부동산 간접투자 상품의 문제점과 개선방안

소개

부동산 간접투자 상품에 대한 종류와 소개
자산유동화상품 위주의 문제점 파악과 개선방안 마련

목차

Ⅰ. 부동산 간접 투자
1. 부동산의 증권화와 유동화
2. ABS
3. MBS
4. REITs(Real Estate Investment Trusts)
5. Project Financing

Ⅱ. 부동산 간접투자 상품의 문제점
1. ABS의 문제점
2. MBS의 문제점
3. 리츠의 문제점
4. PF
5. 낮은 신용도

Ⅲ. 개선방안
1. 자본시장통합법과 간접투자상품
2. 일정한 평가기준의 확립
3. 신용평가체제의 선진화
4. 수탁관리기관(Trustee)의 역할 제고
5. 신용보완

본문내용

5. 신용보완
자산유동화증권에 대한 신용등급문제는 매우 중요하다. 신용등급에 따라 자금조달의 규모 및 비용이 달라지기 때문이다. 한시적인 SPC에 의한 MBS 발행은 민간보험회사에 의해서 신용보완이 이루어졌는데 이들 민간보험회사의 대외신인도가 떨어지자 발행된 MBS의 신용등급도 같이 하락하여 투자자들이 투자를 하지 않음으로써 MBS시장이 쇠퇴해 버린 결과를 가져왔다.
미국의 경우는 유동화중개기관의 대외신인도제고에 의해서 MBS의 신용등급이 상승되고 MBS발행에 따른 자금조달규모의 확대와 비용의 절감을 가져올 수 있었다.
그러나 민간 금융기관에 의한 신용보완과 보험제도는 영국의 경우처럼 한계를 가지고 있으나 그렇다고 해서 개별 주택금융기관 모두에게 공신력을 부여할 수 없다. 개별주택금융기관은 대부분 민간기관이므로 정부의 공신력부여에는 한계가 있기 때문이다.
주택자금대출기관들이 MBS를 발행하면, 주택자금대출기관들이 각종 위험을 부담하여야 한다. 이러한 위험들 중 일부는 투자자에게 전가되지만 여전히 주택자금대출기관들이 일부위험을 부담하여야 한다. 그러나 현재 우리의 금융여건상 금융기관들이 이러한 부담을 감수하는 것은 매우 어렵다. 아직도 BIS기준 자기자본비율을 제고하기 위하여 노력을 기울이고 있는 현실에서 주택금융취급으로 인한 각종 위험 및 지급보증을 부담하는 것은 주택자금대출기관의 여건상 어렵다고 볼 수 있다.

참고자료

· 안정근, 현대부동산학, 법문사, 2004
· 조주현, 부동산학원론, 건국대학교 출판부, 2006
· 이호, 자산유동화증권의 위험관리방안에 관한 연구, 한양대학교 석사논문, 2004
· 정인호, 증권형 부동산 투자상품의 특성에 관한 연구, 강남대학교 석사논문, 2005
· 이병남, 자산유동화제도 활성화방안에 관한 연구, 경기대학교 석사논문, 2003
· 박채웅, 국내 자산유동화(ABS)의 문제점과 발전방안에 관한 연구, 한양대학교 석사논문, 2002
· 강계인, 부동산펀드의 발전에 관한 연구, 동의대학교 석사논문, 2007