[도시공학,부동산]전농동 서울시립대학교 근린상가 사업계획서

소개

부동산개발론 수업시간에 발표했던 과제입니다.
서울시립대 정문 앞 근린상가 가상 사업계획서이구요~
학생이다보니 완벽하게 작성하지는 못했지만
참고할 만한 자료라고 생각합니다~
교수님께서 내용구성과 상권분석 쪽이 잘됐다 칭찬하셨구요
사업수지 분석은 조금 미흡하니 참고하실때 더 보충하시길 바랍니다~

목차

1.프로젝트 개요
2.개발여건 및 환경분석
3.상품화 전략
4.시장분석 및 분양가 산정
5.마케팅 전략
6.사업성 분석

본문내용

제2종 일반주거지역

상가건물은 ‘근린생활시설’에 해당
1종 근생(소매점, 학원, 사무실 등의 용도),
2종 근생(유흥주점, 일반음식점 등의 용도)가 가능

일반미관지구
토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지, 관리하기 위해 필요한 지구

교통여건
- 국철 청량리역 1일 승하차인원 2만 2,000명

지하철 지하청량리역 1일 승하차인원 11만 2,000명

- 지하철 이용객 절대적, 버스교통도 용이
생활환경
동대문구 전농2동 2,940세대, 7,998명 인구 포진

전농2동과 함께 전농3동, 청량리 1동 등 재래식 주택가밀집상권

상업요인
청량리 롯데백화점 1일 내점고객 3만 명
- 청량리 종합시장 및 시립대쪽 소형 대학가 상권 형성
=> 전체적으로는 대학가상권과 청량리부도심 상권이 만나는 곳
=> 시립대상권의 강점은 학생수요에 비해 상권응집력이 강한점
반대로 치명적인 약점이라면, 방학기간 5개월 동안 비수기 강함
■ 지점별 유동인구
① > ③> ②순으로 유동인구 분포크기 형성(전시간평균)
■ 시간별 유동인구
18~19시가 가장 높은 유동인구 형성. 대학교 하교 학생, 교직원 퇴근인구 등 근처 버스 정류장을 기점으로 유동인구 발생
19시(상) > 15시(중) > 11시(하)
■ 연령별 유동인구
20~30대가 전체의 69.81%로(20대중심) 중심연령대 형성
■ 가시성

- 학교 앞 사거리 모퉁이 중 한 곳에 위치하고 있어 가시성은 양호함
오히려 학교 정문 바로 앞의 상가보다 도로변에 가까이 위치하고 있어서 가시성으로서는 경쟁력이 높다고 할 수 있음
■ 접근성

-시립대에서 청량리역 쪽으로 치우친 입지 때문에 학생유입력 떨어질 가능성이 있음
- 하지만, 전면을 학교 앞 도로로 잡는다면 학생을 유입할 수 있는 가능성이 충분함
또 버스정류장 근처라서 일반인과 학생을 동시에 타겟팅할 수 있음
▶ 최다업종
호프소주 22, 분식집 13, 당구장 11, 식품점 10, 실내포차 8, 노래방 8, 고기집 8,
민속주점 7, 이동통신 7, 인터넷게임방 7, 치킨호프 6, 카페 5 등의 순

■ 1차 고객
- 서울시립대학생 7,000명(남학생이 약간 많은 상태)

=> 성별로는 남성수요층 강세

=> 연령대별로는 20~30대가 전체 유동인구의 69.18%을 차지하고 있고, 특히 20대 수요층이 주 수요층으로 판단됨

=> 때문에 학생들의 먹거리를 담보할 수 있는 제대로 된 식당 절실

주민층도 충분히 끌어들일 수 있는 입지이나 , 학교 근처라는 특수성을 살려 학생들이 북적이는 점포로 탈바꿈 바람직.
■ 10대의 유동인구도 15%이상 차지함. 그러나 10대위주의 문화컨텐츠는 게임방을 제외하고는 전무한 실정
대학가의 주 고객층은 구매단위가 크지 않으나 소비력은 왕성
불황일 경우에도 커다란 변화 없이 안정적인 수익기반을 갖는다는 점이 특징
반면 연대와 이대, 건대를 제외하고는 상권의 확장이 어렵다는 단점 → 대부분 미관지구로 묶여있고 이미 협소한 상가를 배후로 중대형 주거단지가 형성되어 있기 때문
유행에 민감하다는 단점 → 감성지수가 높고 새로운 문화에 대한 거부감도 덜한 편, 외지인의 비율이 점차 높아져 업종수명이 타 상권에 비해 짧음(신업종의 테스트마켓으로 대학상권을 꼽는 이유) → 고객의 소비성향 변화에 민감한 사업은 불안함
서울시립대 상권은 순수한 대학 상권으로 젊은 소비층이 많음 →소비 의사가 확실, 유동인구가 보장되어 있음
이러한 특성을 반영해 객단가를 낮추고 포화상태에 이른 일부 업종을 피한다면 경쟁력을 갖출 수 있을 것으로 보임
대부분의 소비계층이 학생들로 구성됨에 따라
1)간단한 식사나 부담 없는 먹거리와 같이 단순하면서 실용적인 아이템이 유리(ex)값싸게 양을 많이 제공할 수 있는 음식메뉴 개발)
2)여러 개의 아이템을 동시에 취급하는 복합점포
3)인근에 부족한 시설인 약국, 서점 등
를 중심으로 입주업종
Strength

▷ 대학교에서 파생되는 학생과 같은 큰 수요 확보
▷ 청량리역, 인근 버스정류장으로 유동인구 확보
▷ 주 고객층의 수요를 충족시킬 수 있는 아이템으로 흡인력 강화

참고자료

· http://www.woorichangup.com/Guide/AnalysisView.asp?BPart=Analysis&idx=452 : 우리창업
· http://www.startok.co.kr/consulting1/sinjang-4.htm : 스타트 비지니스 창업 컨설팅
· http://sangganews.serve.co.kr/sub_sell/0504/sell_all_statistics1.php?category=&grp_a=1&grp_b=10&sg_cat3 : 부동산 써브
· http://www.r114.co.kr/ : 부동산 114
· http://www.sangganews.com/  : 상가레이다
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