[부동산 감정평가방식] 노선가식 감정평가법, 회귀분석법, 총임료승수분석법과 총수익승수분석법

목차

I. 노선가식 감정평가법
1. 노선가식 감정평가의 개념
2. 노선가의 설정방법
1) 달관식
2) 채점식
3) 평정산식
3. 획지계산

II. 회귀분석법
1. 회귀분석의 개념
2. 회귀분석의 목적과 모형
3. 회귀모형에 대한 기본가정
4. 회귀선과 최소자승법
5. 감정평가와 다중회귀분석
6. 회귀분석활용시의 장단점

III. 총임료승수분석법(GRM)과 총수익승수분석법(GIM)
1. 총임료(총수익) 승수분석법의 전제
2. 총임료(수익)승수분석법의 절차
3. 잠재적 총수익(총임료)과 유효총수익(총임료)
4. 총임료(총수익)승수분석법의 장단점

본문내용

I. 노선가식 감정평가법
1) 노선가식 감정평가의 개념
노선가식 감정평가는 도시화에 따른 시가지 노선을 중심으로 획지의 깊이에 따라 가격이 체감한다는 데서 개발된 감정평가방법이다. 이 감정평가방법은 토지구획정리사업, 재개발사업, 토지수용에 따른 보상 및 토지 과세에 따른 감정평가에 있어서 통일성을 기하고 노선에 연접하고 있는 택지를 계량적으로 공평하게 감정 평가하는데 주로 활용된다. 그러나 시장가격과 괴리되는 경우가 있으므로 구체적인 시장자료를 비교 분석하여 대량 평가시 활용되어야 한다.
여기서 노선가란 시가지에서 각 획지에 면하는 가로의 상업지, 주택지, 공업지 등 지역성격에 따라 표준깊이를 상정하고 여기에 해당하는 각 획지의 평균단가를 구해 인접노선에 부여하는 단가라고도 하고, 접면너비(앞기장) 단위로 환산하여 표시 한 부동산가격 이 라고도 한다. 이러 한 노선가는 노선에 따라 전면획지에 가격을 표시하는 것으로 금액으로 하는 경우와 지수로 표시하는 경우가 있다.
이 노선가를 기초로 하여 매필지를 평가하는 방법을 노선가식 감정평가법이라고 한다. 이러한 노선가식 감정평가법의 이론적 근거는 어떤 획지가 가로에 평행할 때 가로면에 가까운 만큼 사회활동 및 상업 활동에 대한 접근성과 봉사성이 크다는 데 있다. 즉, 표준깊이(안기장)보다 깊이가 지나치게 깊거나 낮은 획지는 가격이 낮고, 가로에 면하지 않은 획지나 뒷면 도로에 면하는 획지 또한 가격이 낮다는 데 근거하여 가로에 면하는 표준획지를 선정하여 그 단위면적당 가격을 정해 이를 기준으로 각 획지의 가격을 구하는 감정평가방법인 것이다.
한편 노선가는 타획지가격의 기준이 됨으로 표준적인 접면너비(Frontage)와 깊이(Depth)를 갖는 표준적인 획지에 붙여지는 것이 통상이다. 그리고 노선가는 보통 일가구별로 구분하여 붙이나, 특수한 경우에는 동일노선에 2개의 노선가가 설정되는 경우도 있고, 수개가구에 걸쳐 붙이는 경우도 있다. 일반적으로 번화가의 경우는 같은 가로가 세분화된다. 위치에 따른 영향도가 크기 때문이다. 이를 노선의 절단이라고 하며, 가격변화가 급격한 경우에는 이의 적정화가 특히 중요하다.

참고자료

· 부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
· 대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
· 부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
· 부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
· 부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
· 부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
· 부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
· 부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013