자료조사 : OOO ㆍ OOO PPT: OOO ㆍ OOO 부동산 투자론 부동산 투자프로세스INDEX 2. 부동산 투자구조 조직 1. 부동산 투자전략 수립 3. 부동산 투자분석 및 의사결정 투자 목표설정 투자기준 설정 투자자의 잠재력ㆍ제약조건 파악 투자 일정계획 및 정책방침 수립 투자자의 투자조직 선택 금융자금 조달안 마련 투자구조의 제도적 환경분석 부동산 시장 및 투자환경 분석 투자 현금흐름 추정 경제적 분석 투자 의사결정투자 부동산 소개 prolouge …부동산 소개 부동산 투자구조 조직 부동산 투자전략 수립 투자 부동산 소개 주소 대구광역시 동구 동부로 30 길 16 면적 1,170.6 ㎡ 용도지역 / 지구 중심상업지역 , 최저고도지구 (9.9m 이상 ), 방화지구 건폐율 80% (945 ㎡ ) 용적율 505% (4,780 ㎡ ) 지상면적 (945 ㎡＊ 5 층 ) 4,780 ㎡ ( 약 1,430 평 ) 지하면적 (945 ㎡＊ 2 층 ) 1,890 ㎡ ( 약 572 평 ) 개별공시지가 ( ㎡ ) 3,100,000 원 투자분석 및 의사결정부동산 소개 부동산 투자구조 조직 부동산 투자전략 수립 투자분석 및 의사결정 동대구 복합환승센터 (2016.9 예정 ) 동대구역 (1 호선 ) 동대구역 ( 경부 / 대구선 ) 투자 부동산1. 부동산 투자전략 수립부동산 투자전략 수립 부동산 투자구조 조직 부동산 소개 투자자의 목표설정 소득 극대화 절세효과 최유효 공간활용 가치향상 레버리지 활용 부 의 극대화 투자분석 및 의사결정부동산 투자전략 수립 부동산 투자구조 조직 부동산 소개 투자자의 잠재력 낮음 중간 중간 중상 투자분석 및 의사결정부동산 투자전략 수립 부동산 투자구조 조직 부동산 소개 제약조건 및 투자 일정계획 ㆍ투자자 모두가 학생신분 ㆍ노래방 , 유흥주점 등 사치성 임대 시 중 과세 대상 투자분석 및 의사결정 2016. 6 부지매입 2016. 7 착공 2016. 10 마케팅 2017. 5 완공 2017. 6 임대시작부동산 투자전략 수립 부동산 투자구조 조직 부동산 소개 투자 정책방침 ㆍ투자전략 투자분석 및 의사결정2. 부동산 투자구조 조직부동산 투자구조 조직 부동산 투자전략 수립 부동산 소개 투자 조직선택 [ 공동 투자자 4 인 ] [ 은행 신용대출 ] 합자조합 형태 투자분석 및 의사결정 사진첨부부동산 투자구조 조직 부동산 투자전략 수립 부동산 소개 금융자금 조달 대출기관 : 국민은행 대출상품 : 프로젝트 파이낸싱 대출금리 : 연 3.5% 상환방법 : 원리금 균등분할 상환 투자분석 및 의사결정부동산 투자구조 조직 부동산 투자전략 수립 부동산 소개 투자 금융자금 조달 내용 투자분석 및 의사결정 필요자금 [ ㎡ =3.3 ㎡ ] 토지매입비용 : 3,500 만원 *1,170 ㎡ = 1,239,000 만원 지목변경비용 : 5 만원 *1,170 ㎡ = 6,000 만원 지상건축비용 : 300 만원 *4,727 ㎡ = 429,000 만원 지하건축비용 : 300 만원 *1,890 ㎡ = 121,600 만원 총 예상투자비용 : 1,850,000 만원 은행자금 금융대출 ￦ 18,500,000 만원 중 ￦ 11,000,000 만원 ( 최대 60%) 까지 대출가능 [ 연 이자 3~5%] ￦ 11,000,000 만원 중 보증금을 제외한 금액 대출가능 [ LTV : 60% 적용 DTI : 상가적용 X]부동산 투자구조 조직 투자분석 및 의사결정 부동산 투자전략 수립 부동산 소개 투자구조의 제도적 환경분석 ㆍ토지 이용규제 2015 년까지 건축허가 제한이었으나 2016 년 허가제한이 해제되므로 인해 건축이 가능함 대구광역시 동구청에 문의한 결과 해당 부동산이 아닌 331-1 번지의 행위제한 내용임부동산 투자구조 조직 부동산 투자전략 수립 부동산 소개 투자 부동산 조세환경 취득세 ( 농어촌특별세 , 지방소득세 포함 ) ㆍ토지 : 123 억 9000 만원 * 0.46% = 5 천 6 백만 994 천원 ㆍ건물 : 60 억 600 만원 * 0.46% = 2 천 7 백만 628 천원 투자분석 및 의사결정 재산세 ㆍ토지 : (10 억 9740 만원 * 70%) – (2 억 * 0. 3% +40 만원 ) = 2 백 1 십만원 ㆍ건물 : (60 억 600 만원 *70%) * 0. 25% = 1 천 51 만원 합계 ￦ 97,236,6403. 부동산 투자분석 및 의사결정투자분석 및 의사결정 부동산 투자전략 수립 부동산 투자구조 조직 투자 부동산 시장성분석 경제유발효과 3 조 6 천억 지하 7 층 지상 9 층 규모 8,000 억원 이상 투자 고용유발효과 34,000 명 복합 환승센터 연면적 275,862 ㎡ [ 별관 포함 시 338,263 ㎡ ] 하루 평균 유동인구 120,000 명 부동산 소개투자분석 및 의사결정 부동산 투자전략 수립 부동산 투자구조 조직 투자 부동산 주변지역 인구 효목 1 동 : 15,596 명 효목 2 동 : 16,537 명 신천 1,2 동 : 14,663 명 신천 3 동 : 12,116 명 신천 4 동 : 9,582 명 신암 1 동 : 11,794 명 신암 2 동 : 17,578 명 신암 3 동 : 8,303 명 신암 4 동 : 17,596 명 만촌 1 동 : 25,172 명 총 거주인구 : 148,937 명 부동산 소개투자분석 및 의사결정 부동산 투자전략 수립 부동산 투자구조 조직 투자 현금흐름 추정 총 투자액 185 억원 지분투자액 102 억원 저당 대출액 83 억 원 부동산 소개투자분석 및 의사결정 부동산 투자전략 수립 부동산 투자구조 조직 영업 현금흐름 추정 유효 총 소득 : 285,000 만원 영업비용 : 90,000 만원 순 영업소득 : 195,000 만원 부채 서비스 : 57,600 만원 세전 영업현금 흐름 : 137,400 만원 영업 소득세 : 1,260 만원 세후 영업현금 흐름 : 138,660 만원 300,000 만원 30,000 만원 15,000 만원 잠재 총 소득 공실 및 불량채권 기타 잡수입 부동산 소개 요구수익률 : 10% 처분예상금액 : 450 억 투자기간 : 20 년 순 현재가치 = 136 억 원결 론부동산 투자전략 수립 부동산 투자구조 조직 부동산 소개 NPV 0 이므로 투자 타당성 적합 투자분석 및 의사결정THANK YOU{nameOfApplication=Show}
