Project Report 경기도 성남시 수정구 복정동 개발방안 발표자 : 1109629 안대웅 1109631 문명호 부동산학 연습 담당교수님 : 고덕균 교수님CONTENTS■ 프로젝트 목적 ■ 프로젝트 범위 ■ 프로젝트 수행 방법 ▶ 부동산 개발에 대한 이론적 내용을 Case Study 를 통해 체계화시켜 적용함 ▶ 현재 부동산 시장 및 트렌드에 부합하는 개발 컨셉을 모색하여 도출함 ▶ 대상지의 입지적 특성 및 규모에 적합한 개발 방안을 수립함 공간 범위 경기도 성남시 수정구 복정동 685 번지 내용 범위 대상지 개요, 개발환경분석, 개발전략모색, 건축계획, 사업성 분석 등 Out-Bound 대상지 개발 여건 분석 및 인근 시장 조사 분석을 위한 현장 답사, 사진 촬영 등 In-Bound 현장 조사 및 2차 자료를 통한 개발 방안 수립 및 프로젝트 리포팅 Ⅰ. 프로젝트 개요■ 업무 수행 흐름 대상부지 선정 개발환경 분석 개발컨셉 선정 개발가능 시설 검토 관련법규 검토 개발전략 및 건축계획 사업성 검토 개발방안 최종 수립 Ⅰ. 프로젝트 개요■ 기본적 분석 소 재 지 경기도성남시 수정구 복정동 685 번지 계획구역 지구단위계획구역 대지면적 총 230.3㎡ 지 목 대(垈) 지 역 도시지역, 준주거지역 , 제 1 종지구단위 계획구역 등 도로현황 전면 도로 접함 ◈ 대상 부지 현황 ◈ 토지 이용 계획 Ⅱ. 개발 대상지 개요Ⅱ. 개발 대상지 개요 ■ 위치도 복정동 685 번지Ⅱ. 개발 대상지 개요 ■ 지적도 ■ 항공사진Ⅱ. 개발 대상지 개요 ■ 현장 사진 (오른쪽방향) (왼쪽 방향) (동서울 대학 정문방향) Ⅱ. 개발 대상지 개요Ⅱ. 개발 대상지 개요 ■ 개발컨셉 부산 21 세기의 역점시책 Convenience Store 구성을 통하여 건물자체를 부각 현재 복정동에서 원룸세대와 학교부근의 학생들의 유동인구가 가장 많이 이용하기 편리한 곳에 입지하여 장시간 영업을 하며 , 24 시간 체제로 생필품을 판매하는 맞벌이부부 , 독신자 등 비교적 목적구매 성향이 두드러진 고객을고 주변 주택가에 젊은층이 많이 살고 있어 양질의 서비스와 필요한 시설을 갖추어 놓고 요금을 받음으로써 이익창출이 될 것 이라고 예상됨 .Ⅲ. 개발환경분석 ■ 지역분석 출처 : 성남시통계정보시스템 (2011) 1) 인구 분석Ⅲ. 개발환경분석 ■ 지역분석 (단위 : 명) 출처 : 동서울대학 학사지원과 가천대학교 학사지원과 - 2011 년도 주변 대학 학생수 계열 동서울대학 가천대학교 전체 정 원 남 여 정 원 남 여 정 원 남 여 인문사회계열 81 20 61 5,963 2,334 3,629 6,044 2,354 3,690 자연과학계열 1,013 158 855 1,065 334 731 2,078 492 1,586 공학계열 4,515 2,780 1,735 4,689 3,211 1,478 9,204 5,991 3,213 공통 / 의학계열 0 0 0 118 82 36 118 82 36 예체능계열 512 324 188 1,734 582 1,152 1,676 906 770 합 계 6,121 3282 2839 12,733 6,543 7,026 19,120 9,825 9,295 1) 인구 분석Ⅲ. 개발환경분석 ■ 대상지 분석 - 전면 도로가 성남대로(왕복 10 차로 ) 로 접근성이 양호 - 후면 도로의 경우 1차로의 비교적 좁은 도로 여건 분당선 ,8 호선 복정역 2 번 출구와 분당선 경원대역 1 번 출구에 접하고 있어 최적의 입지 - 대상지 인근 다양한 노선의 버스 정류장 입지 교통 여건 - 주변 동서울대학교와 가천대학교가 위치하고 있음 - 주변 다세대주택 및 서비스업종이 밀집되어 있음 - 주택가에 복우물공원 및 주산도공원이 위치하고 있음 - 주변에 상수도관리사업소와 복정동주민센터 입지하고 있음 - 인근지역 빌딩 저층부 상가가 발달하여있어 생활편의제공 생활 환경 - 동서울대학교을 중심으로 상권이 발달되어 있음 - 인근 지역 다세대주택의 비중이 최근 10 년 급증 동서울대학교 / 가천대학교 주변에 외식업체 및 문화공간이 주류 이룸 기타 사항 인근지역 위치도 대 상 지 대 상 별됨 . ■ 동서울 대학교 정문기준으로 만남의 장소인 파리바게트 앞의 유동인구 가장 많이 분포 ■ 주중에는 지하철 연계지점 ( 평일 출퇴근 인구 풍부 ) 과 동서울대학교 / 가천대학교의 유동인구가 많이 발생 ■ 20~30 대가 전체 유동인구의 61.4%(20 대중심 ) 로 중심연령대 형성 . 30 대는 대부분 주변 다세대주택 관련 직장인 중심 ■ 10 대의 유동인구도 20% 이상 차지함 . 그러나 10 대위주의 문화컨텐츠는 게임방외에는 전무한 실정 ■ 남녀의 분포비율이 비슷한 추세를 보임 ■ 1 일 유동인구는 주중 약 7,000 명 주말 약 1,400 명 수준으로 예상됨Ⅲ. 개발환경분석 ■ 종합분석 ( SWOT) Strength Weakness Opportunity Threat ▷ 지리적 위치 유리 ▷ 복정동의 중심업무지역 입지 ▷ 북카페 와 당구장을 통한 흡입력 강화 ▷ 편리한 교통편으로 풍부한 유동인구 확보 ▷ 서울지역과 접근성유리 ▷ 층별 공간 협소 ▷ 인구공동화 현상 발생 ▷ 소비자층을 모두 만족시키지 못함 ▷ 비교적 높은분양가 ▷ 동서울대학교을 중심으로 상권이 발달 ▷ 깔끔한 이미지 부여 ▷ 재개발로 인해 분양성공 사례 ▷ 낙관하기 어려운 상가시장 상황 ▷ 주변 동일업종의 존재 / 상대적으로 높은 분양가책정으로 초기 미분양 우려 . 대명 빌딩 ( Daemyeong Building)Ⅳ. 개발 전략 ■ 개발 컨셉 결정 본 대상지의 건물 개발컨셉은 1 층 커피숍 , 2~3 층 미용실 , 4 층 일반 사무실 임대로 되어있고 현재 5 층은 공실로 비어있다 . 1 층의 커피숍은 타 경쟁 커피숍에 비해 테마가 부족해 경쟁력이 달리는게 사실임 . 2~3 층의 미용실은 현재 위치에 비해 더 좋은 기회비용이 많음 . 5 층은 미분양으로 공실에대한 손해가 있다고 보아 문제 해결책을 판단해 수정이 시급한 상태임 . 편의점 BOOKCAFE 당구장 뷰티클리닉 / 체형관리업체Ⅳ. 개발 전략 ■ MD 구성 F6 뷰티 클리닉 / 체형관리 업체 F5 뷰티 클리닉 F4 당구장 F3 B도시적인 심플한 이미지 부여 주거환경 시스템 고급화 중앙냉난방시스템 - 현관청정 시스템, 환기 시스템 등 홈 네트워크 시스템 - 무선 LAN 환경 구축, 위성 방송 시스템 등 보안 시스템 - 주차장 관제 시스템, 지문인식 도어룸 등 사이버틱한 디자인과 고급스러움을 곁들임 젊은층 놀이문화를 재창조 내부 인테리어의 차별화로 상품가치 극대화Ⅳ. 개발 전략 ■ 마케팅 방안 3) 세부 마케팅 전략 전 략 구 분 내 용 가 망 고 객 전 략 목 적 · 가망고객에 대한 인지도 제고 및 조기관심 유도 · MAN–TO-MAN 접촉으로 인한 계약 유도 및 고객관리 내 용 · 고객 성향 분석 DATA 자료로 가망 고객 선정 및 DM 등 발송 · 접촉 고객에 대한 지속적인 관리 및 계약 유도 시도 오 픈 마케팅 목 적 · 약식청약 추첨 후 모델하우스 정식 오픈을 통한 가망 수요자 관심 고조와 계약 극대화 · 사전 BOOM-UP 조성 내 용 · M/H 오픈 후 초기 BOOM-UP 을 위해 실시 · 기계약자 포함 행사기간 중 계약자에 한하여 경품 응모권 증정 · 누적 분양율 60% 이상일 때 경품추첨 실시 전 단 배 포 활 동 목 적 · 가망 고객에 대한 집중적 공략 · 사업지에 대한 관심자극 및 인지도 제고를 통한 M/H 방문 유도 내 용 · 조를 편성하여 지역 밀착형 활동 · 아르바이트 생을 고용한 다양한 접근법 실시Ⅳ. 개발 전략 전 략 구 분 내 용 신 문 광 고 목 적 · 타겟지역 가망고객 반응유도 · 사업지에 대한 관심자극 및 인지도 제고를 통한 분양사무실 방문 유도 내 용 · 신문 삽지를 통한 배포 ( 신문 보급소 확인작업 실시 ) · 4 대 일간지에 2 회 이상 광고 대 형 현수막 목 적 · 내외부 분위기 연출 및 신뢰도 제고 내 용 · 현수막 게제 - 인근 대학 및 다세대주택의 활발한 유동인구 강조 !! · 강남 / 분당 / 송파 주요 현수막 게제 가능 장소 몰색 · 내용은 2 달에 한번 정도로 교체작업 부동산 중개업소활용 목 적 · 부동안 중개업소 활용으로 분양 활성 685 번지 외 1 필지에 대한 한사람의 소유권자 임 ▶ 지출에 대하여는 다음의 수지분석표에 의하여 이루어 짐 산입되지않은 요인은 배제 시킴 ▶ 본 사업성분석은 100% 분양가정시 수익율 산출 ▶ 총 사업준비기간 12 개월 ▶ 금융비용은 대지비의 연 5%, 12 년 , 원리금 균등분할 ▶ 대지비의 상환은 사업시행자 입장에서 금융기관에 납입하는 현금흐름을 따름 ▶ 평당 토지비는 4,392,000 원 ( 공시지가 x 1.2) 가정 ▶ 평당 건축비는 1,627,000 천원책정 ( 마감재 및 인테리어 )구분 근거 지출금액 토지 매입비 표준지공시지가 x 면적 x 1.2 3,660,000 x 230.3 x 1.2 =1,011,477,600 건축비 2011 년표준건축비 x 건물연면적 1,627,000x876.06 =1,425,349,620 합계 토지매입비 + 건축비 1,011,477,600+1,425,349,620 =2,436,827,220 ( 약 24 억 ) ■ 사업 수지분석 Ⅵ. 사업성 분석층별임대수익 ( 전체 임대 결정 ) 월 총수입 보증금 은행예금이자 (5%) [4 억 5 천 x(5%)]/12 =175 만원 임대월세 1 층 ~6 층 13,50 만원 연간수입 보증금 은행예금이자 + 임대월세 x12 21,000,000+162,000,000=183,000,000 원 ■ 수입 금액 산정 층 수 용 도 보증금 임대료 관리비 1 층 ( 편의점 ) 1 억 300 만 3 만 2 층 ,3 층 ( bookcafe ) 1 억 5 천 500 만 5 만 4 층 ( 당구장 ) 7 천 100 만 5 만 5 층 ,6 층 (beauty, 체형관리 ) 1 억 450 만 5 만 Ⅵ. 사업성 분석지출 매년 총수익 수익률 토지매입비 + 건축비 = 약 24 억 약 24 억 ( 변동금리 5% 적용 ) (12 년 원리금균등상환 ) 연간보증금운용이익 + 임대월세 x12 개월 =1 억 8 천 3 백 연 24% 단위 : 원 ■ 현금흐름 Ⅵ. 사업성 분석 초기 광고 효과로 완공 전 조기임대완료Ⅶ. 결론 및 제안 w}
