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부동산 포트폴리오이론 ppt

포트폴리오 이론포트폴리오 이론 포트폴리오 의의 , 가치 포트폴리오 위험과 수익 개별자산의 위험과 수익 , 포트폴리오의 기대수익률과 위험의 계산 , 공식의 적용 , 포트폴리오 효과 포트폴리오 분석 체계적 위험과 비체계적 위험 , 상관계수와 포트폴리오 효과 , 지배원리와 포트폴리오의 궤적포트폴리오 이론이란 ? 여러 개의 자산을 소유함으로써 하나에 집중되어 있을 때에 발생할 수 있는 불확실성을 제거하여 분산된 자산으로부터 안정된 결합편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법이나 원리 → 분산투자를 함으로써 많은 위험을 제거 → 증권이나 채권의 실무분야 뿐만 아니라 다른 사람의 자금을 위탁 관리하는 보험회사 , 금융회사 , 신탁회사 등이 안정된 수익을 얻을 수 있는 방법으로 여러 개의 자산에 분산투자를 하고 있음 ☞ 현대적인 의미의 포트폴리오 이론 1952 년에 발표된 Markowitz 의 “Portfolio Selection” 로부터 시작 금융학 분야에서 개발되고 발전됨 . 현재는 금융학 분야 뿐만 아니라 부동산 분야 특히 부동산투자 , 부동산금융 , 부동산관리 등에서 많이 응용 의의투자자의 목적 : 부의 극대화 → 가능한 한 기대수익률이 큰 곳에 투자 하려고 함 기대수익률 요구수익률 장래 기대되는 소득이란 항상 불확실한 것 → 투자에 수반되는 위험도 평가 위험과 수익을 평가하는 방법 중 하나 : 평균 - 분산법 → 2 개의 투자대안 중 어느 것을 선택해야 할 지에 대한 적절한 판단기준 제시 불가 → 포트폴리오기법은 위험과 수익관계를 보다 용이하게 분석가능 포트폴리오이론은 평균 - 분산법의 논리를 여러 개의 자산배합 , 즉 포트폴리오에 적용하여 위험과 수익관계를 전체적으로 파악 → 2 개의 대안 중 하나를 선택했을 경우에 비해 위험은 작은데 수익은 오히려 더 커짐 = ‘ 포트폴리오 이론의 진가 ’ 포트폴리오 이론의 가치개별자산의 위험과 수익 2 개의 자산 중 기대수익률의 평균만을 비교하면 자산 B 가 더 좋아 보임 → 위험도 또한 자산 B 가 더 큼 위험에 대한 투자자의 태도에 따라 선택이 달라짐 E(R)= 기대수익률의 평균 δ = 표준편차포트폴리오의 기대수익률과 위험의 계산 포트폴리오 Ⅲ 의 기대수익률 : (0.2)(20) + (0.2)(18) + …… + (0.2)(12) = 16% - 포트폴리오 Ⅲ 의 위험 : = 2.83%공식의 적용 - 포트폴리오의 기대수익률 E( r p ) = r A W A + r B W B - 포트폴리오의 위험 σ p^2 = WA^2 σ A^2 + WA^2 σ B^2 + 2WA WB σ AB → σ AB = 자산 A 와 B 수익률의 공분산 ☞ 공분산 : 각 사상의 기대수익률이 두 자산의 기대수익률을 벗어나는 편차의 곱을 합한 것 → 두 자산의 수익률이 같은 방향으로 움직일 경우 (+), 다른 방향으로 움직일 경우 (-) 포트폴리오 Ⅲ 의 공분산 σ AB = -24% 포트폴리오 Ⅲ 의 위험 = 2.83%( 앞의 계산과 일치 ) E( rp ) = 포트폴리오의 기대수익률 rA = 자산 A 의 수익률 rB = 자산 B 의 수익률 WA 와 WB 자산 A 와 B 의 배합비율 (WA + WB = 1)포트폴리오 Ⅰ 과 Ⅱ 비교 ▷ 포트폴리오 Ⅰ 100% 자산 A 로 구성 기대수익률 평균 = 14% 표준편차로 측정된 위험 = 2.83% ▷ 포트폴리오 Ⅱ ( 자산 A 와 B 를 배합 ) 기대수익률 평균 = 15% 위험 = 0 → 수익률은 15% 로 늘어남에 비해 , 위험은 0% 로 오히려 줄어듦 ※ 자산 A 와 B 를 배합함으로써 불필요한 위험을 제거하고 더 높은 수익을 얻음 = 포트폴리오 효과 포트폴리오를 구성함으로써 동일하거나 더 높은 수익을 얻고 위험은 줄어드는 현상 : 포트폴리오 효과 = 분산효과 포트폴리오 효과포트폴리오를 구성하면 개별자산이 가지는 불필요한 위험을 제거할 수 있지만 포트폴리오를 구성한다 하더라도 제거될 수 있는 위험이 있고 그렇지 않은 위험이 있음 → 부동산의 경우도 마찬가지 ☞ 체계적 위험 : 시장의 힘에 의해 야기되는 시장위험 . 모든 부동산에 영향을 주는 위험 ( 피할 수 없는 위험 ) ☞ 비체계적 위험 : 개별적인 부동산의 특성으로부터 야기되는 고유 위험 . 투자 대상을 다양화하여 분산투자함으로써 피할 수 있는 위험 ( 피할 수 있는 위험 ) ☞ 총위험 : 체계적 위험 + 비체계적 위험 포트폴리오의 선택 : 불필요한 위험을 제거하고 주어진 시장상황에서 최선을 결과를 얻을 수 있는 선택 → 위험이 커진다 하더라도 수익이 반드시 커지는 것은 아님 체계적 위험과 비체계적 위험포트폴리오를 구성하면 개별자산이 가지는 비체계적 위험을 감소시킬 수 있지만 , 어느 정도까지 감소시킬지는 개별자산들 간의 수익률의 상관관계와 밀접한 관련이 있음 자산들의 수익률이 모두 동일한 방향으로 동일한 크기로 움직일 때는 포트폴리오를 구성해도 위험이 감소되지 않음 ( 상관계수 +1.0) 반대의 경우에는 비체계적인 위험이 완전히 제거된 포트폴리오 구성 가능 ( 상관계수 -1.0) 상관계수가 -1.0 에 가까울수록 포트폴리오 효과가 크게 나타나고 , +1.0 에 가까울수록 작게 나타남 상관계수와 포트폴리오 효과지배원리 : 평균 - 분산모형에 의해 위험이 동일하거나 작을 경우에는 수익률이 높은 대안을 선택하고 , 수익률이 동일하거나 클 경우에는 위험이 작은 대안을 선택한다는 투자자들의 위험회피적 행동원리 좌측 그래프는 각 포트폴리오의 수익률과 위험 을 그래프로 나타냄 → 꺾어진 선 Ⅰ-Ⅴ : 두 자산의 상관계수가 (-1.0) 일 경우 포트폴리오의 수익률과 위험의 궤적 직선 Ⅰ-Ⅴ : 상관계수가 (+1.0) 일 경우의 궤적 곡선 Ⅰ-Ⅴ : 상관계수가 (-1.0) 과 (+1.0) 의 사이일 경우 궤적 → 꺾어진 선 Ⅰ-Ⅴ 와 곡선 Ⅰ-Ⅴ : 포트폴리오를 구성함에 따라 위험이 줄어들다 다시 상승하는 모습 직선 Ⅰ-Ⅴ : 위험이 줄어듦이 없이 바로 상승 즉 , 두 자산의 상관계수가 (+1.0) 일 경우 포트폴리오를 구성한다고 하더라도 위험은 전혀 감소하지 않음 지배원리와 포트폴리오의 궤적감사합니다{nameOfApplication=Show}

경영/경제| 2021.11.28| 12페이지| 2,500원| 조회(188)

포트폴리오, 부동산, 부동산학, 포트폴리오이론

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