부동산투자분석의 기법

소개

부동산투자분석의 기법에 대해 자세히 설명되어 있는 자료입니다.

목차

1. 할인현금수지분석법

2. 어림셈법

3. 비율분석법

본문내용

부동산투자분석기법에는 한 해의 소득(소득률)을 기준으로 투자 여부를 판단하는 방법과 여러 해의 소득(수익률)을 기준으로 투자 여부를 판단하는 방법으로 나누어진다. 전자의 경우는 어림셈법이 있으며, 후자의 경우에는 할인현금수지분석법이 대표적이다.


1. 할인현금수지분석법
(1) 개 념
할인현금수지분석법이란 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하고 이것을 서로 비교하여 투자판단을 결정하는 방법을 말한다. 할인현금수지분석법은 여러 해의 소득을 기준으로 함으로써 소득이득과 자본이득을 모두 고려하고 있으며 소득은 세후현금흐름을 기준으로 하되 판단은 모든 소득을 현재가치로 환원하여 결정한다. 할인현금수지분석법은 다시 순현가법과 내부수익률법 및 수익성지수법 등으로 나누어진다.

(2) 분석절차
1) 현금유입과 현금유출의 추계
투자로부터 예상되는 장래의 수입과 지출을 추계한다. 현금유입(Cash Inflow)에는 부동산의 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라, 처분시의 지분복귀액도 포함된다. 장래의 현금수지의 예측은 대상 부동산의 과거자료와 비교부동산(Comparable Property)의 시장자료를 토대로, 여러 가지 미래예측기법을 사용해서 이루어진다.
2) 위험의 평가
추계된 현금수지에 대한 위험을 평가한다. 위험도 대상부동산과 비교부동산의 자료를 비교ㆍ분석하여 평가된다.
3) 할인율의 결정
전단계에서 평가된 위험을 근거로 하여 적절한 위험조정할인율을 결정한다. 위험조정할인율이 바로 투자자의 요구수익률이 된다. 이렇게 결정된 요구수익률은 미래의 현금수지를 현재가치로 환원하는 데에 사용된다.
4) 투자결정
이상에서 분석된 자료를 토대로 하여 투자를 결정한다. 최종적인 투자결정은 현금수입의 현가와 현금지출의 현가를 서로 비교하거나 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어진다.

참고자료

· 없음