석 사 학 위 논 문 심 사 용부동산 안정화 대책으로서 수익 공유형 모기지와 손익 공유형 모기지의 역할과 의미The Role and Significance of Shared Appreciation and Equity Mortgages as Measures to Stabilize the Real Estate제출자 : 김 가 희지도교수 : 지 규 현2013년 12월한양사이버대학교 부동산학과목 차요 약제1장 서론 .........1제1절 연구배경 및 목적 ............1제2절 연구범위 및 방법 ............2제2장 이론적 고찰 .............3제1절 모기지론의 개념과 유형 ..31. 모기지론의 개념 32. 모기지론의 등장 배경 ........33. 모기지론의 유형 51) 주택저당채권(MBS) 유시장에서 자가 주택을 소유하지 않은 세입자들이 선택할 수 있는 선택지는 월세와 전세로 대변되어 진다. 그중에 전세는 외국의 입법례에서는 찾아볼 수 없는, 우리나라에서 고유하게 발달한 관습상의 부동산 특히 건물의 대차 형태이다. 법률적 성질로 볼 때 전세는 특수한 임대차 또는 임대차와 이자있는 금전소비대차가 결합한 혼합계약이라고 본다. 전세가 일반의 임대차와 다른 점은 목적부동산 사용대가의 지급방법에 있다. 전세를 계약할 때에 전세금으로서 대상건물 시가의 60~70%에 해당하는 전세금을 임대인에게 주게되고, 전세계약이 끝나는 시점에서 임차인은 그 전세금을 돌려받게 된다. 전세금의 이자는 차임과 상계된다.이러한 전세제도가 오랜 기간 활용되어 왔던 이유는 집주인은 전세를 통해 이자 없이 목돈을 마련하고 세입자는 채권자로서 주택을 이용할 수 있었고, 또한 수요가 넘쳐 주택가격이 상승하던 시기, 집주인의 시세차익에 대한 기대로 세입자는 상대적으로 저렴하게 주택문제를 해결하며 상호이익을 공유할 수 있었기 때문이다.하지만 원활히 작동하는 것 같았던 전세제도가 최근 시장침체가 장기화되며 이상 징후를 보이고 있다. 최근 전세가격 상승세는 과거처럼 주택이 절대적으로 부족하거나 IMF시기와 같이 단기적 시장회복 차원에서 나타난 현상이 아니다. 50개월 이상 지속되고 있는 전세가격 상승세는 매매차익이 사라지며 금리가 내려가는 상황에서 나타난 당연한 결과로, 시장침체가 시작된 2007년 이후 주택을 구입한 전세공급자가 견인차 역할을 했다고 추정된다. 향후 매매가격이 크게 오르지 않는다면, 더 이상 전세가 저렴하게 유지되기는 어려우며 상승하는 전세가격이 매매가의 80%에 접근할수록 세입자의 매매전환과 집주인의 월세 전환은 가속화 될 것이다.이러한 상황에서 2013년 8월 28일, 정부는 최근의 전세값 상승의 원인이 매매시장 부진에 따른 전세수요 증가와 전세에서 월세로의 전환이라는 임차시장의 과도기적 현상에 따른 수급불균형이 심화된 것으로 파악하고 전세 수급불균형 등 임차시장의 구조변화 할부상환제도와 같게 하고 이자는 당해시점 이자율을 적용하여 매기 상환금을 금리등락에 연동시켜 변화하도록 하는 방식이다. 따라서 시간경과에 따른 미상환원금의 변화형태는 고정금리부 원리금균등상환방식과 같지만 매기 상환액수율은 일정하지 않다.변동이율식 저당대출은 이론적으로 볼 때, 대출기관은 일정률의 여수신금리차를 유지할 수 있어 평균자금비용과 저당자산으로부터 발생하는 평균수익률을 일정하게 유지시킴으로써 적정이윤을 보장할 수 있어 경제환경이 변동되더라도 장기주택자금대출을 줄이거나 규제하지않아도 된다. 또한 신규 차입자와 기존 차입자 모두에게 동일금리를 적용함으로써 종전과 같이 낮은 금리를 기대한 자금수요의 일시적인 집중현상을 조절할 수 있다.반대로 금리변동 결과가 전적으로 차입자에게 전가되어 차입자들은 가계운용에 있어서 불확실성을 감수해야하고 이자율 인상에 대비한 예산을 세워야하는 문제점을 가지고 있다. 이를 보완하기위해 변동이율식 저당대출제도는 상환기간을 고정시켜 매기 상환금은 이자변동에 따라 증감시키는 방법 이외에 상환금을 고정시키고 상환기간을 단축하거나 연장하여 차입자 부담을 완화하는 방법도 적용되고 있다.이 제도에서 이자율은 두 가지 방식으로 결정되는데, 하나는 대출금리의 상승 또는 하락을 조달자금비용지수에 연동시키는 방법이고 다른 하나는 장기채권이자율과 같은 유사한 종류의 이자율지수에 대출이자율을 연동시키는 방법이다.그러나 이 제도는 만기재저당식 저당대출과 함께 비교적 심하지 않은 인플레이션에 대처하기 위해 고안된 것으로 매기이자율의 조정한도와 전 대출기간의 이자율 조정한도를 제한하여 설정하고 있다. 그러므로 인플레이션이 심한 개발도상국에서는 인플레이션으로부터 대출기관의 실질융자 자산가치를 보호하기 위하여 보다 강력한 지수연동제를 적용하고 있다.이제도를 선택할 경우 차입자는 ① 계약당시 이자율과 최고이율 및 융자기간 ② 이율변동에 적용하는 지수 ③ 이율변동폭 및 변동빈도와 이율변동시 대출기간 및 상환금 조정방식 등에 대해 잘 알아볼 필요가 있다.(4) 물 연 2% 고정금리대출기간=20년 만기 일시상환처분손익공 유=①주택매각 ②대출만기 또는 중도 상환시 매각손익 공유=매각가격(실거래가) 또는 감정가격과 당초 매입가격의 차이만큼 지분율에 따라 주택기금에 차익(차손) 귀속조기상환=5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과- (~3년) 연 2.3% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 100%)- (3~5년) 연 1.15% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 50%)※저리 임차료 지급(5년간 1%) 악용 방지, 단기 매매시 기금손실 위험증가 등을 고려하여 5년내 상환시 조기상환수수료 부과지원형식=대출계약방식※등기부상 법률적 소유권은 주택 구입자가 100% 보유→세금(취득세, 재산세, 양도세), 부동산 중개료 등 주택관리비용은 법률적 소유자인 주택구입자가 부담리스크관리=금융기관이 1순위, 주택기금이 2순위 근저당권 설정※금융기관의 추가 모기지 대출은 LTV 70% 범위내 허용=제3자 채무인수 불가=기금 손실방지를 위해 공적보증기관의 보증 도입 검토 수익 공유형 과 손익 공유형 모기지 비교구분수익 공유형손익 공유형비고정책대상목돈이 없는 사회초년생전세금 등 목돈이 있는 무주택자금리(임대료)연 1.5%연 1%(5년까지)~2%대출기간20년 원리금 분할상환20년 만기 일시상환대출한도주택가격의 최대 70%주택가격의 최대 40%수익공유형유리집값변동위험수익만 공유(손실은 구입자에게 귀속)수익, 손실 모두 공유손익공유형유리수익배분수익을 공유하나, 기금수익률 상한 제한지분율에 따라 기금과 수익 공유수익공유형유리경제적실질대출(Debt)지분(Equity)손익공유형유리원리금상환부담상대적으로 높음낮음 (지분성격으로만기 일시상환) 생애 최초 기본형과 손익 및 수익 공유형 모기지 비교구분비교금리(임대료)=금리면에서는 공유형 모기지가 유리: 기본형(3.3%) > 수익형(1.5%) ≒ 손익형(1~2%)원리금상환부담=원리금상환부담은 손익형이 가장 유리: 기본형 = 수익형(원리금 균등분할상환) > 손익형(만기 일시 상환)대출한도=대출한도는 기본형과 수익형일정액 이상이며 주택구입에 사용가능한 경우최초주택 구입자의 경우 지원 용이해당지역에 거주자지원 내용New Build Homebuy-신규주택 소유권의 일부를 판매하고 나머지를 임대하는 방식-구입자는 소유권을 최소 25~75%사이에서 구입, 보통 50%-추후 100% 소유 가능-임대부분에 대한 월세지불Homebuy Direct-선별된 위치에 지어진 주택에 대한 지분 공유 대출 지원-주택구입자는 모기지 이용 주택의 최소 70% 구입-정부와 주택개발자의 공동투자로 주택가격의 30%에 해당하는 대출지원-최초 5년간 이자발생 없음-이후 1.75% 금리의 이자지불-추후 100% 소유가능Open Market Homebuy-정부의 도움 없이 주택을 소유하기 어려운 계층을 위한 것-정부와 개인이 소유권을 공유-개인이 일반시장에서 주택을 선택하여 75%를 구입하고 나머지에 대하여 금융기관 또는 정부가 지분 공유 대출지원-임대료 지불 없음-RSL지분은 이자지불 없음, 금융기관 지분은 최초 5년간 이자발생 없음Social Homebuy-주택협회나 지방정부가 소유한 임대주택에 거주하는 세입자 대상으로 현재 거주하는 주택을 소유할 수 있도록 지원-주택에 대한 소유권을 최소 25~100%까지 구입가능-최소 9천 파운드에서 최대 1만6천 파운드까지 인하된 가격으로 구입-할인된 임대료 지불3. 영국의 생애최초 주택구입 지원정책의 시사점영국은 생애최초 주택구입자를 위해 ‘First Time Buyers' Initiative', 'Firstbuy', 'Homebuy'등의 많은 프로그램을 보유하고 있으며 'Homebuy'의 경우 세부적으로 다시 다양한 프로그램으로 나누어진다.각각의 프로그램의 목적을 살펴보면 ‘First Time Buyers' Initiative'의 경우 'Affordable Housing'의 구입을 위한 지원 프로그램으로 생애최초 주택구입자로 한정한 계획에 의해 그 목적이 있다. 그러나 ’Homebuy'의 경우는 저소득층을 위한 대출지원형태의 프로그램이며, ‘First Buy'는된다.
부동산 안정화 대책으로서 수익 공유형 모기지와 손익 공유형 모기지의 역할과 의미
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