건물 안내문 작성 샘플(가격 인상 / 회계 감사 / 집회 개최)구분소유자 여러분께 드리는 안내 말씀수 신: ****** 구분소유자 제위발 신: *********제 목: 2020년 ********* 회계감사 결과 보고 및 관리비 인상(평당 2천원), 신임관리인 선임에 대한 안내 말씀구분소유자 여러분 안녕하십니까? ****입니다.올 한 해에도 구분소유자 여러분의 댁내에 항상 행운이 가득하시길 기원합니다.이번 안내문에서는,1. 지난 3월에 실시했던 2020년 관리단 회계감사 결과를 먼저 보고 드린 후,2. 일반 관리비 평당 2천원 인상에 대한 안내 말씀,(인상 전 7,500원, 인상 후 9,500원)3. 마지막으로, 신임관리인 선임에 대한 안내 말씀을 드리도록 하겠습니다.먼저, ****** 건물 구분소유자 여러분들 중 직영으로 사용하시는 분들도 많이 계시지만, 반면 임차인에게 임대하여 자주 방문을 못하시는 분들도 많이 계십니다. 바쁜 일정과 업무로 인하여 자주 방문을 못하시는 분들은 건물 소식도 이에 못 지 않게 궁금해하실 것이라 사료됩니다. 이에, 이번 안내문을 통해서라도 간략하게나마 건물 소식을 먼저 전해드린 후, 이어서 상기 3가지 사안을 차례대로 자세히 보고 드리도록 하겠습니다.(1) 주차장 구조를 개편, 주차면 수를 늘리는 혁신적인 성과를 올렸습니다.대형 오피스 건물의 주차장 이용 특성 상 특정일(특히, 월요일)과 특정시간(오전9시~13시사이)에 차량이 몰려 매우 혼잡하고, 이에 따라 불편하다는 입주사의 민원이 수시로 다수 발생하였던 사안이었습니다. 우선, 시간주차권 교부방법을 개편하여 타 건물 차량의 이용을 통제하기 위하여 ① 입주사로 교부하던 시간주차권의 교부방법을 변경(실물주차권 교부폐지, web단일운영방식 채택 및 시간주차권 유효기간 설정)하였는데, 변경 전과 비교하면 약 10%정도의 타 건물 차량들(일반차량)이 감소되는 효과가 있었으며, 또한 근본적인 해결 방안을 강구하였는데 ② 주차장 내부 측면부에 위치한 평행주차면을 사선주차면으로 변경을 고안하순 번적 요교 체예상교체보 유예상 교체예상 교체주 기시 기수 량단 가금 액1터보 냉동기15~ 20년2027년2450,000900,0002빙 축 조15~ 20년2027년1200,000200,0003냉 각 탑15~ 20년2027년2150,000300,0004보 일 러15~ 20년2027년3137,500412,5005고속 승강기15~ 20년2027년12200,0002,400,0006에스컬레이터15~ 20년2027년8100,000800,000대수선 공사 소요 예상 금액5,012,500****** 준공시기인 2007년 7월부터 ******를 관리하였던 전 건물관리법인회사(주식회사 드림에이엠)에서 정한 17,000원이었던 일반관리비를, 저희 관리단이 일반관리비의 거품을 걷어 내기 위해 비영리 목적으로 출범하면서 7,500원까지 지속적으로 인하하여 왔는데, 관리단 출범 시부터 현재까지 10년 이상 동일한 일반관리비 7,500원을 유지해 오고 있습니다. 지난번 안내문을 통해 브로셔를 제작하여 설명 드렸었지만, 관리비를 현실화하여 소폭 인상한다고 해도 주변 빌딩에 비하면 매우 저렴한 수준이고, 또한 건물 관리가 잘 되고 있어 ******는 임차인들에게도 매우 인기가 높습니다. 단적으로, ****** 공실률은 아직 미분양 된 호실을 가지고 있는 건물 시행사인 ****지분(*******)을 포함하여도 2.73%에 불과한 수준입니다.아래의 회계감사 내용에서 자세히 보고 드리겠지만, 저희 관리단은 비영리 단체로써 비수익사업(건물관리)과 수익사업(주차장운영 등)을 겸하고 있습니다. 매년 관리비 적자를 보더라도 관리비 인상없이 운영할 수 있었던 이유는, 부족한 관리비를 주차장운영 등에서 나오는 수익금으로 보충하며 버티고 있었기 때문입니다.********* 최근 3개년도 구분손익 결과(단위:천원)구 분2020 년2019 년2018 년비수익수 익비수익수 익비수익수 익순이익 (연)-581,285313,661-702,333395,205-731,183385,033순이익 (월)-48,44026,1지출 내역- 코로나19 대응을 위한 로비 1, 3층 열화상 카메라 설치 (각 층 1대, 총 2대) 24 백만원(3) 2020년 ********* 현금 흐름(단위:천원)2019 년2020 년증 감 액2020 년현금지출 없는 비용 제외예금 잔액예금 잔액당기순손실감가상각비퇴직급여당기순손실2,408,3822,302,749-105,633-267,624249,13414,524-3,9662020년 설비투자액2020 년2020 년 현금 증감 금액비 품시설장치기타 증감당기순손실(2020년 설비투자액 +당기순손실)-24,000-92,68615,019-3,966-105,633(자산내역보고) 2020년 12월 31일 현재 관리단의 총 자산은 30.6억원으로, 현금자산 23.02억원, 비현금자산 7.58억원입니다. 현금자산 23.02억원은 정기예금 19.64억원과 보통예금 3.38억원으로써, 하나, 국민, 신한은행에 각각 예치되어 있으며, 연간 0.27억원의 이자수익이 발생되었습니다. 비현금자산 7.58억원은 매출채권 등을 포함하여 저희 관리단에서 보유하고 있는 시설장치로 터보 냉동기, 주차유도 및 무인시스템, B2F에 설치되어 있는 회의실, 바닥 OA플로어 등입니다.총 자산금액이 지난해 보다 227백만원이 감소하였는데, 이 중 현금성 자산 감소원인은 시설장치 설비 투자금액으로써, 앞서 잠시 설명 드린 주차장 개선사업인 주차면 수 증설에 따른 수선공사로 지출된 금액 때문에 감소되었고, 비 현금성 자산 감소원인은 유형자산 시설장치 등의 감가상각비(정률법)의 설정 금액 때문에 감소되었습니다.(부채내역보고) 2020년 12월 31일 현재 관리단의 총 부채는 10.5억원입니다. 이 중 가장 큰 부분을 차지하는 항목으로는 2021년 1월 10일 지급하는 관리용역회사 용역비가 1.89억원, 6층을 임대하면서 보관하고 있는 임대보증금 1억원, 장기수선충당부채 6.04억원입니다. 장기수선충당부채는 2011년도 드림에이엠과 용역대금 소송 승소로 이전된 금액과, 한호건설과 하자소송이 종국 된 이후 공 3개사가 참여하여 공개 경쟁 입찰을 실시한 결과, 사인물 전문 기업인 지유애드가 선정되었고, 2019년 연말부터 시작해 약 4개월에 걸쳐 각 층별로 설치되어 있는 노후된 사인물을 신규 교체를 완료하였습니다. 총 공사비용으로 117백만원이 소요되는데 2019년 연말에 선급금으로 34백만원이 먼저 지출되었고, 2020년 년초에 잔금 83백만원이 지출되었습니다.㉡ 현재 상가동 지하1층에는 푸드코트 식당 등의 입주사들이 각 입점하여 영업을 하고 있습니다. 식당에서 음식물을 만들면서 배출하는 연기는 배기덕트를 통해 외부로 빠져나가게 되는데, 음식물의 연기에 의해 기름때와 먼지등이 배기덕트 내부와 디퓨져 등에 지저분하게 흡착되어 있습니다. 그렇기 때문에, 제때 청소를 안해주면 기름 때 등에 따라 화재발생 위험이 많아 배기덕트 청소와 후드자바라를 교체하였고, 청소 및 교체비용으로 25백만원이 지출되었습니다.㉢ 배관의 노후화에 따라 물샘 현상이 발생되고 있어, 전층 노후 배관을 전수 조사하여 즉시 교체하였습니다. 교체비용으로 14백만원이 지출되었습니다.㉣ 수변전실에 냉동기 전력용으로 설치되어 있는 하이맵 디지털보호계전기의 노후화로 디스플레이 등에 문제가 노출되어 즉시 교체를 진행하였으며, 교체비용으로 11백만원이 지출되었습니다.㉤ 코로나 등의 여파로 항상 깨끗한 실내 환경을 조성하기 위해, 건물 1층과 3층 로비 바닥 청소의 효율성을 위해 보행식 습식청소장비(구동형) 1대와 공용부분 특히 화장실 좌변기 소독을 위해 스팀청소기 10대를 구입 운영하고 있습니다. 구매 비용으로 9.6백만원이 지출되었습니다.⑶ 소모품 및 지급수수료로 2.97억원이 지출되었습니다.㉠ 청소용품 및 화장실 화장지, 손 세정제 등의 미화용품 구입비로 연간 72백만원,㉡ 형광등 및 시설 소모품 구입비로 연간 62백만원,㉢ ******에 설치 되어있는, 엘리베이터 및 에스컬레이터 총 20대를 유지보수하고 있는 오티스로 유지보수비용이 연간 104백만원,㉣ 화장실에 설치되어 있는 비데, 소변기 세정제, 방향제026 년기말 시제 (2026년)수 입금 액누적 금액지 출금 액누적 금액2,302,749관리비2,187,12313,122,740원가성비용용역비2,112,92412,677,544887,517주차료769,1264,614,755수선비448,2002,689,200수도광열비36,577219,465소모품비167,7231,006,335지급수수료147,172883,032비원가성비용급여178,7261,072,355보험 외35,285211,710회의비28,350170,100통신비3,41120,468임차료7,78246,691소모품비4,44726,684지급수수료21,524129,144합 계2,956,24917,737,495합 계3,192,12119,152,727상기와 같이 2020년 12월 현재 관리단 현금 보유금액은 2,302,749천원이나 2026년 시점에는 887,517천원을 보유하고 있을 것으로 예상됩니다. 추정치이기는 하나, 신뢰성 있는 자료를 토대로 작성된 것이기 때문에 현실과의 괴리감은 그리 크지 않을 것으로 사료됩니다.대수선 공사 예상 시점인 2027년에 필수 소요예산은 상위 6가지 대 수선 사항만으로도 50억을 확보하고 있어야 안전하게 운영될 수 있습니다. 지금부터 방향성을 갖추지 않는다면, 구분소유자 여러분의 소중한 재산인 ******가 매우 혼란하고 위험한 상황이 발생하게 될 것입니다.따라서, 다시한번 말씀드리면 일반 관리비를 3개년 적자폭 평균치 집계 금액인 평당 2천원을 인상하여, 부실한 비 수익 부분(건물관리)의 관리비 수입금액과 지출금액의 균형을 맞추고, 더불어 수익 부분(주차장 관리) 수입금을 꾸준히 적립해서 나가는 방안이 제일 합리적이고 안전한 방법입니다. 구분소유자 여러분의 소중한 재산을 지키고자 하는 일인만큼 많은 관심과 지지를 부탁드리며, 관리비를 인상에 따른 안정적인 운영(시뮬레이션) 결과는 아래와 같습니다.시뮬레이션 결과치를 보면 알 수 있듯이, 관리비 인상없이 현 체재로 계속 유지 운영한다면 향후 입주사의 관리비 부담은 가중되고 말 것입니다E 2
