울산 아파트 시장 투자분석

목차

1. 인구
2. 행정구역
3. 지역 산업경기
4. 아파트 공급
5. 아파트 미분양
6. KB 시계열 가격 변동 및 매수심리
7. 주요 재정비 현황
8. 주요 세부지역 아파트 동향
9. 향후 시장 예측
10. 투자 전략

본문내용

1. 인구 : 산업 경기의 영향으로 최근 소폭 감소
인접 도시(대구, 포항, 부산, 경주)와의 인구이동 비율 낮음.

2. 행정구역 : 남구와 중구가 중심이며, 부도심과의 접근성 문제로 부도심의 기능이 약함

3. 지역 산업경기
- 울산 전체 고용보험 피보험자 수 31만7469명(2015년)에서 30만 2879명으로 감소
- 제조업과 비제조업 부문 모두 전국BSI 수준 대비 낮음 (BSI : 기업경기실사지수)
- 울산 조선업 종사자수 6만3039명(2015년)에서 3만4073명(2018년)으로 45.9% 감소
- 2018년 말부터 조선업 고용률 다소 증가
- 중국의 저가 공세에 수주량 감소로 실적과 구조조정의 어려움을 겪었지만 LNG선 등 고부가가치 선박의 18년도 수주량은 한국이 거의 싹슬이 수준.
- 실업률과 고용지표는 여전히 최악 수준. (실업률은 증가, 고용률은 계속 하락)
- 주택가격도 최근 2년 이상 하락 중
<요약>
** 실업률, 고용, 소비, 설비투자 등 산업경기 대부분 지표에서 하락세 보임. 현재는 최악의 수준.
** 다만 최근 원자재 수입(원유, 철강)량이 증가하기 시작했으며 수출입 무역수지 흑자기록.
재조업 생산지수(생산, 출하, 재고)에서 전년 대비 증가세를 보임. (생산 전년대비 6.5% 증가)
(조선, 자동차 부문 증가 / 석유정제, 화학제품 감소)
건설부문 수주량은 줄었으나 건축허가 및 착공률은 전년 대비 증가
큰 비중을 차지하는 조선업 부문에서 먼저 고용률이 증가. 경기 상승전환의 희망이 보임.

4. 아파트 공급
- 2017년~2019년 수요대비 입주량 과다
- 2020년~2021년 상반기 급감 / 2020년 공급부족
- 인구수 대비 북구와 울주군의 입주물량이 집중, 중심 생활권인 남구와 중구는 공급부족

참고자료

· 없음