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건축발주자가 알아아햘 건축시공 9계명

발주자가 꼭 알아야할 건축사업 Best Practice!눈물 없는 시공 관리와양질의 시공 성과품을 위한발주자의 9계명김 동 빈 지음.프롤로그발주자는 건축사업의 ‘리더’이자 ‘관리자’이다. 대다수의 발주자들이 하는 대표적인 오해가 있다. 바로 좋은 설계사와 좋은 시공사만 있으면 저절로 성공적인 건축사업이 될 것이라 믿는 것이다. 이는 건축사업이 실패할 수 있는 치명적인 오해이다. 결론부터 말하면, 건축사업에 있어서 발주자는 구경꾼이 아닌, 선두에 서서 사업을 이끌어가야 하는 ‘리더’이자 설계사, 시공사 등 건설관련 주체들을 관리하는‘관리자’이다. “내가 다시 집이나 건물을 지으면 성(姓)을 간다.”라는 말은 한번쯤은 들어보았을 것이다. 우리 주변에 건축사업을 하면서 스트레스로 고통 받고, 화병이 생기는 사람들을 종종 본다. 건축사업을 하는 것은 그만큼 어렵고 정신적/육체적으로 고통 받는 일이며, 기대하는 시공 성과품을 얻기 어렵다. 눈물 없는 시공 관리와 시공 성과품을 위한 발주자의 9계명은 다음과 같다.발주자가 꼭 알아야할 건축사업 Best Practice제 1계명.건축사업의 시공과정과 주요 의사결정 포인트에 대해 학습하세요.제 6계명.시공사의 역할과 임무(R&R)를 이해하고 이행여부를 철저히 관리하세요.: Roles and Responsibilities발주자는 건축사업의 리더로서, ‘알아야 할 것’과 ‘책임져야 할 것’이 많다.발주자는 각 주체의 역할과 임무를 명확히 이해하고 이행 여부를 철저히 관리하는 것이 주요 역할 중 하나이다.제 2계명.유능하고 성실한 시공사 선정을 위해 충분히 준비하세요.제 7계명.시공사가 협력업체의 관리 및 대금지급을 제대로 하고 있는지 확인하세요.좋지 못한 시공자는 발주자의 요구사항을 시공에 충분히 반영하지 못한다.시공사가 협력업체의 관리 및 대금지급을 못하면, 그 부작용은 발주자에게 돌아오게 된다.제 3계명.공사도급 계약을 꼼꼼히 점검하고 신중하게 계약 하세요.제 8계명.외부전문가의 도움을 적절하게 활용 하세요.계약에는 각 주체프로세스까지 포함하면 무수히많은 프로세스로 세분화 될 수 있다. 대표적으로 시공단계에서 고려해야할 요소를 살펴보면, 우선 시공사의 선정부터 재료, 공법, 공사기간, 대금 지불 등 무수히 많다. 이렇듯, 건축사업을 수행하는데 있어서 발주자가 숙지하고 이해해야할 것 등은 굉장히 많으며, 발주자의 건축사업의 이해정도가 건축사업의 성패에 큰 영향을 미치게 된다.세 번째 이유는 건축사업은 리스크에 따르는 비용이 많이 든다.건축사업은 타 사업에 비해 쉽게 할 수 있는 사업이 아니다. 그 대표적인 이유가 많은 비용이 필요하기 때문인데, 만약 성공적인 건축사업을 수행하지 못한다면 리스크에 따르는 비용이 많이 든다. 단순히 1,2만원의 문제가 아닌 수억, 수십억의 비용이 추가 발생할 수 있다. 발주자의 잘못된 선택 하나하나가 고스란히 엄청난 추가비용으로 돌아오게 된다.시공과정과 주요 의사결정 포인트는 ‘어떻게’ 학습할 수 있을까?건축사업을 학습해야 하는 이유는 위에서 충분히 설명이 되었다. 그렇다면 발주자는 어떻게 건축사업을 학습할 수 있을까? 실제로 경험이 없는 발주자는 건축사업에 대해 알고 싶어도 어떻게 학습해야 하는지 모르는 경우가 많다. 건축사업을 학습하는 방법은 다음 2가지이다.첫 번째로, 유 경험 발주자에게 귀동냥을 하라.제일 좋은 학습이란 경험에서 얻는 것이다. 건축사업은 쉽게 경험하기 어렵기 때문에 간접경험을 통해 학습할 수 있다. 주변에 건축사업을 수행했던 지인에게 생생한 증언을 듣는다면 건축사업을 이해하는데 많은 도움이 될 것이다. 아마도 경험이 있는 지인에게 건축사업에 대해 묻는다면 좋은 반응이 나오지는 않을 것이다. 하지만, 건축사업을 성공한 발주자의 증언을 듣는 것도 좋지만, 어떻게 보면 실패한(고생한) 발주자의 증언을 듣는 것이 더 효과적일 수 있다. 실패를 야기했던 행동을 안 하면 되는 것이기 때문이다.두 번째로, 전문가에게 도움을 요청 하라건설 전문가에게 도움을 요청해서 학습하는 것은 많은 도움이 될 것이다. 즉, 과외선생을 구하라는 말로 해석할 거나, 혹은 끔찍한 기억이라며 몸서리 칠 수도 있을 것이다. 판단은 당신의 몫이다.발주자가 꼭 알아야할 건축사업 Best Practice no.2유능하고 성실한 시공사를 선정을 위해 충분히 준비하세요.왜 중요한가?어떻게 해야 하는가?무능하고 불성실한 설계자 즉, 좋지 못한 설계자 선정했을 때 발생할 수 있는 가장 큰 문제점은 것은 발주자의 요구를 시공과정에서 적절하게 반영하지 못한다는 점이다.선정하고자 하는 시공사의 과거 시공 이력을 살펴보아라.해당 시공사와 같이 건축사업을 수행했었던 발주자와 만나보아라.제 3계명. 공사도급 계약을 꼼꼼히 점검하고 신중하게 계약 하세요.비단, 공사도급 계약뿐 아니라 실생활에서 행해지는 모든 계약이 중요하다는 것은 누구든지 익히 알고 있을 것이다. 공사도급 계약을 제대로 수행하는 것은 성공적인 건축사업에 필수불가결한 것이며, 핵심적인 요소임에 틀림없다.공사도급 계약을 꼼꼼히 점검하고 신중하게 계약하는 것이 ‘왜’ 중요한가?공사도급 계약의 내용에는 해당 주체간의 권리와 의무, 메커니즘이 내재되어 있다. 발주자가 원하는 서비스의 내용과 그것을 요구할 수 있는 권리가 명시되어 있기 때문에, 계약내용 하나하나를 꼼꼼하고 신중하게 확인해야 한다. 발주자의 권리와 의무 뿐 아니라 계약상대자의 권리와 의무도 명시되어있기 때문에, 당신이 어떠한 서비스를 받을 수 있는지, 당신이 어떠한 책임이 있는지도 파악 할 수 있다. 만약 당신이 추가적으로 원하는 사항이 있다면 계약에 명시할 수 있도록 제안할 수 있다. 사업이 진행되면서 계약의 중요성은 강력하게 발휘될 것이다. 특히, 분쟁이나 클레임이 발생할 경우, 서로의 주장을 판단할 수 있는 강력한 근거가 계약에 명시되어있으며, 계약서에 명시한대로 제대로 이행하였다면, 당신이 원하는 방향으로 분쟁 및 클레임이 해결될 것이다.‘어떻게’ 공사도급 계약을 제대로 할 수 있을까?그렇다면, 공사도급 계약을 제대로 수행하기 위해선 어떻게 해야 할까? 계약 시에 반드시 알아야 할 내용을 다음과 같이 2가지를 제시한 그 가격에 포함되는 서비스의 내용이 발주자의 기대에 맞는 것인가를 확인하는 것이 중요한 체크포인트이다. 다수의 시공사들은 수주를 따내기 위해 입찰금액을 최대한 낮게 제시한다. 이것에 현혹된 발주자들이 가격만을 고려하여 가장 낮은 입찰금액을 제시한 시공사를 선정하게 된다면, 그 건축사업은 순탄하지 못할 확률이 높다. 즉, 발주자가 시공사 선정에 적정한 금액을 지불하지 않으면 발주자가 원하는 품질을 얻지 못하고, 그 밖의 리스크가 내재할 가능성이 높아지게 된다.또한, 비즈니스 세계에서 고품질을 창출해내고 동기를 부여하는 것은 비용이다. 실력 있는 시공사는 적정한 대가를 요구하는 것은 당연한 이치이며, 발주자는 적정한 대가를 지불하여 실력 있는 시공사와 계약하는 것이 현명하다.‘어떻게’ 입찰금액의 적정성을 판단할 수 있을까?그렇다면, 적정한 입찰금액을 책정하기 위해선 어떻게 해야 할까? 적정한 입찰금액을 지불하기 위한 3가지 방법을 제시한다.첫 번째, 시공사가 제시한 비용에 수행되는 서비스를 확인하라.발주자가 흔히 하는 실수 중 하나는 최저가로 제시한 시공사와 계약을 맺는 것이다. 물론 비용이 적게 든다는 것은 분명이 중요한 요소이다. 그러나 그전에 전제 조건이 있는데, 바로 비용에 발주자가 원하는(혹은 필요한) 서비스가 내재되어 있는가? 에 대한 검토이다. 최저가로 제시한 시공사를 선정하여 실제로 건축사업을 수행한 경우를 보면, 많은 애로사항이 발생하는 것을 볼 수 있다. 기대했던 품질에 비해 턱없이 못 미치는 경우와 시공사의 추가비용 요구가 그 예이다. 이러한 문제가 발생하는 이유는 비용에 내재되어 있는 서비스의 검토가 수행되지 않았기 때문이다. 실생활에 적용할 수 있는 쉬운 예를 들어보자. 어떤 사람이 핸드폰을 사기위해 여러 대리점을 알아본 결과, A라는 대리점에서 가장 싸게 가격을 제시하기에 구입을 하기로 결정하였다. 그러나 막상 구입절차를 진행해보니 배터리와 충전기를 추가로 구입해야 한다는 것이다. 또한, 부가서비스를 몇 개월 이상 필수로 가입하게 되어있 메일, 문자, 전화 등 다양하지만 직접 얼굴을 맞대고 이야기하는 것이 가장 강력한 방법이다. 물론 메일, 문자, 전화등도 소통을 하는 효과적인 방법이기는 하지만 정기적인 만남을 통해 소통을 하게 되면 자연스레 유대감이 형성되고 서로의 입장이 무엇인지 좀 더 효과적으로 이해할 수 있게 된다.세 번째, 호의적인 태도를 유지하라.사람들이 상호간에 신뢰감을 형성하는 주요 요인은 상대방이 보이는 호의적인 태도이다. 문제를 해결해 나가려는 적극적인 태도와 성실함을 보여주게 되면 자연스럽게 상호간의 신뢰감이 형성이 되며, 이는 불필요한 감정소모를 덜어주게 되고, 자연스럽게 일의 능률이 향상 될 수 있다.발주자가 꼭 알아야할 건축사업 Best Practice no.5시공사와 충분히 긴밀하게 소통하고 적극적으로 참여하세요.왜 중요한가?어떻게 해야 하는가?발주자가 시공사와의 긴밀한 소통과 적극적인 참여는 효율적이고 효과적인 사업수행을 가능하게 한다.주체간의 서로 다른 입장을 충분히 이해하고 공동의 목표의식을 명확히 확립하여야 한다.지속적으로 만나고 이야기하라.호의적인 태도를 유지하라.제 6계명. 시공사의 역할과 임무(R&R)를 이해하고 이행여부를 철저히 관리하세요.: Roles and Responsibilities건축사업의 각 주체는 저마다의 역할과 임무가 있다. 발주자는 건축사업의 리더로서, 각 주체의 역할과 임무를 명확히 이해하고 있어야 하며, 그 이행 여부를 철저히 관리하는 것이 주요 역할 중 하나이다.시공사의 역할과 임무를 이해하고 이행여부를 철저히 관리하는 것이 ‘왜’ 중요한가?건축사업의 발주자를 축구경기의 축구감독이라고 비유하면 이해가 쉽다. 축구에는 11명의 선수뿐 아니라, 코치, 물리치료사, 그 밖의 스텝 등 매우 다양한 주체가 참여고, 각 주체가 각자의 임무와 역할을 제대로 수행하는 것이 경기에 이길 수 있는 조건이다. 여기서, 축구감독은 각 주체(선수 개인, 코치, 물리치료사)의 역할과 임무를 명확히 알고 있어야 하며, 제대로 이행하고 있는지를 철저히 관리하

공학/기술| 2016.01.20| 21페이지| 3,900원| 조회(142)

시공, 계명, 건축주, 건설사업, 발주자, Bestpractice

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건축발주자가 알아아햘 건축설계 8계명

발주자가 꼭 알아야할 건축사업 Best Practice!눈물 없는 설계 관리와양질의 설계 성과품을 위한발주자의 8계명발주자가 꼭 알아야할 건축사업 Best Practice 제 1계명.건축사업(건축설계)에 대해서 학습하시오.제 5계명.적정한 설계 대가를 지불하십시오.발주자는 건축사업의 리더로서, ‘알아야 할 것’과 ‘책임져야 할 것’이 많다.적정한 설계 대가를 지불하는 것을 주저한다면, 원하는 품질을 기대하기 어렵다.제 2계명.건축설계가 건축사업의 성패에 미치는 영향과 중요성에 대해서 인식하십시오.제 6계명.설계자와 충분히 긴밀하게 소통하고 적극적으로 참여하십시오.시공은 설계에 빌트인 되어있다.설계자와의 긴밀한 소통과 적극적인 참여는 효율적이고 효과적인 사업수행을 가능하게 한다.제 3계명.유능하고 성실한 설계자를 선정하십시오.제 7계명.발주자의 요구사항을 현실적?구체적으로 제시하고 시의적절하며 명확한 의사결정을 하십시오.좋지 못한 설계자는 발주자의 의도를 설계에 충분히 반영하지 못한다.발주자의 현실적이고 구체적인 요구사항은 사업의 방향을 결정하고, 시의 적절한 의사결정이 구체적인 설계를 구현할 수 있게 한다.제 4계명.설계서비스 계약을 제대로 하십시오.제 8계명.기획부터 실시실계에 이르는 충분한 설계일정을 확보하고 관리하십시오.계약에는 발주자의 권리와 의무가 명시되어 있다.건축사업에서 초기단계에 결정되는 굵직한 사항들이 사업에 중요한 영향을 미치게 된다.프롤로그발주자는 건축사업의 ‘리더’이자 ‘관리자’이다.대다수의 발주자들이 하는 대표적인 오해가 있다. 바로 좋은 설계사와 좋은 시공사만 있으면 저절로 성공적인 건축사업이 될 것이라 믿는 것이다. 이는 건축사업이 실패할 수 있는 치명적인 오해이다. 결론부터 말하면, 건축사업에 있어서 발주자는 구경꾼이 아닌, 선두에 서서 사업을 이끌어가야 하는 ‘리더’이자 설계사 시공사 등 건설관련 주체들을 관리하는‘관리자’이다.“내가 다시 집이나 건물을 지으면 성(姓)을 간다.”라는 말은 한번쯤은 들어보았을 것이다. 우리 주변에 따지지는 않는다. 또한, 들어가는 재료의 원산지는 어디인지지? 믿을만한 원산지인가? 를 따지는 김밥 구매자는 없을 것이다.반면에 건축사업을 살펴보자. 건축사업의 프로세스는 크게 기획-설계-시공-유지관리 등으로 나누어진다. 또한 각 단계별 프로세스까지 포함하면 무수히 많은 프로세스로 세분화 될 수 있다. 대표적으로 설계단계에서 고려해야할 요소를 살펴보면, 우선 설계사의 선정부터 콘셉트, 재료, 조경의 식재, 인건비지급계획, 타일의 종류 등 무수히 많다. 이렇듯, 건축사업을 수행하는데 있어서 발주자가 숙지하고 이해해야할 것 등은 굉장히 많으며, 발주자의 건축사업의 이해정도가 성공적인 건축사업에 큰 영향을 미치게 된다.세 번째 이유는 건축사업은 리스크에 따르는 비용이 많이 든다.건축사업은 타 사업에 비해 쉽게 할 수 있는 사업이 아니다. 그 대표적인 이유가 많은 비용이 필요하기 때문인데, 만약 성공적인 건축사업을 수행하지 못한다면 리스크에 따르는 비용이 많이 든다.무언가를 구매하는 행위를 사업이라고 정의해보고 간단한 예를 들어보자. 어떤 사람이 가족들과 식사를 저녁식사를 계획하고 있다. 인터넷 검색을 통해 인당 2만원의 가격의 뷔페로 저녁 메뉴를 정했다. 인당 2만원에 다양한 음식을 마음껏 먹을 수 있다는 기대를 갖고 식당에 가본 결과, 2만원 안에 포함된 서비스는 한식과 중식에 한정되어 있었으며, 일식 요리를 먹기 위해선 추가적으로 비용을 지불해야 한다는 것을 뒤늦게 알았다. 또한 음료는 별도로 유료 제공 이었다. 여기서 이 사람은 인당 1만원을 추가 지불하여 당초 2만원으로 잡았단 예산에서 3만원으로 증가하게 되었다.이를 건축에 적용하면, 그 심각성은 매우 커진다. 단순히 1,2만원의 문제가 아닌 수억이 비용이 추가 발생할 수 있다. 발주자의 잘못된 선택 하나하나가 고스란히 엄청난 추가비용으로 돌아오게 된다.건축사업은 어떻게 학습할 수 있을까?건축사업을 학습해야 하는 이유는 위에서 충분히 설명이 되었다. 그렇다면 발주자는 어떻게 건축사업을 학습할 수 있을까? 은 훌륭한 부모님이 훌륭한 자식을 키우듯이 좋은 설계가 좋은 시공을 낳는 것이라 할 수 있다.둘째, 설계단계에서의 잘못된 선택은 큰 비용과 공사기간 지연을 야기한다.위에서 언급 했듯이, 설계에서 결정한 모든 사항들은 시공에서 반영된다. 시공사의 역할은 설계사가 작성한 도면에서 명시되어 있는 대로 시공하는 것이다. 그렇기 때문에 설계에서 잘못 그린 도면은 시공에 지대한 영향을 미치는데, 시공에 영향을 주지 않기 위해 시공사는 설계사에게 설계의 수정을 요구한다. 이에 설계를 수정하는 동안 시공자는 일을 수행할 수 없으며, 수행하지 못하는 하루하루가 모두 비용이 되고 그대로 공사기간에 영향을 미치게 되는 것이다. 비용이 증가하고 공사가 지연되는 건축사업이 성공한 건축사업이 되지 못하는 것은 자명한 사실이다.건축사업의 중요성을 어떻게 인지할 수 있을까?위에서 언급했던 내용에도 설계의 중요성이 아직 피부에 와 닿지 않는다면 사례를 통해 설계의 중요성을 인지할 수 있다. 사례를 접하는 방법으로 2가지를 제시한다.첫째, 클레임 유형을 살펴보아라.클레임의 유형 및 그에 따른 빈도를 제공하는 많은 연구와 기사 등이 있다. 그 연구와 기사를 살펴보면 빈약한 설계의 이유로 클레임이 발생하는 경우는 굉장히 많으며, 그로인하여 건축사업을 수행하는데 있어서 큰 어려움을 겪는 사례를 많이 접할 수 있다. 빈약한 설계에 따른 클레임의 유형을 살펴보고 그 피해에 대한 기사를 접하게 된다면, 건축사업에서 설계의 중요성을 피부로 직접 와 닿게 될 것이다.둘째, 선진국의 사례를 살펴보아라.유럽과 미국의 경우를 살펴보면, 건축사업에서 설계의 중요성을 높게 인지하고 있다는 것을 알 수 있다. 사람들의 인식 속에 건축가란 매우 존경받는 직업이며, 그만큼 보수도 많이 받는 것을 알 수 있다. 특히, 교육적인 측면에서도 좋은 설계자를 양성하기 위해 대학교에서도 독자적으로 건축대학을 편성하여 건축설계 인재 양성에 많은 투자를 하고 있다는 것을 알 수 있으며, 그만큼 설계의 중요성을 인지하고 있다고 볼 수 필요하다.둘째, 해당설계자와 같이 건축사업을 수행했었던 발주자와 만나보아라.설계자의 ‘성실함’살펴볼 수 있는 효과적인 방법은 해당 설계자와 같이 건축사업을 수행한 발주자와 만나서 생생한 증언을 듣는 것이다. 아마 해당 발주자는 아주 만족한 수행을 했거나, 혹은 끔찍한 기억이라며 몸서리 칠 수도 있을 것이다. 판단은 당신의 몫이다.셋째로는 설계 대가를 충분히 지불해야 한다.대부분의 국내 발주자는 설계 대가를 충분히 지불하는 것이 인색하다. 설계자를 선정하는 비용을 절대 아까워 하지마라. 설계비를 아끼기 위해 좋지 못한 설계자를 선정하였다가 설계비의 곱절을 손해 보는 경우가 종종 있다. 유능하고 성실한 설계자는 당연히 많은 비용을 요구한다. 그 비용에 설계 후에 발생할 수 있는 리스크 비용이 내재되어 있다고 인지한다면, 지갑을 여는데 도움이 될 것이다. 넉넉한 설계비를 투자한다면 리스크를 줄일 수 있을 뿐만 아니라, 충분히 만족할 만한 품질을 확보할 수 있을 것이다.발주자가 꼭 알아야할 건축사업 Best Practice no.3유능하고 성실한 설계자를 선정하십시오.왜 중요한가?어떻게 해야 하는가?무능하고 불성실한 설계자 즉, 좋지 못한 설계자 선정했을 때 발생할 수 있는 가장 큰 문제점은 것은 발주자의 의도를 충분히 설계에 반영하지 못한다는 점이다.선정하고자 하는 설계자의 과거 설계 작품을 살펴보아라.해당설계자와 같이 건축사업을 수행했었던 발주자와 만나보아라.설계 대가를 충분히 지불해야 한다.제 4계명. 설계서비스 계약을 제대로 하십시오.비단, 설계서비스 계약뿐 아니라 모든 계약이 중요하다는 것은 누구든지 익히 알고 있을 것이다. 설계서비스 계약을 제대로 수행하는 것은 성공적인 건축사업에 필수불가결한 것이며, 핵심적인 요소임에 틀림없다.설계서비스 계약을 제대로 하는 것이 왜 중요한가?설계서비스 계약의 내용에는 해당 주체간의 권리와 의무가 내재되어 있다. 발주자가 원하는 서비스의 내용과 그것을 요구할 수 있는 권리가 명시되어 있기 때문에, 계약내용 하나하나를 꼼꼼리에 신중을 가해야 할 것이다.발주자가 꼭 알아야할 건축사업 Best Practice no.4설계서비스 계약을 제대로 하십시오.왜 중요한가?어떻게 해야 하는가?발주자가 원하는 서비스의 내용과 그것을 요구할 수 있는 권리가 명시되어 있기 때문에, 계약내용 하나하나를 꼼꼼하고 신중하게 확인해야 한다.계약서 내용을 꼼꼼히 숙지하고, 필요시 전문가의 도움을 받아라.계약상대자와 주고받는 모든 문서는 계약의 효력을 발휘한다는 것을 인지하고 필요시, 구두로 계약한 것을 문서화 할 필요가 있다.제 5계명. 적정한 설계 대가를 지불하십시오.설계대가에 대한 내용은 제 3계명에서 일부분 언급되었는데, 그만큼 적정한 설계 대가를 지불하는 것은 중요하다. 설계의 결과물로 도면과 시방서 등이 나오며 그것이 그대로 시공에 이어지는 매우 중요한 과정이지만, 발주자가 느끼기에는 설계의 결과물인 도면과 시방서가 무형의 결과물이라고 느낄 수 있다. 이렇듯 설계의 중요성을 인지하지 못하기 때문에 설계 대가를 충분히 지불하는 것에 주저하는 경향이 있다. 물론 가격이 저렴한 것은 좋은 것이다. 하지만 그 가격에 발주자가 원하는 품질과 서비스가 수행될지는 장담할 수 없다.적정한 설계 대가를 지불하는 것이 왜 중요한가?발주자는 설계 대가를 지불하는데 있어서 다소 주저하는 경향이 있는데, 그 이유는 설계의 아웃풋이 눈에 보이지 않는 무형의 것이기 때문이다. 하지만 설계에서 창출해낸 그 무형의 무언가가 결과적으로 유형의 결과물을 만들어내는 시공단계에서 직적접인 영향을 주게 된다는 것을 인지하여야 한다.그 중요도에 견주어 볼 때 설계 대가는 시공대가에 비해 턱없이 적게 받고 있으며, 발주자는 그마저도 지불하는 것을 주저하는 경향이 있다. 하지만 적정한 설계를 지불하지 않으면 발주자가 원하는 품질을 얻지 못하고 그 밖의 리스크가 내재할 가능성이 높아지게 된다.또한, 비즈니스 세계에서 고품질을 창출해내고 동기를 부여하는 것은 비용이다. 실력 있는 설계자는 적정한 대가를 요구하는 것은 당연한 이치이며, 발주자는 다.

공학/기술| 2016.01.20| 19페이지| 3,900원| 조회(137)

계명, 건축주, 건설사업관리, 발주자, 설계관리, Bestpractice

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기업의 윤리경영 및 사회적 책임 노력과 경영성과‘포스코의 윤리경영을 중심으로’패러다임은 변하였다. 앞만보고 끊임없이 힘차게 달려온 우리나라, 국민, 기업. 이제는 잠쉬 멈추어 뒤돌아 기억하고, 사회의 어두운 모습을 보듬는 것도, 물리적이 아닌 그 외 이면의 진정한 가치가 무엇인지에 생학해 볼 때이다.최근, 우리나라의 대기업들이 반기업 정서를 해소하고 기업 이미지를 높이기 위해 윤리경영의 의식이 급속도로 확산되고 있다.특히, 포스코는 임직원의 금품수수 행위를 신고하면 신고금액의 10배를 신고자에게 보상금으로 지급하는 등 신고자포상금제도까지 운영하고 있다. 더불어 포스코는 세계에서 가장 권위 있는 윤리경영기구인 미국기업윤리임원협의회(ECOA)가 개최한 2013 연례 컨퍼런스에서 ‘포스코 윤리경영 세션’을 갖고 회사 사례를 전세계에 전파하기도 하는등 인정을 받고 있다.포스코가 행하는 윤리경영을 살펴보면 크게 3가지 특징이 있다.첫째, 국제적으로 기업윤리가 글로벌 스탠다드로서 부상하는 것과 관련 우리나라를 대표하는 제조업체로서, 세계 각지에 상장된 글로벌 기업인 포스코는 글로벌 차원의 이해관계자들과 시장의 요구에 적극 부응해야 할 필요성이 있다. 또한 포스코에서 행해지는 일련의 프로세스들은 글로벌 스탠다드에 부합되야할 의무가 있으며 이는 기업윤리의 준수가 무엇보다 필요하다.둘째, 포스코는 대표적인 전문경영인 기업이다. 외국인이 전체 지분의 과반수 이상을 차지하는 등 지분이 분산되어있다. 이러한 상황에서, 대표하는 주인이 없는 기업의 가장 큰 우려는 내부 구성원의 부패이다. 기업을 경영하는 임직원이 윤리적으로 관리자의 역할을 다하고 있는지는 포스코 기업내에서 예민한 사항이고, 관심의 집중을 받는다. 이러한 배경에서 슬기로운 대처 방법은, 포스코가 다른 어느 기업보다 윤리적으로 기업을 경영함으로써, 잡음이 생겨지 않게 하는 것이다.마지막 셋째는 포스코는 한국을 대표하는 제조업체로서 모범적 역할을 해야 할 의무와 국민들의 기대 및 관심이 있다. 포스코는 지난 2000년 정부출자기업에서 민영기업으로 탈바꿈한 지금에도 일반 국민들은 여느 기업과 다른 모범적 역할을 기대하게 하는 배경이 되고 잇는 것이다. 실제로도 포스코는 기대에 부응하며 현재 모범적으로 기업을 운영하고 있다.이처럼 포스코 뿐 아니라 우리나라 기업들은 국민들이 기업에 대한 의혹과 불신의 눈길을 비추자 서둘러 윤리경영 및 기업윤리의 확산을 위한 노력을 경주하는데, 이것이 기업의 생산력을 향상시키고, 기업의 경영투명성을 제고하여 기업의 성장에 믿거름이 되었으면 한다.그러나, 이윤추구관점에서 기업윤리는 상충된다는 관점이 있다. 하지만, 이는 편협한 사고에 따른 결과라 생각한다. 이윤추구와 기업윤리는 ‘상충이 아닌 상생’을 할 수 있다. 윤리적인 행위야말로 기업이 취할 수 있는 최선의 중장기 전략 중 하나이다. 예를 들어 뇌물을 제공하지 않으면 비용을 절감할 수 있고 법률위반의 가능성도 높지 않기 때문에 금융시장에서 자금조달비용을 낮출 수 있다. 소비자들 역시 윤리적인 기업을 선호하는 만큼 시장점유율이 올라간다. 따라서 설령 단기적으로는 손해일지 몰라도 장기적으로는 윤리적인 기업일수록 경쟁력이 강회될 것이라 본다.또한 상충관계에서 더 나아가 전략적선택을 할 수 있는데, 현실적으로 윤리경영에는 비용이 수반되며 이러한 비용을 보상받을 수 있는가 여부는 소비자들의 반응, 사회가 요구하는 윤리적 기준 등 다양한 요인들에 의해 결정된다. 따라서 위에서 언급한 상생의 관계는 매우 제한적일 수 밖에 없다. 오히려 기업의 이윤과 윤리수준은 서로 부(+)의 관계를 갖는 영역에서 결정된다고 보는 것이 보다 현실적이다.사회가 발전하고 경제가 커질수록, 기업은 그만큼의 책임을 갖게 된다. 권력과 지위가 있으면 그마만큼의 책임이 따르는 것은 당연한 도리이고, 국내 대기업 뿐 아니라 기타 기업들이 윤리적 소양을 갖추어 책임을 다하길 바란다.[행동준칙]01. 고객과의 거래 건전하고 공정한 거래 질서를 준수한다.·모든 거래는 상호 존중하며 동등한 위치에서 공정하게 이루어지도록 한다.·우월적 지위를 이용하여 어떠한 형태의 대가나 부당한 요구를 하지 않는다.·시장에서의 공정한 경쟁을 통해 고객의 이익 창출에 기여한다.·탈세, 회계부정, 환경오염 등 위법행위가 있는 회사와는 거래를 제한한다.02. 이해관계 상충 업무와 관련하여 이해관계자와 정당하지 않은 행위를 하지 않는다.·이해관계자와 정당한 업무수행에 지장을 줄 수 있는 금전대차, 청탁 등을 하지 않는다.·통상적 수준의 기념품 및 선물을 제외한 어떠한 금전이나 금품을 제공하거나 받지 않는다.·통상적 수준을 초과하는 접대나 편의를 제공하거나 받지 않으며, 불가피한 경우에도 수혜상대방의 규정에 의해 금지되는 행위를 하여서는 아니된다.·경조사는 업무에 영향을 줄 수 있는 이해관계자에게는 알리지 않는다.03. 회사자산의 보호 회사의 자산이나 정보를 이용하여 개인적 이익을 취하지 않는다.·회사의 중요한 내부 정보를 이용하여 본인이나 타인이 부당 이득을 얻지 않도록 한다·예산재원은 성실한 관리자의 입장에서 효율적으로 집행하여야 한다.·회사의 비품,시설 등을 회사업무와 직접 관련 없는 용도에 사용하지 않는다.04. 정보보호 및 공유 회사의 중요한 정보를 보호하고 유용한 정보는 공유한다.

경영/경제| 2016.01.20| 4페이지| 1,500원| 조회(147)

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노무현 정권의 부동산 ‘과다 보유세’의 문제점과 개선방안

노무현 정권의 부동산 ‘과다 보유세’의 문제점과 개선방안[1. 정책 선정 이유]대한민국에는 지난 이승만 정권부터 현재 박근혜 정부까지 사용되었던 수많은 부동산 정책이 있어왔고, 그 정책의 성공과 실패를 겪으며 경험이 축적되어왔고, 현재에도 다양한 정책을 시행하고 있다. 우리나라의 지난 60여 년간 격변의 부동산시장 중 가장 말도 많고 탈도 많았던 시기는 노무현 정권 시절이라 생각된다. 노무현 정권의 시기를 감히 ‘부동산 정책의 꽃’ 이라 이름 지어보고 특히 그 중 ‘보유세’에 관한 얘기를 해볼까 한다.보유세는 노무현 정부가 내놓았던 8번째 작품이었다. 부동산 정책의 사이클이 긴 것을 감안하면 5년도 안 되는 임기에 부동산 정책변화가 꽤나 심했던 셈이고, 이는 노무현 정부가 그만큼 부동산 안정화를 꾀하고자 노력한 것을 알 수 있다. 하지만, 당시 시장의 반응은 회의적이었고, 흔히들 정부의 부동산 정책이 ‘실패’ 했다고 규정한다. 자본주의에서 시장의 힘이 가장 중요하다면, 시장의 반응대로 ‘보유세’가 실패한 것이라면, 과연 ‘보유세’는 어떠한 문제가 있었고, 어떠한 조치를 취했어야 했던 것일까?[2. 정책의 문제점]노무현 정부가 시행했던 정책 중 보유세의 문제점을 크게 4가지로 나누어 분석해보았다.첫째, 노무현 정권 시절의 보유세는 너무 과도하여 부동산의 수익권을 몰수하는 지경까지 갔었고, 심지어 원본을 침해하는 수준에 달하였다.- 2007년을 기준으로 볼 때 재산가액이 20억 원 이상인 경우 실효세율이 1%를 상회하고 주택공시 가격이 50억 원인 경우 약1.7%에 달함. (한국경제연구원, 참여정부의 부동산 정책 평가와 향후 전망)- 주택 공시 가격이 증가할수록 기대소득의 절반이상을 세금으로 내는 경우가 많으며, 50억 원을 초과할 경우 세금이 기대소득을 초과하여 원본을 침해하는 경우가 발생함. (한국경제연구원, 참여정부의 부동산 정책 평가와 향후 전망)노무현 정권 때 시행되었던 종합부동산세는 해마다 세부담이 급격하게 늘어나 납세자에게는 너무 가혹하며 징벌적이라는 평가를 받았다. 시차를 두고 점진적으로 세액을 높였어야 하는데 너무 갑작스레 확대한 것 자체가 문제로 볼 수 있다. 참여정부는 강남을 타겟으로 하였으나 강남에 산다고 무조건 부유층이고 부동산 가격 상승으로 불로소득을 얻은 사람들이라고 보는 인식에서부터 오류가 있었다고 여겨진다.둘째, 과도한 보유세는 순수주거목적의 주택소유자(특히, 노인계층)의 주거?복지환경을 크게 악화시킬 우려가 있는 정책이었다.- 과도한보유세는 거래가격상승으로 기준금액을 초과한 거주자들에게 기준금액이하의 주택으로 주거형태변화를 유도하였음.종합부동산세는 서울 강남 등 특정 지역을 겨냥해 정치적이고 정략적인 목적으로 도입한 제도이고, 6억 원 이라는 기준 설정 자체도 자의적이고 강남과 수도권의 부동산 문제를 해결하기 위해 종합부동산세를 활용했던 것은 잘못이라 판단된다. 종합부동산세 과세대상을 공시 가격이나 시가 6억 원 이상의 주택 소유자에게 불이익을 주는 반면 그 이하인 사람에게는 상대적 혜택을 주는 차별이 더 확대된다면 심각한 재산권 침해라는 비판을 할 수 있다. 6억 원 이라는 기준은 모호하므로 정부가 규제와 징벌적 세금 등의 수단으로 특정국민의 권리를 침해하지 말고 모든 주거주택과 건물에 일관된 원칙으로 보유세를 부과하였어야 한다.일정한 평가액 이상의 주택소유자에게만 세금을 물리는 것은 보유세 강화가 가진 자와 가지지 못한 자, 강남과 비 강남 등 편 가르기 식의 대표적인 정치적 포퓰리즘 정책의 우려가 있을 수 있다.셋째, 종합부동산세는 동일과세물건에 대해 보유와 양도단계에서 이중으로 과세한다는 논란의 소지가 있음.- 일반적으로 재산세는 미실현이익에 대한 과세로서 수익세적 성격을 갖는데, 보유기간동안 보유세를 과세한 후 양도시에 다시 양도차익에 대해 과세함으로써 동일과세물건(보유기간에발생한수익)에 대해 중복 과세함.당시, 종합부동산세가 이중과세라는 문제에 대한 정부 측의 의견은, “형식상 새로운 세목인 것으로 보이지만 재산세를 이원화하여 지방세와 국세로 구분한 것이며, 국가가 징수하는 종합부동산세는 시군구에서 징수한 납부세액을 전액공제하기 때문에 이중과세가 아니다”라는 주장이었다.세액계산 과정을 보더라도 종합부동산세는 세액 계산 시 재산세로 실제 납부할 세액을 전액 공제하도록 하여 재산세와 이중과세 문제를 조정하고 있어 이중과세 문제는 발생하지 않음을 알 수 있다는 설명이다.그러나 종합부동산세는 일정금액 이상의 부동산 보유자에게 부과되는 것으로, 1차적으로 시군구에서 재산세를 과세하고 2차적으로 국가에서 전국의 부동산을 세대별로 또는 인별로 합산하여 일정 기준금액을 초과하는 자를 대상으로 종합부동산세를 과세한다. 외형상 지방자치단체가 재산세를 부과하는 동일한 부동산에 대해 국가가 종합부동산세를 또 과세한다고 생각하는데서 종합부동산세와 재산세의 이중과세 지적을 할 수 있다.이중과세는 위헌으로 무효이며 중과세나 감면을 규정한 조세규제특별법에도 들어있지 않아 법리적으로 맞지 않으며 과거 토지초과이득세가 위헌판결을 받은 적이 있는 것처럼 보유세 또한 위헌논란을 피할 수 없다. 종합부동산세와 양도소득세의 경우 이중과세 인정 여부가 보는 관점에 따라 달라질 수 있다. 종합부동산세의 수익세적 성격을 인정한다면 이중과세이고, 수익세적 성격을 부인한다면 이중과세가 아니라는 관점이다. 헌법재판소는 헌법상 조세법률주의에 반하는지 여부에서 “토지초과이득세는 양도소득세와 같은 소득세의 일종으로서 그 과세대상 또한 양도소득세의 일부와 완전히 중복되고 어느 의미에서는 토지초과이득세가 양도소득세에서 공제하지 않도록 규정한 것은 조세법률주의상의 실질과세의 원칙에 반한다” 고 헌법불합치 결정을 선고하였다. 종합부동산세의 수익세적 성격이 인정된다면, 양도차익에 대한 양도소득세 과세 시 보유기간동안 납부한 종합부동산세의 일부를 일정한 기준을 정하여 세액공제를 한다면 이중과세의 문제는 해소 되었을 것이다.마지막 넷째, 지방세를 국세화 하는 것은 보유세의 지역밀착형특성을 무시하는 것으로서, 조세의 기본논리나 경제 이론적 합리성이 결여된 것으로 평가됨.- 보유세는 과세대상의 보편성이나 조세객체의 고정에 따른 세원과 세수확보의 안정성을 지니고 있어 지방세로서 이상적인 조건을 갖추고 있기 때문에 보유세를 국세화 하는 것은 결코 바람직하지 않음.- 미국의 경우 제산세 부담수준은 재정수요와 여타재원을 감안하여 지방정부들이 자체적으로 결정하고 있음.2005년부터 과세기준일 현재 보유하고 있는 부동산에 대하여 1차적으로 시.군.구에서 지방세인 재산세를 과세하고, 고액의 부동산 보유에 대해서는 2차적으로 국가에서 전국의 과세대상 부동산을 세대별 또는 인별로 합산하여 일정 기준금액을 초과하는 자를 대상으로 종합부동산세를 과세하는 것으로 보유세제가 개편되었다.재산보유 관련 조세는 대부분의 국가에서 지방세로 운용한다. 이는 보유세가 갖는 성격이 중앙정부보다 지방정부 밀착형의 성격에 따른 것으로 인식되기 때문이다. 즉, 지방정부가 제공하는 서비스에 대한 대가로서의 조세성격과 지방정부의 소요재정을 거주민 개개인의 능력에 따라 부담하는 조세로서의 성격이 인정되었기 때문이다.본래 보유세는 지방자치단체가 운영. 결정권을 갖고 있을 뿐 아니라, 적법한 절차를 거쳐 지역주민의 대표성을 갖게 된 지방정부가 주민의 뜻대로 행동하는 것은 지방자치의 원리상 당연한 것이다. 이렇듯 합리적이고도 적법한 행동을 중앙정부와의 대립으로 보는 것은 문제가 있다. 지방정부의 의견이 중앙정부의 견해와 다르기 때문에 이를 시정하기 위하여 새로운 세제를 도입한 것은 기본적으로 지방자치제의 도입취지에 정면으로 배치되는 것이다.지방분권화는 참여정부의 주요 정책 중 하나였다. 지방분권화를 이루기 위한 조건들은 보는 시각에 따라 다양하게 제시될 수 있으나, 현실적으로 이를 확보할 수 있는 가장 기본적인 조건은 지방정부의 재정자립도를 제고시키는 것이다. 종합부동산세를 도입하여 이를 국세화 하는 것은 그나마 취약한 지방정부의 재정자립도를 크게 약화시킬 뿐 아니라, 궁극적으로는 지방정부에 대한 중앙정부의 영향력을 강화시킬 우려가 있다. 보유세 강화가 주로 종합부동산세를 통하여 이뤄지므로 증가된 세수가 중앙정부로 귀속되는데 반하여, 거래세에서는 세율이 인하되어 전반적으로 세수가 감소된다. 이로 인하여 지방자치단체의 재정은 이전에 비해 상당히 악화될 것이며, 재산보유 관련 조세의 지방세로의 운용과 조세성격을 무시한 국세인 종합부동산세의 도입은 지방재정의 위축을 가져왔던 것이다.종합부동산세 명목으로 지방세인 보유세를 국세로 가져가면 이는 참여정부가 표방하는 지방분권 정신에도 위배되며 종합부동산세 제도는 지방자치 원리에도 역행된다 하겠다.[3. 개선되었어야 할 사항]노무현 참여정부 시절, 말도 많고 탈도 많았던 일명 ‘과다 보유세’가 “~~했더라면, 더 좋은 정책이었을 텐데”라는 관점으로 개선되었어야 할 사항을 작성해보았다.첫째, ‘담세능력을 감안한 과세’를 했더라면 더 좋은 정책이었을 텐데종합부동산세 부과 구조가 부동산 불로소득 환수와 가격안정이라는 데 초점을 맞추다 보니 급격한 세부담 증가로 이어질 가능성이 있었다. 이 때문에 불필요한 조세저항을 일으킬 수 있고 경기 침체기에는 가처분 소득을 낮춰 소비를 위축시킬 가능성이 있었다. 이를 최소화할 수 있는 장치 마련을 위하여 담세능력과 거주기간 등을 감안한 세금의 감면, 대출이자 및 보유세 납부액에 대한 소득세 공제, 임대주택에 대한 종합부동산세 대상 제외 등의 감면제도 도입이 필요했다.둘째, ‘주택 과세기준 상향 조정(대상자축소)’을 했더라면 더 좋은 정책이었을 텐데당시 차기 대선 유력주자들이 부동산세제 개편을 예고하며 종합부동산세와 양도소득세의 과세표준이 되는 고가주택의 기준을 9억 원 이상으로 하는 것이 타당하다는 주장이 있었다. 당시 고가 주택의 기준인 6억 원은 지난 1999년에 설정한 것으로 당시 상황에 맞춰 집값이 오른 것을 고려하여 조정할 필요가 있었다.

사회과학| 2016.01.20| 4페이지| 2,000원| 조회(233)

부동산, 노무현, 정책, 부동산정책, 보유세, 과다 보유세, 과다보유세

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UP REITs 와 DOWN REITs의 이해

UP REITs 와 DOWN REITs의 이해1. 리츠의 개념리츠는 많은 투자자들의 자본으로 모든 종류의 부동산을 취득하거나 금융을 제공하기 위해 결합한 회사(corporation)나 영업신탁 (business trust)을 말한다. 리츠는 일반 투자자로부터 자금을 모아 일정한 기간에 부동산에 투자하는 뮤추얼펀드의 성격을 지닌다. 일반 투자자에게 수익증권을 발행하여 조달한 자금을 부동산에 투자하여 얻은 부동산 임대소득, 개발소득 및 매매차익 등의 운용수익을 수익증권을 보유한 주주들에게 배당하는 것을 목적으로 하기 때문에 투자 도관체 (investment vehicle)로 인식된다. 투자자에게 배당한 리츠의 수익은 국내의 경우 리츠가 투자운용으로 얻은 배당가능수익의 90%이상 배당 시 배당된 수익에 대한 법인세가 감면되고 투자자에게 배당수익으로 얻은 투자수익에 대해 소득세를 부과함으로 결과적으로 이중과세가 방지되는 효과를 갖는다.일반적으로 이러한 법인세 소득감면조치를 적용하기 위해서 각 국가별로 리츠에 대한 일정한 자격요건을 규정하고 있다. 미국의 경우, 리츠로 인정받기 위해서는 조직구성 요건, 소득 요건, 자산요건, 배당 요건 등의 네 가지 요건을 충족하여야 한다. 즉, 미국의 리츠는 주식회사, 신탁 또는 조합의 형태를 갖추어야 하며 리츠의 주식이 양도가능 주식이어야 한다. 100명 이상의 주주로 구성되어야 하며 주주 5인 이 총 발행주식의 50%이상을 보유할 수 없는 등 매우 엄격한 규정을 가지고 있다.국내의 경우, 투자자산을 부동산의 취득 및 개량과 관리, 개발사업, 부동산의 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에 예치 등으로 제한하고 있으며 매 분기 말 총자산의 70%이상을 부동산으로 80% 이상을 부동산 및 부동산 관련 유가증권 및 현금으로 구성하는 등의 요건을 갖추어야 한다.대부분의 경우 상장된 리츠의 주식은 주식시장을 통하여 자유로이 매매될 수 있으며 상장되지 않은 리츠의 주식이라 하더라도 매매가 허용된다. 국내의 경우, 리츠는 유가증권상장기준이나 증하게 100인 이상의 주주를 통하여 주식이 분산 보유되어야 하며 자본금 250억 이상 보유하고 있으며 총자산의 70%이상이 부동산으로 이루어져야 한다. 만일 이러한 등록조건을 구비하고 있는 경우 정당한 사유 없이 상장하지 않는 경우 정부에서 일정한 기간을 통하여 상장을 하도록 명령할 수 있도록 규정되어 있는 만큼 리츠의 상장은 의무화가 되어있다.리츠는 ABS와 MBS와 같은 부동산간접투자의 한 형태로 볼 수 있으나 국내에서의 ABS 및 MBS는 기업 및 금융기관의 구조조정 과정에서 대량으로 배출되었던 부실채권의 처리를 위한 정책적 수단으로 도입된 것이고, 자산유동화회사를 설립할 수 있는 자산보유자의 범위가 금융기관, 자산관리공사 등으로 한정된다는 한계가 있다. 또한 유동화 대상이 부동산관련 대출채권이나 수익이 일정한 부동산으로 한정되어 상업용 부동산이나 저수익 또는 무수익 부동산이 유동화 될 수 있는 법적인 근거가 부족하고 자산유동화증권의 발행주체인 SPC가 일회성이기 때문에 지속적인 유동화가 어려우며 투자자의 입장에서 유동화된 부동산에의 투자수단으로는 한계가 있고 유동성, 조세 등의 측면에서 여러 가지 한계점이 있다. 따라서 부동산 시장의 활성화 및 부동산 금융의 선진화를 도모하기 위하여 리츠의 확대가 필요하다.2. 리츠의 구조리츠는 투자성과의 극대화를 위하여 비용을 최소화 할 수 있고 경영자의 도덕적 해이를 막기 위한 제도적 장치가 필요하다. 이런 맥락에서 리츠의 조직은 내부적 조직과 외부적 조직으로 크게 나누어진다. 내부적 조직은 주주총회, 이사회, 감사 등이 있고 외부조직으로는 주간사, 신용평가사, 부동산 정보회사, 자산보관회사와 자산운용회사로 구분할 수 있다. 금융감독원과 증권거래서는 리츠의 관리와 감독기능을 갖는다.그림 1. 리츠의 구조(1) 리츠의 내부 조직1) 주주총회주주총회는 부동산투자회사의 주주로 구성된 회의기관으로 부동산투자회사의 기본조직과 경영에 관한 주요사항에 관하여 최고의 의결기관이다. 주주총회의 결의사항은 첫째, 리츠의 이사 선출권한여섯째 자산의 투자 및 운용에 관한 중요 계약의 체결 또는 변경 체결에 관한 사항, 일곱째 자산운용회사의 결정 등이 있다.2) 이사회 및 대표이사이사회는 주주들이 선정한 3인 이상의 이사들에 의하여 구성된다. 이사회는 상설기관으로 REIT운영전반에 대한 책임을 져야 하는데 결의사항으로는 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항, 자기자본의 10/1000 이상의 유가증권의 취득 또는 처분에 관한 사항, 차입에 관한 사항을 들 수 있다.이사회는 부동산투자회사법, 상법, 그리고 이사회의 권한 중 주주총회의 권한으로 전관상 유보한 사항이 아니면 업무집행에 관한 포괄적 의사결정권한을 지닌다. 이사회는 정관에서 정하는 바에 따라 2인 이상의 이사로 구성되는 위원회를 설치할 수 있으며 원칙적으로 정관상 주주총회의 위임규정이 없을 경우 대표이사 선임권을 지닌다.3) 감사감사는 업무감사 및 회계감사 기능을 수행하는 필요적 상설기관이다. 부동산 투자회사의 감사기능은 내부적으로 감사 또는 감사위원회에 의하여 수행되며 외부적으로 독립적 외부감사인 공인회계사에 의해서 시행된다. 감사의 자격은 공인회계사법에 의한 공인회계사로 한정된다.4) 자산운용전문인력자산운용전문인력은 자기관리형 리츠인 경우 내부조직에 속하나 위탁관리형인 경우 외부조직에 속하게 된다. 2007년 4월 실체형 자기관리형부동산투자회사가 최초로 국토해양부로부터 영업인가를 받아 상근 임직원이나 운용전문인력을 보유한 실체형 자기관리리츠가 탄생하였다.부동산투자회사법에서는 자산운용전문인력의 자격에 대하여 부동산 투자회사의전문성을 높이고 투자자인 주주를 보호하기 위하여 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당분야에 5년 이상 종사한 자이거나 부동산관련분야의 석사학위 이상의 소지자로서 부동산의 투자·운용과 관련된 업무에 3년 이상 종사한 자, 그리고 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 경력이 있는 자로서 대통령령이 정하는 자로 자격요건을 규정하고 있다.자기관리형이 아닌 다른 형태의 리츠의 경우 부동산에 대한 각종 관리 업무는 부동부동산관리회사에 수수료로 지불해야 한다.(2) 리츠의 외부기관1) 감독기관리츠의 감독기관으로는 금융감독원과 증권거래소가 있으며 리츠의 설립 시 부동산투자회사법 제 9조에 의해 국토해양부장관의 영업인가를 받아야 한다. 리츠회사가 유가증권의 발행, 유통 또는 공시에 관해서는 금융감독원의 감독을 받으며 유가증권 상장 시에는 증권거래소 또는 한국증권업협회와 관련되게 된다.2) 부동산투자자문회사부동산 투자자문회사는 부동산투자회사로부터 주주총회, 이사회의 의사결정에 필요한 조사, 분석, 정보제공, 자산의 투자 및 운용에 관한 자문 및 평가에 관한 업무를 위탁받아 이를 수행하는 역할을 담당한다.3) 자산보관기관리츠회사는 부동산, 유가증권 및 현금의 보관과 이와 관련된 기타 업무를 일정한 기관과 위탁계약을 체결하여 위탁하여야 한다. 이는 자산의 위탁을 통하여 자산의 공동화 현상을 방지하고 자산보관과 관련된 업무를 전문적인 외부기관이 대행 관리함으로 투자자를 보호하고 리츠회사의 효율성을 높이기 위해서이다. 자산보관을 담당하는 외부기관으로는 부동산의 경우 대한주택공사, 한국토지공사, 한국자산관리공사등이 있고 현금 및 유가증권의 경우 신탁업법에 의한 신탁회사 및 신탁업을 겸영하는 금융기관을 활용할 수 있다.4) 신용평가기관신용평가기관은 리츠회사가 발행하는 지분과 회사채에 대한 신용을 평가하는 일을 주요 업무로 하고 있는데 부동산투자회사에 대한 위험수준의 평가뿐만 아니라 부동산투자회사가 보유한 부동산의 가치 등을 평가하게 된다. 신용평가의 평가보고서는 리츠회사의 재무상태, 현금 흐름, 성장률, 자산구성의 적정성 등이 포함되어 공개되는데 이는 투자자로 하여금 투자를 결정하는 중요한 요소로 작용한다.3. 리츠의 특수한 구조1993년 미국의 리츠업계는 정리신탁회사등을 통하여 저가로 매입한 부동산가격이 정상화 되면서부터 자본소득이 발생하였고 은행 대출이자율이 급격히 낮아지면서 차입에 대한 부담이 줄어들면서 투자가 활성화되어 재 도약의 계기를 마련하였다. 이 시기 임대주택전문리츠, 상가전문루어짐에 따라 리츠 간 본격적인 인수합병시도가 생겨나기 시작하였다. 이에 따라서 업리츠(UPREITs), 다운리츠(DownREITs), 결합리츠(Paired share REITs), 클립리츠(paperclip REITs) 등 다양한 구조의 리츠가 생겨나기 시작하였다. 본 보고서에서는 대표적으로 UPREITs와 DownREITs에 대한 조사를 수행하였다.(1) 업리츠 (UPREITs)미국 리츠의 주요 특성이자 리츠제도 발전과정에서 중요한 전기는 바로 업리츠(Umbrella Partnership REIT: UPREITs) 의 출현이라 할 수 있다. 과거의 리츠와는 구조가 다른 형태로서 오늘날 많은 리츠들이 UPREIT의 형태를 취하고 있다. 미국경제 호황기 외에 현재 리츠의 발전 배경에는 업리츠가 개발된 것에 기인한다. UPREIT 구조의 기본원리는 민간 부동산 소유자들이 세금의 문제를 야기하지 않고 리츠를 형성할 수 있게한다. 부동산 자산들을 리츠회사에 판매하고 그 대가로 받는 리츠의 지분을 현금화 하기 전까지 부동산 매각에 따른 소득금액에 대한 과세를 유보할 수 있다.그림 2. UPREITs의 구조UPREIT 구조 하에서는 그림 2와 같이 리츠가 직접 부동산을 보유하는 것이 아니고 파트너쉽을 통해서 보유하게 된다. 리츠 회사는 General Partnership (이하 GP)가 되어 부동산 자산을 파트너쉽에 넘기고 그 대가로 OP Unit (Operating Partnership Unit) 를 받는다. 이로 인하여 리츠회사는 일반 시장의 투자자들로부터 자본을 조달할 수 있으며 실물자산을 보유한 운영파트너쉽 (operation Partnership)의 지분을 소유하게 된다. 이 경우 OP unit 1단위는 GP인 리츠회사 주식의 1주에 대응하도록 현물출자 시점에서 Unit수가 정해지어 기존의 각 LP (Limited Partnership)은 장래의 OP Units를 REIT주로 전환하는 권리를 갖게 된다. LP는 영리목적으로 사업을 하기 위해 출자액에 상응하는 .

공학/기술| 2016.01.20| 7페이지| 2,000원| 조회(178)

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