부동산개발사업 사업구도 및 용어해설(미담확약, 매입확약, 개발신탁, 관리신탁, NPL, 지역주택조합)

소개

미분양담보대출확약(미담확약), 미분양매입확약(매입확약), 개발신탁(분양형토지신탁), 지역주택조합사업, NPL사업에 대해 정리한 자료입니다. 부동산금융 구조를 근거로 작성되었습니다. 사업구조를 도표로 제시하여 이해를 도왔습니다.

목차

1. 용어해설
2. 사업구도 해설_관리형토지신탁
3. 사업종류 해설

본문내용

※ 상품의 필요성
- 과거와 같이 사업비 대출금(PF 등)에 대한 시공사의 연대보증이 어려워짐에 따라 금융사의 대출채권(금융사 PF 또는 신탁사 개발신탁 신탁차입금) 회수 리스크를 헷지하기 위한 수단이 필요
- 시공사와 금융사가 사업에 따른 리스크를 분담할 수 있는 구조

※ 주요 특이사항
- 시공사의 책임준공을 기초(준공만 된다면 담보대출 실행에 문제 없다고 판단)로 미분양 자산에 대해 사전에 일정비율의 담보대출 실행을 확약해 주는 것(PF 금융사는 분양가 하락, 대출시 LTV 변동 등 미래의 불확실성 을 제거할 수 있음, 정확한 PF 상환 가능액 추정가능)
- 보통 분양매출액의 50~60% 선까지 미담확약 가능(LTV 적용, Loan To Value)
- PF사는 미담확약서을 담보로 리스크 헷지, 미담확약사는 책임준공으로 리스크 헷지

- PF 금융사에 따라 책임준공만으로 대출 실행하기도 함(준공 후 담보대출로 대출금 회수 가능할 것으로 판단하고 직접 담보대출 실행 권리를 가지는 약정 체결 / 단, 대출이율을 높임)
- 메리츠종합금융증권에서 미담확약을 주로 검토함 / 수수료 : 미담확약 금액의 3% 내외

참고자료

· 없음