용각각의 규정적용녹지지역 그 밖의 지구녹지 지역 미관 또는 고도지구건축물건축물도시관리계획 3. 지구단위계획도시계획 수립대상지역 안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다. 구별구 분제1종 지구단위계획제1종 지구단위계획계획목적기존시가지의 정비, 신시가지의 관리도시화 예상 지역 도시지역과 비도시 지역의 이원화 구조를 전 국토를 주,상,곡,녹, 농업지역으로 구분하여야 진정한 의미의 도시계획과 국토이용계획의 통합을 이룰 수 있을 것이다. 2. 제 2종 지구단위제도의 보완 현재 제2종 지구단위계획구역의 지정규모를 일정규모이상으로 규정하여 소규모와 부정형의 필지가 많고 개발지역과 미개발지역이 혼재한 관리지역의 경우 공간적 특성을 감안한 지역별 면적기준의 제시가 요구된다. 또한 계획수림에 많은 절차와 시간이 소요되어 중도에 포기하는 사업이 많으므로 절차의 통폐합을 통해 제도의 실효성을 확보하여야 한다. 3. 기반시설연동제의 보완 기반시설의 확보를 위하여 제 2종 지구단위계획과의 연계성을 높이고 구역지정 범위에 대한 지역주민과의 합의 도출을 통해 마찰을 최소화하여야 할 것이다. 무엇보다 부담대상, 종류, 부담자, 비용, 부담방법, 시기 등에 대한 구체적인 기준과 지침이 요구된다.▸ 목적 건축물의 대지, 구조 및 설비의 기준과 건축물의 용도 등을 정하여 건축물의 안전, 기능 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지한다.대지건축물건축 설비적용 대상물▸ 대지 원칙 : 지적법 상 한 필지로 토지대장에 등록 되어야만 하나 의 대지로 하여 하나의 건축물을 축조 할 수 있게 된다. (하나의 대지에는 하나의 건축물 축조가 원칙이다) 예외 : 2개 이상 여러 개의 필지가 하나의 대지로 되는 경우 1개 이상 필지 일부가 대지로 되는 경우▸ 하나의 건축물을 2 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우 : 그 건축물이 건축되는 가 필지의 토지를 합한 토지▸ 각 필지의 지번부여지역 이 서로 다른 경우▸ 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우▸ 서로 인접하고 있는 필지로 서 각 필지의 지반이 연속 되지 아니 한 경우▸ 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 따른 도시계획시설에 해당하는 건축물을 건축하는 경우 : 그 도시계획시설이 설치되는 일단의 토지 ▸『주택법』에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우 : 주택단지 ▸ 도로의 지표 아래에 역 (150m2 이하), 공업 지역 (150m2 이하), 녹지지역 (200m2 이하) ▸ 분할의 제한 : 분할제한면적 미만의 분할금지, 도로에 접하는 길이 2M 미만 분할 금지, 건폐율 초과 분할금지, 용적률 초 과 분할금지, 높이제한 초과 분할금지세번째. [공법상 이용제한]1. 토지거래허가구역▣ 목적(지정) 국토해양부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다.▣ 토지거래허가를 요하는 면적용 도 지 역허가를 요하는 토지면적 (기준면적)도시지역주거지역180㎡ 초과상업지역200㎡ 초과공업지역660㎡ 초과녹지지역100㎡ 초과미지정 지역90㎡ 초과도시지역 외의 지역원 칙250㎡ 초과농 지500㎡ 초과임 야1000㎡ 초과국토해양부장관의 재량 범위 국토해양부장관은 위기준면적이 타당하지 않다고 인정할 경우 기준면적의 10% 이상 300% 이하의 범위 안에서 따로 정하여 공고할 수 있다.▣ 토지거래허가구역 지정 절차지정 - 앞의 목적 내용과 일치 ② 심의 - 국토해양부장관은 허가구역으로 지정하려면 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 끝나는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하려면 중앙도시계획위원회의 심의 전에 미리 시/도지사 및 시장/군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.③ 공고 - 국토해양부장관은 허가구역을 지정한 때에는 허가구역의 범위/지정기간 및 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적을 공고하여야 한다. ④ 통지 - 국토해양부장관이 허가구역으로 지정한 때에는 지체없이 대통령령이 정하는 사항을 공고하고, 그 공고내용을 시/도지사에게 통지하여야 한다. 통지를 받은 시/도지사는 지체없이 그 공고내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장과 시장/군수 또는 구청장에게 통지하여야 한다.⑤ 공고/열은 통보받은 내용을 지체없이 관할 등기소의 장에게 통지하고, 일반인이 15일 이상 열람할 수 있도록 하여야 한다. ③ 해제 - 지정 후 관할 지방자치단체의 장이 해제를 요청하거나 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정 해제하여야 한다.▣ 주택거래계약의 신고① 신고대상자 - 주택거래신고지역에 있는 주택(아파트로 한정)에 관한 소유권을 이전하는 계약을 체결한 당사자는 공동으로, 주택거래가액 등 대통령령으로 정하는 사항을 주택거래계약의 체결일로부터 15일 이내에 해당 주택 소재지의 관할 시장/군수/구청장에게 신고하여야 하며, 신고한 사항을 변경하는 경우에도 같다. ② 신고내용 - 매수인 및 매수인의 인적사항 - 계약일/중도금 지급일 및 잔금 지급일 - 거래대상 주택의 소재지, 지목 및 면적 - 거래대상 주택의 종류와 규모 - 주택거래가액 - 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 (6억 초과시) - 거래대상 주택에의 입주여부에 관한 계획 (6억 초과시) - 계약의 조건 또는 기한이 있는 때에는 그 조건 또는 기한▣ 토지거래허가제와 주택거래신고제 비교토지거래허가제주택거래신고제국토해양부 장관지정권자국토해양부장관중앙도시계획위원회의 심의지정절차주택정책심의위원회 심의허가구역의 범위, 지정기간, 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적공고(신고)의 내용주택거래신고지역의 지역적 범위, 신고대상 공동주택지정 공고일로부터 5일 후효력발생시기고시일로부터 즉시시장/군수/구청장허가(수리)권자시장/군수/구청장소유권/지상권 계약체결시 공동으로 신청허가(신고)대상 계약공동으로 체결일로부터 15일 이내 신고2년 이하 징역 또는 토지가격의 30/100 벌금벌금/과태료취득세의 5배 이하 과태료3. 투기지역- 2003년부터 시행된 제도로 집값 또는 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과한다. 또한 탄력세율도 적용해 세금도 무겁게 적용하며 기획재정부장관이 지정('부동산가격안정심의위원회' 심의)하는 지역을w}

경영/경제| 2011.06.06| 81페이지| 8,000원| 조회(409)

공법, 중개론, 국토의계획및이용에관, 이용제한, 공법상이용제한, 부동산PPT

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개발제한구역 내에서의 용도변경에 대하여

1. 개발제한구역 내에서 체육도장으로 용도변경◈ 목 차1. 사실 관계2. 관련 법률3. 의의4. 요건5. 효과6. 관련 판례 및 기사7. 사례 풀이8. 용어 정리 (빨간색으로 표시된 부분)9. 소견10. 기타1. 사실관계A는 태권도 국가대표 출신으로 현재 개발제한구역인 남양주에 살고 있는 전업주부이다. 요즘 경기불황으로 남편의 사업이 매우 어려워 가정경제에 도움이 되고자 현재 살고 있는 주택을 근린생활시설로 용도변경 하여 A의 과거 경력을 살린 태권도장을 열고 싶어 한다. 현재 A의 주택은 다른 사람 소유의 토지에 있다. 그런데 이곳은 유동인구가 적어 태권도장을 열기에 부적합 할 것 같아, 유동인구가 더 많은 옆 동네의 A부부 소유 토지로 주택이축허가를 받았다. 아직 사용승인신청 전인데 지금 주택을 체육도장으로 용도변경이 가능한가?2. 관련법률◎ 개발제한구역 관리 및 지정에 관한 특별조치법 시행령 제 18조(용도변경)① 법 제12조 제1항 제8호에서 “대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으 로 정하는 용도로 용도변경 하는 행위”란 다음 각 호의 행위를 말한다.1. 주택과 별표1 제4호(같은 호 자목의 제조업소는 제외한다)에 따른 근린생활시설 간에 용도 변경을 하는 행위. 다만, 「수도법」 제3조 제2호에 따른 상수원의 상류 하천(「하천법」에 따 른 국가하천 및 지방하천을 말한다)의 양안(兩岸) 중 그 하천의 경계로부터 직선거리 1킬 로미터 이내의 지역에서 1999년 6월 24일 이후에 신축된 주택을 근린생활시설로 용도변경 하는 경우에는 「한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」 제5조에 따라 설 치할 수 없는 시설을 제외한 근린생활시설만 해당한다.2 ~ 10. 생략◎ 건축법 제11조(건축허가)① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장 ? 군수 ?구청장의 허 가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건 축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허부에 따라 당해 사건 재판의 주문이 달라지거나 재판의 내용과 효력에 관한 법률적 의미가 달라지는 경우라고 할 수 없으므로 재판의 전제성이 인정되지 않는다.【심판대상조문】구 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(2000. 1. 28. 법률 제6241호로 제정되고, 2005. 1. 27. 법률 제7383호로 개정되기 전의 것) 제11조(개발제한구역에서의 행위제한) ① 개발제한구역에서는 그 지정목적에 위배되는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 국토의계획및이용에관한법률 제2조 제11호의 규정에 의한 도시계획사업(이하 “도시계획사업”이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 이를 행할 수 있다.1. 다음 각 목의 1에 해당하는 건축물 또는 공작물로서 대통령령이 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경가. 도로ㆍ철도 및 상ㆍ하수도 등 공공용시설나. 축사 및 창고 등 농림수산업을 영위하기 위한 건축물 및 공작물다. 주택 및 근린생활시설라. 농로ㆍ제방ㆍ마을회관 등 개발제한구역의 주민이 공동으로 이용하는 시설마. 실외체육시설바. 휴양림ㆍ수목원 등 도시민의 여가활용을 위한 시설사. 국방ㆍ군사에 관한 시설아. 학교ㆍ폐기물처리시설 및 전기공급시설 등 공익시설2. 개발제한구역 안의 건축물로서 제14조의 규정에 의하여 지정된 취락지구 안으로의 이축3. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제4조의 규정에 의한 공익사업(개발제한구역 안에서 시행하는 공익사업에 한한다)의 시행으로 인하여 철거된 건축물의 이축을 위한 이주단지의 조성4. 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경으로서 영농을 위한 경우 등 대통령령이 정하는 토지의 형질변경5. 벌채면적 및 수량 기타 대통령령이 정하는 규모 이상의 죽목의 벌채6. 대통령령이 정하는 범위의 토지의 분할7. 모래ㆍ자갈ㆍ토석 등 제69조 제1항에 따라 시정명령을 발하였고, 청구인들이 위 시정명령을 이행하지 아니하자, 건축법 제83조에 따라 2002. 10.부터 2004. 6.까지 사이에 청구인들에 대하여 각 이행강제금을 부과하였다.(2) 청구인들은 남양주시장의 이행강제금 부과에 대하여 각 이행강제금을 납부한 후, 위 이행강제금 부과처분이 원인 무효임을 이유로 2004. 10. 7. 의정부지방법원에 과오납금의 반환을 청구하는 소를 제기(2004가단39764)하는 한편, 특조법 제11조 제1항이 헌법에 위반된다며 위헌법률심판제청신청(2006카기1377)을 하였으나 2007. 3. 16. 모두 기각되자, 2007. 4. 11. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.그 후 청구인들은 위 1심 판결에 대하여 항소를 제기(2007나38030)하였는바, 서울고등법원은 2008. 12. 12. 소 각하의 판결을 선고하였고, 청구인들이 상고(2009다9669)하였으나 대법원이 2009. 4. 23. 상고를 기각하여 위 고등법원 판결이 확정되었다.나. 심판의 대상이 사건 심판의 대상은 구 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’(2000. 1. 28. 법률 제6241호로 제정되고, 2005. 1. 27. 법률 제7383호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 특조법’이라 한다) 제11조 제1항(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)의 위헌 여부인바, 그 조항 및 관련조항의 내용은 다음과 같다.[심판대상조항]구 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’(2000. 1. 28. 법률 제6241호로 제정되고, 2005. 1. 27. 법률 제7383호로 개정되기 전의 것) 제11조(개발제한구역에서의 행위제한) ① 개발제한구역에서는 그 지정목적에 위배되는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 도시계획법 제3조 제13호의 규정에 의한 도시계획사업(이하 “도시계획사업”이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 1에 률을 전혀 제정하지 아니하고 있으므로 헌법위반의 입법부작위(진정입법부작위)에 해당한다.나. 법원의 위헌제청신청 기각이유요지도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하기 위한 개발제한구역 지정으로 인한 토지재산권의 제한은 그 목적의 정당성이 인정되고, 개발제한구역 내에서 그 구역지정의 목적에 위배되는 용도변경 등을 원칙적으로 금지하는 것은 위와 같은 개발제한구역의 입법목적을 달성하는 데 기여하므로 수단의 적정성도 인정된다. 또한, 개발제한구역 내의 토지에 대한 선별적, 부분적, 예외적 이용제한의 수단만으로는 목적의 효율적인 달성을 기대하기 어려우므로 전면적인 규제수단은 입법목적을 달성하기 위해 필요한 최소한의 조치인 것으로 인정되며, 같은 법이 개발제한구역의 지정으로 인하여 토지의 효용이 현저히 감소하거나 그 사용ㆍ수익이 사실상 불가능한 토지소유자에게 토지매수청구권을 인정하는 등 보상규정을 두고 있는 점에 비추어 볼 때 법익균형성도 충족된다 할 것이다.다. 건설교통부장관의 의견요지(1) 개발제한구역의 지정으로 종래 목적대로 토지를 사용할 수 없게 된 토지소유자에게 매수청구권을 부여하고 있고, 토지소유자의 매수청구가 없더라도 개발제한구역의 효율적인 관리를 위해 필요한 경우 토지소유자와의 협의를 거쳐 토지를 매수할 수 있도록 규정하고 있는 등 합리적인 보상규정을 두고 있으며, 이와 별도로 건축물의 건축행위, 용도변경, 취락지구 내에서의 특례 등 행위제한 완화규정을 마련하고 있으므로 평등권 침해 주장은 이유 없다.(2) 이 사건 법률조항에 의한 행위제한은 도시의 평면적 확산을 적절히 제한하고 자연환경을 보전하기 위한 보편적 공익의 요청이자 국가의 의무이고, 우리나라와 같이 남북분단이라는 특수한 상황에서는 보안상의 이유로 특정 지역에 대한 개발을 제한할 필요가 있는 등 정당한 목적이 있기 때문에 토지재산권에 대하여 일정한 제한을 가하는 것은 불가피한 이유가 있다. 또한, 토지매수권을 인정하고 주민지원사업을 시행하는 등 간접보상방안도 마련하고 있으므로 시설로 사용하는 것은 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법상으로는 그 용도를 달리하는 것이라고 보아야 한다.2. 건축법령에서와 달리 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령에서는 축사와 양어시설을 그 용도를 구분하여 규정하고 있으므로, 개발제한구역에서 축사 내부의 퇴비사와 사료저장고를 관상어 배양장 및 작업장으로 허가 없이 용도변경하여 사용한 것은 축사를 양어시설로 무단 용도변경한 행위로서 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 위반죄에 해당한다고 한 사례.【참조조문】1. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제11조, 제30조, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제13조, 제18조, 제19조, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행규칙 제7조의2, 건축법 제2조, 제14조, 건축법 시행령 제3조의4, 제14조 2. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제11조, 제30조, 건축법 제14조【참조판례】대법원 2007. 3. 15. 선고 2006도9214 판결(공2007상, 594)【피 고 인】 피고인【상 고 인】 피고인【변 호 인】 변호사 서상홍외 1인【원심판결】 수원지법 2007. 5. 10. 선고 2006노3614 판결【주 문】상고를 기각한다.【이 유】무허가 용도변경의 점에 대하여 특별조치법 제11조 제1항은 개발제한구역에서의 건축물의 용도변경을 원칙적으로 금지하면서, 예외적으로 대통령령이 정하는 건축물을 대통령령이 정하는 용도로 용도변경하는 행위는 시장·군수·구청장의 허가를 받아 이를 행할 수 있다고 규정하고, 제2항은 대통령령이 정하는 일정한 행위는 시장·군수·구청장에게 신고하고 이를 행할 수 있다고 규정하며, 제3항은 건설교통부령이 정하는 경미한 행위는 허가 또는 신고 없이 이를 행할 수 있다고 규정하고, 위 각 규정에 따라, 특별조치법 시행령은 제18조 제1항에서 허가를 받아 할 수 있는 용도변경행위를, 제19조에서 신고를 하고 할 수 있는 용도변경행위를, 특별조치법 시행규칙은 없다.

사회과학| 2011.06.06| 19페이지| 3,000원| 조회(473)

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개발제한구역내에서의 용도변경

체육도장으로 용도변경 개발제한구역 내에서의목 차 4 3 1 2 5 사실관계 관련법률 의의 요건 효과 6 8 7 9 사례풀이 관련판례 관련기사 용어정리1. 사실관계 현재 개발제한구역 인 남양주에 살고 있는 A 는 현재 살고 있는 주택을 근린생활시설 로 용도변경하여 태권도장을 열고 싶어 한다 . 현재 A 의 주택은 다른 사람 소유의 토지에 있다 . 그런데 이곳은 태권도장을 열기에 부적합 할 것 같아 , 옆 동네의 A 부부 소유 토지로 주택 이축 허가를 받았다 . 아직 사용승인신청 전인데 지금 주택을 체육도장으로 용도변경이 가능한가 ?1-1. 사실관계 그림 개발제한구역 내의 A 주택 근린생활 시설로 용도변경 된 체육도장 개발제한구역 내의 A 주택을 근린생활시설의 체육도장으로 용도변경 가능한가 ? ( 사용승인신청 전 )2. 관련법률 개발제한구역 관리 및 지정에 관한 특별조치법 시행령 제 18 조 ( 용도변경 ) 1 건축법 제 11 조 ( 건축허가 ) 2 건축법 제 14 조 ( 건축신고 ) 32-1. 관련법률 ① 법 제 12 조 제 1 항 제 8 호에서 “대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경 하는 행위”란 다음 각 호의 행위를 말한다 . 1. 주택과 별표 1 제 4 호 ( 같은 호 자목의 제조업소는 제외한다 ) 에 따른 근린생활시설 간에 용도 변경을 하는 행위 . 다만 , 「 수도법 」 제 3 조 제 2 호에 따른 상수원의 상류 하천 ( 「 하천법 」에 따른 국가하천 및 지방하천을 말한다 ) 의 양안 ( 兩岸 ) 중 그 하천의 경계로부터 직선거리 1km 이내의 지역에서 1999 년 6 월 24 일 이후에 신축된 주택을 근린생활시설로 용도변경 하는 경우에는 「한강 수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」 제 5 조에 따라 설 치할 수 없는 시설을 제외한 근린생활시설만 해당한다 . 2 ~ 10. 생략 ① 건축물을 건축하거나 대수선 하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장 • 군수 • 구청장의 허 가를 받아야 한다 . 다만 , 21 층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다 .2-2. 관련법률 ① 제 11 조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치도지사 또는 시장 • 군수 • 구청장에게 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다 . 1. 바닥면적의 합계가 85m 2 이내의 증축 • 개축 또는 재축 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역 , 농림지역 또는 자연환경보전지역에 서 연면적이 200m 2 미만이고 3 층 미만인 건축물의 건축 . 다만 , 제 2 종 지구단위계획 구역에서의 건축은 제외한다 . 3. 연면적이 200m 2 미만이고 3 층 미만인 건축물의 대수선 4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선 5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 ② 제 1 항에 따른 건축신고에 관하여는 제 11 조 5 항을 준용 한다 . ③ 제 1 항에 따라 신고를 한 자가 신고일로부터 1 년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신 고의 효력은 없어진다 .3. 의의 용도변경 이라 함은 건축물의 제 각기 정해진 용도를 원래의 용도에서 다른 용도로 변경하는 것을 말한다 . 사용승인 이라 함은 건축법에 의해 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하고자 하는 건축주가 사용승인 신청을 하는 경우 허가권자가 당해 건축물의 사용승인을 위한 검사 등을 거쳐 그 건축물의 사용을 승인하는 행정행위를 의미한다 . 건축주는 원칙적으로 사용승인을 얻은 후가 아니면 그 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다 .( 건축법 제 18 조 )4. 요건 1 주택과 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 1 제 4 호에 따른 근린생활시설간에 용도변경 하는 행위일 것 . 2 상수원의 상류 , 하천의 양안 중 그 경계로부터 직선거리 1km 이내의 지역에서 1999 년 6 월 24 일 이후에 신축된 주택을 근린생활시설로 용도변경 하는 경우에는 「한강수계 상수 도원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」 제 5 조에 따라 설치할 수 없는 시설을 제외한 근린생활시설만 해당한다 .4. 요건 3 건축물의 연면적이 500m 2 이하 일 것 . 4 개발제한구역 지정 당시부터 거주 하고 있는 자 . 5 허가신청일 현재 5 년 이상 거주 하거나 해당시설을 직접 소유하며 경영 한 자 . 6 인접한 토지를 이용하여 200m 이내에 주차장을 설치 할 수 있지만 음식점을 다른 용도로 변경 시에는 원래의 지목으로 환원 할 것 .5. 효과 「건축법」 제 14 조 2 항의 규정에 의해 사용승인을 얻은 건축물 「개발제한구역 관리 및 지정에 관한 특별조치법 시행령」 제 18 조 제 1 항의 규정 개발제한구역 내에서도 용도변경은 가능6. 사례풀이 개발제한구역 내에서의 용도변경은 정해진 법률에 따라 용도변경을 하고 사용승인 을 얻은 건축물이어야만 가능하다 . 위 주택은 사용신청 전인 건축물이므로 타 용도로의 용도변경은 불가능하다 . 결국 정해진 절차에 따라 사용승인을 받아야 할 것이다 .7. 관련판례 축 사 양 어 장 개발제한구역이지만 동일 시설군이기때문에 임의적으로 용도변경할 수 있다 ? 건축법령에서와 달리 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령에서는 축사와 양어시설을 그 용도를 구분하여 규정 하고 있으므로 , 개발제한구역에서 축사 내부의 퇴비소와 사료저장고를 관상어 배양장 및 작업장으로 허가 없이 용도변경하여 사용한 것은 축사를 양어시설로 무단 용도변경한 행위로서 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 위반죄에 해당한다고 한 사례 .8-1. 관련기사 개발제한구역에 웬 개 도축장 성남시 태평 1 동 7281 번지 일대 수년간 운영 성남시 태평 1 동 7281 번지 일대는 개발제한지역 개 도살장 운영업체 측은 지난 2 월 2 일 불법으로형질변경 공사 해당 구청에 적발되어 수사당국에 고발 조치 , 원상복구 명령받음8-2. 관련기사9. 용어정리 개발제한구역이란 ? 도시의 경관을 정비하고 , 환경을 보전하기 위해서 설정된 녹지대로 , 그린벨트 (greenbelt) 라고도 한다 . 이 구역 내에서는 건축물의 신축 · 증축 , 용도변경 , 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위를 제한하고 있다 . 그러나 건설교통부 장관 , 도지사 , 시장 , 군수 등의 승인 또는 허가를 받아 구역설정 목적에 위배되지 않는 한도 안에서의 개발행위는 가능하다 .9. 용어정리 근린생활시설이란 ? 주택가와 인접해 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물로 , 그 범위는 건축법 시행령에서 규정하고 있다 . 근린생활시설은 다음과 같다 . ① 슈퍼마켓 , 일용품의 소매점으로 동일 건축물에서 바닥면적의 합계가 500 ㎡ 이하인 것 ② 대중음식점 , 다방 , 다과점 ③ 이용 , 미용원 , 일반목욕탕 , 세탁소 ④ 의원 , 한의원 , 안마시술소 ⑤ 정구장 , 탁구장 , 태권도장 , 헬스클럽 , 골프연습장 ⑥ 금융업소 , 소개업소 , 사무소 ⑦ 방앗간 ⑧ 기원 , 당구장 ⑨ 예체능계 강습소 , 사진관 , 독서실 , 표구점 등 .9. 용어정리 이축이란 ? 건물 따위를 옮겨 짓거나 세우는 것을 뜻한다 .9. 용어정리 양안 ( 兩岸 ) 이란 ? 강이나 하천의 양쪽 기슭을 뜻한다 .9. 용어정리 수계란 ? 지표의 물이 점차로 모여서 같은 물줄기를 이루는 계통 . 수계의 주체는 하천이지만 , 여기에 딸린 호소 ( 湖沼 ) 도 이에 포함된다 . (※ 호소 : 늪과 호수를 아우러 이르는 말 )9. 용어정리 대수선이란 ? 건축물의 기둥 , 보, 내력벽 , 주계단 등의 구 조 또는 외부형태를 수선 • 변경 또는 증설 ( 내부를 고치는 것) 하는 것으로써 대통령령이 정하는 것을 의미한다 .9. 용어정리 증축이란 ? 기존 건축물에 있는 대지 내에서 건축물의 건축면적 , 연면적 , 층수 또는 높이를 증가 시키는 것을 의미한다 .9. 용어정리 개축이란 ? 기존 건축물의 전부 또는 일부 ( 내력벽 , 기둥 , 보 , 지붕틀 중 3 개이상 포함 ) 를 철거하고 그 대지 내에서 종전과 동일한 범위 내에서 건축물을 다시 축조하는 것을 의미한다 .9. 용어정리 재축이란 ? 천재지변 기타 재해에 의한 건축물의 전부 또는 일부 멸실 시 그 대지 안에 동일 규모로 다시 축조하는 것을 의미한다 .9. 용어정리 준용이란 ? 앞의 내용을 그대로 쫓아서 쓰는 것을 의미한다 .9. 용어정리 행정행위란 ? 행정 기관이 행정권에 의하여 행정 법규를 구체적으로 적용하고 집행하는 행위 . 법률의 집행 , 예산의 작성 및 실시 등이 있다 .10. 소견 개발제한구역 내에서 용도변경을 하기 위해서는 건설 교통부 장관 , 도지사 , 시장 , 군수 등의 승인이나 허가를 받아야 하며 구역의 목적에 크게 위배되지 않는 정도에서만 가능하다 . 이번 주제에 관하여 관련판례 및 보도 자료 등을 찾아보면서 개발제한구역뿐만이 아니라 사용 또는 승인을 받지 않은 용도변경행위가 얼마나 큰 잘못을 저지르고 있는 건지 알게 되었다 . 경미한 사항을 변경하더라도 이를 통지해야 하고 용도변경에 관한 기준 등을 잘 알고 절차를 지켜서 손해 보는 일이 없도록 해야 한다 . 더불어 용도변경의 행위가 위 주제 글에서 보듯 경제력이 뒷받침되지 않는 서민들에게는 제한을 조금 덜 적용 되게 해야 하고 , 특정인들의 이득을 보기 위한 수단으로 전락하지 않기 위해 국가는 더 많은 노력을 기울여야 할 것이다 .YOU THANK{nameOfApplication=Show}

사회과학| 2011.06.06| 28페이지| 4,000원| 조회(336)

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주택의 정의, 종류, 특징, 속성등에 대해서

REPORT과목:담당교수님:전공학과:학번:성명:제출날짜:※목 차※1. 주택의 정의와 개념2. 주택의 성격3. 주택의 속성4. 주택의 종류와 특징5. 기타1. 주택의 정의와 개념? 주택의 정의 ?인간을 비 ? 바람이나 추위 ? 더위와 같은 자연적 피해와 도난 ? 파괴와 같은 사회적 침해로부터 보호하기 위한 건물이다.이와 동시에 인간의 생리적 욕구인 식사 ? 배설 ? 수면 등을 해결하고 재창조를 위한 휴식과 문화생활을 담는 그릇이기도 하다. 그러므로 주택이란 외부로부터 적당히 차폐된 공간을 건축적으로 해결한 것이라고 할 수 있다. 그러나 이 사생활에 대한 욕구는 적절한 사회적 관계, 즉 공동적 취락 관계를 벗어나서 형성되지는 않는다.인류는 태초부터 주택을 짓기 시작하였으며, 인지가 발달함에 따라 보다 쾌적하고도 견실한 주택을 짓기 위해서 노력을 기울여왔다. 그러나 각 지역의 풍토적 환경과 민족성은 주택과 취락을 독자적인 형식으로 경영하게 하였다.근대 주택은 가족구성의 핵가족화와 순수한 가정생활의 장소로서 소형화 및 단순화가 이루어져 가는 경향이 있다. 여기에 인구 증가와 인간의 집단화 과정이 더욱 적극화되어 도시의 발달을 가져오게 되고 아파트와 같은 도시 집단 주택의 유형이 보편화되고 있다.주택은 주거호수의 집합정도에 따라 크게 단독주택과 공동주택으로 나눌 수 있다. 단독주택은 단독주택, 다가구주택으로 나뉘고, 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택이 있다. 이외에도 기타 주택으로 오피스텔, 빌라트, 아파텔, 주상복합아파트 등이 있다.? 주택의 개념 ?세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다(주택법 제2조제1호). 또한 주택의 개념은 ① 물리적 건설 시설물 ② 고가의 상품 ③ 누구에게나 주어져야 할 사회재 ④ 다수공동생활의 집합체 ⑤ 사회 ? 환경 ? 국가경제의 일부라고 할 수 있다.2. 주택의 성격1) 사생활 유지와 피할 수 있는 거처의 역할2) 자산 위해서 단독택지 위에 건축하는 형식이다. 비교적 가족단위의 개체성이 잘 보존될 수 있고, 개인의 취향에 맞게 주거계획을 세울 수 있다. 대문과 정원이 개별 택지마다 이루어지며, 건물은 인접한 다른 건물과 일정한 거리 이상 떼어서 건축되어야 한다. 이 형식은 건축과 정원 등의 사유욕구가 만족됨으로써 옥내외의 사생활이 가장 잘 보장되나, 토지의 이용 면에서 효율이 가장 낮다.④ 하나의 단위주택이 완전히 독립되어 있는 것이며 기본적으로 한 가구가 살도록 계획된 주택이다. 다른 주택과 벽이나 지붕을 공유하지 않는다. 출입문이 독립되어 있어 독립성이 보장되며 형태나 구조면에서도 독창성을 가질 수 있고, 또한 전용의 뜰을 소유할 수 있으므로 자연과 접하며 생활 할 수 있다는 장점이 있다. 반면 설비나 문화시설 면에서 개별적으로 설치하고 유지 관리를 해야 하므로 집합 주택에 비해 경제적 부담이 크고 여러 가지 재해에 대해서도 가족이 직접 책임져야 하는 단점도 있다.⑤ 좁더라도 전용의 뜰과 출입문을 가질 수 있는 단독 주택은 이웃의 간섭을 받지 않고 독자적인 주생활을 즐길 수 있어, 주택 중에서 가장 바람직한 주거형태라 할 수 있다. 오늘날에도 장래 희망하는 주택 유형 중에서 단독주택은 단연 1위를 달리고 있다.⑥ 주택은 3개의 기능공간으로 나누어진다. 즉, 수면공간, 생활공간, 그리고 서비스공간이 그것이다. 수면공간이란 침실, 벽장, 탈의실, 목욕탕 등을 말하고, 생활공간이란 거실, 식당 등을 말한다. 서비스공간이란 부엌, 세탁실, 저장실, 작업실, 재봉실 등 생활에 필요한 물품을 저장하고 준비하는 공간을 말한다.? 장 ? 단점 ?* 단독주택의 장점 *① 개인적인 취향에 따라 집을 단장할 수 있다.② 정원 주차장 등의 공간배분을 자유롭게 할 수 있다.③ 새로이 주택을 지을 수 있다.④ 출입문이 독립되어 있어 독립성이 보장된다.⑤ 다른 주택과 벽이나 지붕을 공유하지 않는다.* 단독주택의 단점 *① 도시지역의 경우, 주택 가격이 높아서 매매가 어렵다.② 가장 환금성이 낮다. 충족시켜야 한다.④ 다가구주택이란 한 채의 건물 안에 수 가구가 독립된 주거생활을 할 수 있도록 설계된 주택이다. 소유권은 독립주택과 마찬가지로 한 사람에 의해 소유되지만 방의 배치 등은 다세대주택과 마찬가지로 독립공간을 확보하여 주거 생활을 할 수 있도록 한 점이 다세대 주택과 다르다. 이 주택은 집주인이 집을 지어 자기가 살 집을 제외하고 나머지는 전세를 주는 것이 보통이며, 건축비를 전세금으로 충당하는 경우가 많다. 이 주택형식도 다세대주택과 마찬가지로 주택 정책적으로 개발하여 보급시킨 도시형주택이다.? 다가구주택과 다세대주택의 차이점 ?다세대주택과 다가구주택이 구분되는 가장 큰 차이점은 그 집에 들어가 살고 있는 가구가 세 개별로 구분 소유할 수 있느냐 없느냐 하는 것이다. 즉, 다세대주택은 지은 후 분양을 할 수 있지만 다가구주택은 분양을 할 수가 없고 전세 또는 월세로 임대를 줄 수 있을 뿐이다. 따라서 다세대 주택에 입주한 사람은 분할등기가 되지만 다가구주택에 입주한 사람은 분할등기가 안 된다. 또한 건축양식에서도 약간의 차이가 있다. 다세대주택이 가구별 최대면적은 주인이 거주할 부분에 대해서 25.7평까지 지을 수 있고, 나머지는 6평 이상 18평 이하로 지어야 한다. 다세대 주택은 주거 구획 당 면적이 6평 이상 25.7평 이하로 지을 수 있다. 또한 다가구주택은 현관을 공유할 수 있지만 다세대주택은 세대별로 현관을 확보하여야 한다.? 다가구주택의 모습 ?⑶ 연립주택? 특징 ?① 연립주택은 독립주택과 마찬가지로 대지의 소유한계는 분명하지만, 건물의 한 면 이상이 이웃과 접한 형식이다. 대체로 4층 이하의 건축으로 한정되며, 엄밀한 뜻에서는 가구단위마다의 전용 마당을 가지는 것을 말하며, 이것이 아파트와 구분되는 특징이다. 이러한 형식으로 여러 가구가 공동으로 건설됨에 따라 건설재료의 절감, 공기(工期)의 단축, 상하수도 · 전기 · 정화조 등의 공동시설의 집약, 관리비의 절감 등의 이점이 생긴다. 또한 어느 정도 사유의 정원을 꾸밀 수 있고,있으므로 도모 기타 공공시설을 절약할 수 있을 뿐 아니라 협소한 국토를 유효하게 이용할 수 있다. 또한 건축설계나 시공을 전문가가 하게 되므로, 좋은 시설을 갖춘 건축을 할 수 있다. 또 슈퍼마켓 ? 관리사무소 ? 우체국 ? 주차장 ? 초등학교 등 공용시설의 이용으로 생활이 편리해진다. 그 반면 공동생활에서 오는 여러 가지 불편, 생활습관에서 오는 불편, 화재 발생 시 등의 대피와 같은 문제점이 지적되고 있다.③ 아파트는 대지의 가구별 한계가 명확하지 않고, 한 단위주거 내에 시설된 것 이외의 모든 것을 공동으로 관리하도록 하는 형식이다. 집단주택 방식으로서 단위주거당의 건축비와 공기(工期)가 가장 짧고, 난방 ? 위생 설비 등 공유하는 서비스 시설이 충분히 뒷받침될 수 있으며, 놀이터 ? 공원 등의 개방공간을 공동화함으로써 대단위화 할 수 있다.모든 시설과 공간이 공동관리 하에 놓임으로써 주거의 편익성이 무엇보다 큰 장점이 된다. 그러나 계획이 부적합할 경우 세대마다의 개체성이 무시되고, 주거 전체가 단조로운 틀 속에 예속된다는 비인간적인 환경이 될 염려가 크다. 또한 이웃 간의 사회적 접촉이 단절된 우려가 있고, 전통적인 토지의 관념과는 상대적으로 사유 정원과 토지가 없다는 주거의식이 문제이다. 입지는 도심 ? 부도심 ? 교외의 어느 곳이나 가능하며, 제한된 토지 내에서 용적을 높일 수 있으므로 토지이용효율이 가장 높은 주거형식이다.④ 연면적이 660㎡를 초과하는 5층 이상의 공동주택으로서 도시지역의 보편적인 주택유형이라고 할 수 있다. 각 건설업체에서는 그 지역의 특성을 살리거나 건강, 환경 등을 주제로 삼아 차별화된 단지 조성을 계획하고 있다. 이러한 새로운 시도는 입주민의 주거만족도를 높이고 획일적인 아파트에 변화를 줄 수 있으므로 긍정적으로 생각할 수 있다. 그리고 같은 평형이라도 서로 다른 유형을 선보이고 있어 구입자 선택의 폭을 넓혔다. 아파트의 또다른 특징은 수납시설이 일반주택에 비해 넓게 확보되어 있다는 것이다. 그리고 아파트 단지 가까이 상수 있는 건축물을 말한다. 오피스텔은 건축법상으로는 업무용 내지 업무/주거겸용시설로 분류되는 건축물이지만 사람들의 숙박을 인정한다는 점에서 일반 업무용건물과 다르다. 업무용시설이 본래 속성이고 주거지역에서도 선택적으로만 그 입지를 인정받을 수 있는데 부동산 개발업자들 주거형 오피스텔이라는 개념을 도입하여 과연 아파트인지 오피스텔인지 구분이 불가능하게 되었다. 따라서 정부에서도 몇 가지 규제책을 내놓고는 있지만 과연 어디까지를 오피스텔 혹은 아파트일지 건축전문가들도 잘 구분하지 못하는 경우가 종종 있는데 개발업자들은 아파트를 짓기보다 변종오피스텔을 선호하는 이유가 아파트건설은 많은 입주민들의 안녕을 지키기 위해 여러 가지의 까다로운 법규를 준수하여야 하기 때문에 개발사업자체가 상당히 까다롭고 사업이익의 확보측면이 어렵지만 오피스텔사업은 까다로운 사업승인절차도 없고 분양가도 멋대로 책정할 수 있고 분양 또한 마음대로 할 수 있다. 따라서 정부 및 지자체에서는 여러 가지 규제방안을 강구하고 실행하고 있으며 그 주요 사항을 살펴보기로 한다. (1. 벽식구조 금지 : 일반적인 아파트의 구조와 같이 간벽을 구조체로 이용하는 것을 금지시키고 반드시 기둥식구조를 사용토록 제한함. 2. 과다한 층고 제한 : 과다한 층고를 갖는 오피스텔을 조성하여 불법으로 중간층을 만들 수 있는 여지를 없앰. 3. 발코니설치금지: 건물외부로 발코니가 노출되는 것이 금지된다. 따라서 아파트에서는 발코니를 만들어 입주자들에게 서비스면적으로 제공하게 되지만 오피스텔에 조성되는 발코니는 당연히 전용면적에 포함되게 되고 입주자는 이 면적을 돈을 지불한다. 4. 욕조설치금지: 욕실에 욕조를 설치하는 것이 금지됩니다. 단지 샤워시설만이 허용된다.)② 주거용 오피스텔은 주택임대차보호법의 적용대상인데 주의할 것은 실제 주거용으로 사용하였는가 여부에 따라서 주택으로 간주된다는 사실이다. 업무전용 오피스텔 같은 경우는 주택임대차보호법을 못 받을 수도 있으므로 오피스텔이 주거용으로도 인정이 된다면 일반 주거용 건물.

사회과학| 2011.06.06| 21페이지| 2,500원| 조회(1,027)

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