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시장가격 결정의 사례 - 부동산(아파트) 가격 결정의 요인과 사례

시장가격결정에 대한 사례아파트 가격의 결정과목경제학원론교수명김희호소속인문대학 노어노문학과학번2013011029성명정의한제출일2017.01.021. 서론거래는 다양성과 특화이익을 제공하며 모두를 이롭게 한다. 거래가 이루어지는 곳이 바로 시장이며, 그러므로 시장은 특정한 재화나 서비를 사고파는 사람들의 모임이라고 정의된다. 하나의 집단으로서 구매자들은 상품에 대한 수요를 결정하고, 판매자들도 하나의 집단으로서 상품의 공급을 결정한다.어떤 가격으로 물건을 구매하고자 하는 욕구를 수요라 하며, 특정 가격에서 구매하고자 하는 상품의 양을 수요량이라 한다. 수요와 가격은 일련의 관계를 가지는데, 가격이 상승하면 상품의 수요량은 감소하고, 가격이 하락하면 수요량은 증가한다. 이를 수요의 법칙이라고 한다. 공급이란 상품을 팔고자하는 욕구를 말하며, 공급량은 일정한 가격에서 팔고자 하는 상품의 양이다. 상품의 가격이 상승하면 공급 또한 상승하고, 가격이 하락하면 공급량은 감소한다. 이를 공급의 법칙이라 한다.시장에서 대부분의 상품은 수요와 공급의 원리에 따라 수요곡선과 공급곡선이 만나는 지점에서 가격이 형성된다. 수요와 공급에 영향을 미치는 많은 요인들이 존재하며, 그 요인들에 의해 수요와 공급이 변화할 때마다 시장가격도 함께 변화하게 된다.아파트의 가격 결정 또한 이 원리를 따른다. 아파트를 매입하려는 사람이 많으면 가격이 상승하고, 매매되는 물량이 많으면 가격이 하락한다. 만약에 어떤 사람이 자기 아파트를 2억 원에 시장에 내놓았다고 가정하자. 만약 다음 날 10명이 아파트를 구매할 용의를 가지고 집을 보러 와서 그 중 한 명이 3천만 원을 더 주겠다고 하면 가격은 2억 3천만 원이 된다. 반면에 모두가 3억 원은 너무 비싸다며 옆 동의 아파트를 1억 5천만 원에 누군가 구매한다면, 2억 원에 집을 내놓은 사람은 팔리지 않으니 가격을 낮출 수밖에 없는 것이다. 그러나 아파트의 가격에는 다른 단순한 재화들에 비해 많은 요인들이 영향을 미친다. 본 보고서에서는 아파트의 가격 결정에 영향을 미치는 요인들과 아파트 가격 결정의 사례에 대해 알아보고자 한다.2. 아파트 가격 결정의 요인아파트 가격에 영향을 미치는 첫 번째 요인은 학군이다. 아파트는 대학가의 원룸이나 오피스텔과는 달리 가족 단위의 주거가 목적인 경우가 대부분이다. 그렇기 때문에 자녀 양육과 직결되는 학군은 필연적으로 요즈음 아파트 가격에 매우 큰 영향을 미치고 있다. 일반적으로 학군이 밀집되어 있거나 발달한 지역은 그 지역의 집값을 주도하며 높은 가격대를 형성한다. 그 예로 대구의 수성구 범어동은 ‘대구의 강남’이라고 불릴 정도로 우수한 학군을 자랑하는 지역이다. 2016년 5월 범어동은 3.3㎡당 1365만 원의 평균매매가를 보이며 대구의 평균 매매가인 882만 원을 크게 웃돌았다. 부산의 동래구 사직동도 마찬가지로 3.3㎡당 910만 원으로 부산지역의 평균 매매가인 843만 원을 크게 웃돈다.두 번째로는 교통이다. 교통 또한 아파트 가격에 큰 영향을 미친다. 그 예로 경기도 양주, 의정부 등 경기 북부지역은 최근 아파트 가격이 크게 올랐는데, 2014년 말에 개통한 국도 3호선 대체우회도로와 내년에 개통할 구리~포천 고속도로 등 교통 환경 개선이 그 이유로 꼽히고 있다.세 번째로, 주변 생활환경이다. 집 주변의 생활 환경은 가족과 개인의 삶의 질에 큰 영향을 미치는 요소이다. 실제로 집 앞에 공원이 조성되거나 대형 마트가 들어서면 아파트의 가격은 상승하게 된다. 그 예로 부산 서면에 있던 주한미군 하야리아 부대가 폐쇄되고 그 부지에 부산 시민공원이 들어서게 되었다. 공원 조성의 두 번째 단계로 부지가 인수되고 기반이 조성되는 시점에서부터 주변 아파트들의 가격이 상승했다.네 번째로는 소득 상승이다. 2001년 우리나라의 1인당 국민 소득은 1만 불이 채 되지 않았다. 그러나 2016년 현재 2만 8천 불을 상회하고 있다. 소득은 시장에서 수요 곡선을 움직이는 요소이다. 소득의 증가는 구매력의 증가를 불러일으키고, 이에 따라 수요가 상승하며 아파트 가격이 상승하는 것이다. 가격이 매우 높아 구매하기가 힘들지만 역설적이게도 누구에게나 꼭 필요하다. 사치재이면서 동시에 필수재인 것이다. 예를 들면 주로 부유층이 구매하는 고급 아파트는 사치재에 가깝지만, 서민들이 주로 거주하는 일반적인 아파트들 같은 경우에는 필수재에 가깝다. 그렇기 때문에 소득에 탄력적이면서 또 비탄력적이다.다섯 번째로 금리 하락을 꼽을 수 있다.외환위기 이후 한 때 20%를 웃돌던 시중 금리가 현재는 2-3%에 미치지 못하고 있다. 저금리 하에서 은행에 목돈을 맡겨두어도 실질적인 이득을 볼 수 없기 때문에, 아파트와 같은 실물 자산에 투자가 집중될 수밖에 없는 것이다. 반면에 부동산 대출 금리가 상승하면 아파트 가격은 하락한다. 일부 고소득자를 제외한 일반 직장인의 소득으로는 아파트를 매입하기가 어려운 현실이기에 대부분은 주택담보대출 등 부동산 대출을 통해 집을 장만하고 있다. 이런 상황에서 부동산 대출 금리가 상승한다면 아파트의 수요는 감소할 수밖에 없다. 실제로 위의 자료에 따르면 올해 9월 말부터 11월 말까지 4대 시중은행 주택담보대출 금리가 급상승하며 거래량이 감소했다.3. 사례앞에서는 아파트 가격이 결정되고 변화하는 대표적인 요인들에 대해 알아보았고, 여기서는 실제 아파트 가격이 변화한 사례에 대해 알아보고자 한다.3.1. 중대형 아파트들의 가격 하락과 중소형 아파트의 약진중대형 아파트들의 가격이 하락하고 있다. 그런 반면에 중소형 아파트의 가격은 상승하는 추세이다. 중소형 아파트는 전용면적이 85㎡ 이하인 아파트를 지칭하는 말이다. 중소형 아파트 가격은 최고가를 갱신하고 있지만 85㎡를 초과하는 중대형 아파트의 가격 상승은 거의 없다. 위의 그림 자료를 보면 둘의 차이가 극명하게 드러난다. 최근에 들어 중대형 아파트와 중소형 아파트의 격차가 좁혀지기도 했지만, 2008년 금융위기 이후 중대형 아파트의 가격은 꾸준히 하락하고 있다. 이런 현상의 요인으로 가장 먼저 1인 가구의 증가 등 인구구조의 변화를 꼽을 수 있다. 대가족, 핵가족 개념과 함께 핵가족과 같은 1-2인 가구가 증가하고 있다는 사실은 본인이 초등학교를 다니던 2000년대 초반부터 항상 들어오는 말이다. 그리고 그 추세는 지금도 변함이 없다. 저출산, 가족 해체로 앞으로 더 심해질 가능성이 높다. 서울시 통계에 따르면 서울시의 20대 1인 가구는 10%가 아파트에, 30대의 1인 가구는 약 19%가 아파트에 거주하는 것으로 나타났다. 또 평면설계의 진화로 인한 신평면 개발과 발코니 확장 등으로 인해 아파트의 실사용 면적이 높아진 것도 중소형 아파트 강세의 요인 중 하나로 꼽힌다. 그리고 위에서 가격 결정 요인으로 언급한 시중금리 인상과 청년층 고용 불안 등의 이유로 중소형 아파트나 오피스텔을 단지 주거뿐만 아니라 안정적인 투자처로 생각하는 경향도 높다.

경영/경제| 2017.01.17| 6페이지| 1,500원| 조회(423)

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