감정평가 수익방식에 대해

소개

수익방식

목차

1. 수익방식

2. 수익환원법
1) 성격 및 기본산식
2) 순수익

3. 잔여법
1) 토지잔여법
2) 건물잔여법

4. 환원이율
1) 환원이율의 성격

5. 잔여법에서 분리환원이율을 적용하는 이유

본문내용

수익환원법이란 대상 부동산의 운용에 따른 장래 기대 수익을 토대로 부동산의 가격을 평가하는 방법이다. 수익환원법을 사용하는데 있어 중요한 것은 수익과 환원이율이다. 수익환원법에서의 수익은 장래 기대 되는 수익이기 때문에 수익을 올바르게 추정하는 것이 가격 평가의 객관성을 확보하는 가장 중요한 요소이기 때문이며 장래의 수익을 현재 가치로 환원함에 있어 그 환원 이율을 얼마로 산정하느냐에 따라 평가액이 차이가 나므로 환원이율의 정확한 추정 또한 수익환원법의 중요 요소일 수밖에 없다. 그러나 이러한 중요 요소가 바로 수익환원법의 활용에 있어 문제가 되고 있다는 것에 우리는 주목해야 할 필요가 있다. 비교적 정확한 수익의 추정을 위해서는 이를 뒷받침할 수 있는 축적된 자료가 반드시 필요하다. 즉 빌딩의 경우에는 수입과 지출에 관한 일반적인 정보, 객관적으로 인정된 지역의 임대 시세 등이 필요하나 국내에는 이러한 축적된 자료가 없을뿐더러 객관적인 정보 제공자가 매우 부족한 형편이며 따라서 수익환원법의 사용에 있어 일정부분 제한적인 가정 설정을 통해서만 가능한 상황이다. 환원 이율의 산정에 있어서도 마찬가지이다. 외생적인 자극에 따라 매우 민감하게 작용하는 국내 경제 여건상 아직까지 투자분석을 위한 객관적이고 합리적인 환원 이율의 산정이 매우 어렵고 현재로서는 은행의 정기 예금금리를 기준으로 환원이율을 추정하는 실정이다. 따라서 수익환원법을 이용한 수익용 부동산의 가치평가가 객관성과 합리성을 보장받기 위해서는 상기의 두 가지 요인에 대한 보완이 우선적으로 이루어져야한다. 이러한 정보의 부족과 더불어 정보가 있다고 하여도 그 정보의 적용은 매우 어렵게 여겨지고 있다.

참고자료

· 없음