도시 행정에 대한 고찰목차실제 상권에서 적용되는 젠트리피케이션 현상현 상황에 대한 분석 및 견해정부의 정책에 대한 비판 및 견해앞으로의 나아가야 할 점실제 상권에서 적용되는 젠트리피케이션 현상젠트리피케이션은, 임대료가 저렴한 낙후된 지역에 중산층 이상의 사람들이 몰리고 지역이 발전하면서 기존에 거주민들을 몰아내는 현상을 의미한다. 현재 국세청의 통계 자료에 의하면 2017년 기준으로 소상공인의 폐업률은 87.9%이다. 물론 많은 이유가 있지만, 소상공인진흥원이 조사한 바에 따르면, 임대료 상승은, 물가상승에 이어 두 번째 폐업원이 되고 있다. 그렇다면 임대료 상승은 어떠한 과정에서무리하게 진행되는지 분석하여, 그 원인을 해결하고 젠트리피케이션을 최소화 한다면바람직할 것이다. 젠트리피케이션 현상은 해당 지역 상권이 발전하면 대단히 높은 확률로 발생한다. 그 이유는 상권이 발달함에 따라, 소비자들의 유입이 증가하고, 자연스레 해당상권에서 장사를 하고자 하는 임차인의 수요가 높아지기 때문이다. 따라서 자연스레 ‘시장의 원리’에 따라 임대료가 상승한다. 매우 아이러니하다. 상인들이 열심히 일을 하면 할수록, 잘 되면 잘 될수록 ‘ 젠트리피케이션이 일어날 확률은 높아지기 때문이다.예전에 읽었었던 ‘운수좋은날’ 이라는 소설이 생각난다. 그리고 또다른 문제는,이렇게 원래 상인들이 다른 지역으로 이동하고 자본이 많은 프랜차이즈가 들어오고 나서상권이 예전만큼 유지되는 것은 매우 낮다는 것이다. 이 때, 젠트리피케이션의 가장 큰 문제점이 발생된다. 바로, 권리금 문제이다. 프랜차이즈나, 혹은 자본력이 뒤 받침이 되었던 상인들은, 상권이 활성화 되었던 모습만 보고 높은 임대료를 지불하였지만, 막상 기존의 상인들이 떠나자 소비자도 유입이 줄어들고 자연스레 매장들이 빠져나갈 준비를 하기 시작한다. 이때, 이들은, 손해본 투자한 금액을 조금이라도 만회하기 위해, 권리금이라는 금액을 받고 다른 상인에게 가게를 인계한다. 그리고 이러한 다음 단계에 들어온 상인들은 정말로 큰 손해를 본다. 이들은 보통 퇴직하고, 퇴직금을 모으고 대출을 받아 처음으로 사업을 하려는 사람이 대부분이다. 이들은 처음 사업을 하는 것이기 때문에,안정적인 것을 원한다. 따라서 기존에 상권이 구축 되어있고 프랜차이즈도 많이 진출한 소위 겉만 번지르르한 상권을 선택한다. 그리고 아무리 기존에 장사를 해보았던 업주 또한, 상권분석 전문가가 아니기 때문에, 이러한 현상이 일어나고 있는지를 분석하기란 매우 어렵다.현 상황에 대한 분석 및 견해사실, 개인적으로는 젠트리피케이션 또한 순기능이 있다고 본다.대표적인 예로는 해당지역 주변으로 대기업 및 중견 기업들이 들어오기 때문에 확실히 발전 속도가 빠르다. 편의시설도 많이 생기고, 소비자가 많이 유입되고 있으니, 기존에 없었던 먹거리도 많아지고, 뷰티 및 의류, vr게임장 등 여러가지 종목들이 진출하게 되어진다. 따라서 자연스레 그 주변에 사람들은 살기가 좋아지고, 편리해지고, 해당 지역의 세금이 많이 걷히기 때문에, 복지 또한 일정 비율로 좋아진다. 하지만 근본적으로는 역기능이 조금은 더 높은 거 같다. 그 이유는 결국, 앞서 말한대로 살기 좋아지면 그 해당지역의 주민들 또한 같은 현상을 겪기 때문이다. 물론 집을 소유하고 있다면 혜택이 크겠지만, 대한민국 사람 중에 자기 집을 온전히 소유한 사람이 과연 어느정도 일까 고민을 해본다면, 조금은 쉽게 결론을 도출 할 수 있다. 따라서 위와 같은 분석을 토대로젠트리피케이션의 역기능을 최소화 할 수 있는 방향으로 나아가야 할 것이다.3. 정부의 정책에 대한 비판 및 견해정부는 이러한 현상을 해결하고자, 현재 동일한 임대료를 보장 받을 수 있는 기간을 5년에서 10년으로 연장하는 법을 추진하고 있다. 더불어 추가적으로, 해당 임차인이 부동산을 임차했을 때, 발생된 가치상승에 대해서 기여도를 인정해주어, 일정기간 동안지속적으로 이득을 취할 수 있게 보장해주는 정책을 추진 중이다.우선 첫 번째, 가치상승에 대해서 기여도를 인정하는 것은 무척이나 찬성한다. 반면 임대차 보호법을 개정하는 것은 비판적인 시선으로 바라본다. 왜냐하면 ‘개인의 사유재산권’ 을 침해 한다라고 보기 때문이다. 물론, 개인적으로 현재 소상공인들이 고객인 사업을 하는 입장으로서, 소상공인들에게 환경이 개선되었으면 한다. 그래야 개인적으로도, 잠재적 고객이 증가하기 때문이다. 하지만, 그렇다고 해서 법의 형평성을 무시하면 안 된다고 본다. 부동산 또한 엄연한 개인의 재산이다. 따라서 거래함에 있어서, 개입을 너무나 깊게 하면, 안 된다라고 생각한다. 그래서 임차인이 임대기간 중 가치를 상승에 기여한 부분을 보다 더 심층적으로, 객관적으로 판단 할 수 있는 기준을 세우고, 이를 보장 받게 하는 것을 수용한다면 바람직할 것이다.4.앞으로 나아가야 할 점앞서 말하였던, 가치상승에 기여를 한 점을 인정하고, 보장해주는것과 더불어한가지 더 해결해야 할 부분이 있다. 바로, 권리금 문제를 해결해야 하는 것이다.사실 권리금은 소상공인에게 너무나도 큰 진입장벽이다. 물론, 성공한 소상공인들은권리금을 받을 수 있기 때문에 좋겠지만, 대부분의 소상공인들은 권리금을 내기위해 빚을 지거나, 그러한 형편도 안되면, 상권이 안 좋은 곳에 들어갈 수 밖에 없다.권리금은 엄연히 ‘개인의 사유재산’이 아니다. 만약, 임대인이 이러한 것을 주장한다면이해라도 할 수 있지만, 권리금은 현 임차인이, 앞으로 들어오는 사람한테 받는 일종의, 자리세이다. 그리고 다음 임차인에게 마찬가지로 권리금을 요구한다.결국, 대부분의 소상공인들은 상권이 활성화가 되어있지 않은 곳에 개업을 하는 것이 아니면, 빚을 지고 시작 할 수 밖에 없는 현실이 되었다.그래서 국가적인 차원에서, 이러한 법적인 제도를 설립하여 부조리를 근절해야 함이바람직할 것으로 사료되어 진다.많은 글을 담지는 못했지만, 대한민국의 시장은 매우 힘들어지고 있는 것 같다. 사실 개인적인 생각으로는, 이러한 원인은 모두가 같은 길을 걸을 수 밖에 없었던 시대적 배경이 영향을 미치지 않았나 생각이 든다. 지금 현재, 또래의 연령층은 취업이 안 되거나,되더라도 각자가 가지고 있었던 기준보다 한참 부족한 조건에서 묵묵히 참고 일하는 것이 현실이다. 그리고 대부분 사람들은 이러한 것을 ‘철들은 행동’ 이라고 말한다.그리고 묵묵히 이러한 것을 버티다 보면, 결혼할 때 대출을 받고, 부모가 되어 양육을 하기 위해 대출을 받고 , 퇴직할 나이가 되면, 그 동안 벌었던 돈을 대출에 갚느라모은돈 없이 퇴직금으로, 앞으로의 삶을 위해 창업을 하는 분들이 대부분이다. 그리고 요즘 현장에서 많이 만나고 있는 소상공인들의 이야기이기도 하다. 그래서 요즘은 이러한 소상공인들의 어려움을 조금이나마 해소할 수 있도록, 유통과정을 생략하게 해주어고정비용을 조금이나마 부담을 줄여주고, 또 프랜차이즈에게 비해 경쟁력이 부족한 현상을 해결하고자, 소상공인들을 하나의 공동체화 하여, 소비자가 소상공인에게 소비를 하더라도 대기업에 비해 결코 부족하지 않은 혜택을 주는 모델을 사업화하고 있다.그래서 서울시에서 너무나도 고맙게 협력을 해주어, 같이 일을 진행하고 있다. 처음에는 단순히 ‘돈’을 많이 벌고 싶어서 시작하였지만, 앞으로는 행정학도로써, 민간부분에서 정부가 하지 못하는 것들을 진행하고, 지금보다는 더욱 살기 좋은 대한민국이 될 수 있도록 노력하고자 한다.
