[재건축]부동산 실무 특강 재건축

소개

재건축이란 건물건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선, 복구비나 관리비용이 소요되는 경우 또는 부근토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우 철거하고 그 대지위에 새로 건축하는 것이다. 그러나 위에서 제시한 바와 같이 재건축은 단일화되어있는 타법률과는 달리 범위가 광범위할뿐더러 복잡한 형태로 산재해 있어 체계적인 법지식을 갖추지 않은 일반인들로서는 이해하기가 어렵다. 또한 실무적인 면에 있어서는 관리처분계획상의 문제, 시공사와의 문제, 아파트 지구와의 문제 등의 더 큰 문제 등에 직면하게 된다. 따라서 확실한 재건축상의 관련 법률을 이해 분석 및 실무상의 문제들을 해결할 방안을 강구하고 재건축사업을 시행해야 할 것이다.

목차

1. 재건축 용어 정리
2. 재건축 시행 절차
3. 분쟁 사례
a. 관리처분시 분쟁사례
b. 재건축시 시공사 관련
c. 재건축사 아파트 지구 관련분쟁
4. 결론

본문내용

2. 재건축 시행 절차
3. 분쟁 사례
a. 관리처분계획
관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준 등을 말한다. 관리처분계획은 사실상 재건축조합의 조합원들이 취득할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 나아가 재건축종료 후 부담하여야 할 건축비 등의 부담금이 얼마인지, 그리고 정산 받을 금액은 얼마인지를 가늠할 수 있는 가장 중요한 기준이 된다. 그런데 재건축사업의 관리처분계획은 일종의 조합내부계산서로 법적으로 규정한 사항이 아니기 때문에 인허가시 반드시 필요한 것은 아니다. 그러나 재건축사업의 업무처리상 필요하여 대부분의 재건축사업에서 이를 수립하여 시행하고 있다.
관리처분의 내용은 1.조합원분양 및 일반분양 기준 및 계획수립, 2.상가공급 기준수립, 3.조합의 자금운용계획 수립, 4.시공사 대여금 이자산정 및 상환방법 설정, 5.조합원 대물보상비율 산정, 6.조합원 분양계획안, 7.평형배정, 8.징수금 또는 교부금 산출, 9.사업구역 현금 청산자 처분계획 수립이 있다.
관리처분시에 발생하는 분쟁사례들은 대부분이 지분율에 의한 분쟁, 공사비와 그에 따른 분담금에 대한 시공사와의 분쟁, 평형배정에 대한 조합원들 간의 분쟁사례가 대부분을 차지하고 있다. 따라서 관리처분시 발생하고 있는 이들의 분쟁사례들을 알아보도록 하겠다.
① 지분율에 관한 분쟁사례
재건축 무상지분율과 관련해 갈등을 빚어 오던 한 주공아파트가 재건축조합과 비상대책위원회 간의 폭력이 난무하여 극단으로 치닫고 있다. 경기도 수원시 권선주공 1, 3단지 아파트 재건축조합사무실에는 이 아파트 비대위측 용역업체 직원들과 조합측 용역업체 직원들 간의 격한 몸싸움이 연출됐다. 비대위측 용역업체 직원 50여명이 조합사무실에 진입하는 과정에 철문과 창고 등이 파손되고 조합측 용역업체 직원 20여명과 폭력행위를 주고받으며 소란이 일어났다. 조합측은 “분양신청 접수를 방해하기 위해 비대위측이 사무실을 점거하려 했다.” 고 밝혔다. 이에 대해 비대위측은 “조합이 시공사와 결탁해 조합원 모르게 재건축 무상지분율을 낮췄다.”며 “조합사무실 점거는 이날까지 입찰을 마감하고 시공사를 다시 선정하기 위해선 어쩔 수 없는 선택이었다.”고 주장하고 있다. 이 아파트는 재건축 무상지분을 감소문제를 놓고 조합원 간 갈등의 골이 깊었다.

참고자료

· 없음