위험한부동산(1권)

소개

우리나라에서 수도권, 특히 서울에서 부동산은 종교나 다름없다. 부동산에 대한 사람들의 믿음이 너무 강¬하다. 옛날처럼 ‘남녀7세 부동석’이 아니라, 오늘날은 “남녀7세 부동산”이다. 그 만큼 부동산이 재테크의 핵심 트렌드이며 모두의 관심사다. 실제로 우리나라 가계재산에서 부동산은 80%에 육박한다. 돈을 벌면 부동산에 묻어둔다는 분위기가 그대로 반영되어 있다. 모든 것을 부동산에 걸고 있다고 해도 과언이 아니다. 하지만 앞으로는 달라질 전망이다. 지금까지는 부동산이 아파트가 부를 가져다 주었지만 앞으로는 그런 시대가 아니다. 미래시대를 먼저 대비하는 자만이 미래의 부를 지킬 수 있다.

목차

1장 부동산이 뭐길래! 20
- 부동산시장 이해 20, 부동산시장 특징 20, 부동산시장 돈의 흐름 23
- 부동산 가치와 가격 24
- 부동산 가격 결정 26
가격을 결정하는 수급26, 세 사람만 모이면 가격을 결정한다. 27
- 부동산의 가치 31
부동산의 가치 결정 32, 정책금리와 시중금리의 괴리 33, 부동산의 부가가치 35
- 가치와 가격의 괴리 37
집단지성의 한계 37, 재정거래기회가 없다. 39
- 부동산 자산소득 40
자산소득의 환상 41, 자산에 의존하는 경제 44
- 우리나라 자산시장 실상 47
수급불균형의 장기화 47, 부동산 중심의 자산구성 49, 수도권과 지방의 괴리 53

2장. 인구와 부동산 57
- 인구통계학적 관점 57
우리나라 인구구조 57, 베이비붐 세대 한미일 비교 60, 베이비붐세대와 사회현상 63
- 인구구조 변화는 숙명이다 65
- 인구와 부동산 시장 66
- 인구구조와 투자지도 70

3장 유동성과 부동산 73
- 유동성 73
유동성의 이해 73, 유동성의 실체74, 유동성과 거품 성장77, 부채 증가의 한계78
- 가계부채 79
가계부채의 특징과 영향79, 한계에 달한 가계부채80` 금융자산, 금융부채82
- 정부부채 84
정부부채 위험성 84, 숨겨진 공기업 부채86
- 버블의 확산과 붕괴 87
거품의 이해88, 과도한 자신감 89, 거품의 확산과 붕괴90, 투기목적 자산보유91
세계경제 거품92, 고층빌딩의 저주94
- 과잉 유동성 95
초인플레이션96, 디플레이션의 가능성98

4장 정책과 부동산 101
- 부동산 정책 101
시장주의 정책101, 정부개입의 필요성과 한계103, 합리적 규제104
- 주택정책 105
주택시장의 선순환 105, 분양가 규제107, 다주택 소유 규제109, 주택대출 창구규제111
- 토지 정책 113
토지규제 113, 고분양가의 진실 115,
- 주거복지정책 116
주거복지정책의 대가( 代價)116, 보금자리주택118, 준주택 제도120, 도시형생활주택122
- 시대상황에 따른 정책 123
고령화 시대 주거정책123, 지역균형발전과 주거대책125, 세종시 논란126
- 부동산 세금 128
부동산은 최고의 세원(稅源)128, 세금 전과 문제129, 세금의 사회적 비용130,조세정책의 일관성131

5장 미래부동산 투자전략 134
- 지난 50년, 앞으로 50년 134
그 동안의 시장흐름134, 세상은 변했다136, 실속 없는 부동산 부자137, 앞으로의 시장흐름 139
필자의 경험141
- 가격 하락에 대비한 전략 143
- 미래를 대비한 가치저장고 147
미래의 가치저장고 148, 가치는 유동(流動)한다.150, 부동산시장 구성의 모순152, 부동산투자 멀리를 보자154,
- 산업구조와 부동산가치 156
저출산, 고령화와 산업구조156, 토지 기반산업 축소157, 자영업과 부동산158, 고용 없는 성장160, 건설업의 미래162, 은행업의 미래164, 저축은행의 현실166

6장 한국통일과 부동산 투자전략 169
- 통일변수와 부동산 169
- 통일은 위기이자 또 다른 기회 171
부자를 미워하는 원시인175

본문내용

아파트시장은 재정거래 기회가 없다.
아파트 시장은 가격왜곡을 바로잡는 제어장치가 없다. 개인들만 참여하는 시장이고, 쏠림 현상이 일어나더라도 차익거래(arbitrage trading)기회가 없다. 가치평가에 따라 투자의사를 결정하는 기관투자가도 외국인 투자자도 없다. 오로지 개미들만의 경연장이다.

부동산의 소유효과
인간은 본래 가지고 있는 것에 대해 더 큰 가치를 부여하려는 습성을 가지고 있다. 시세와 호가간에 차이가 나는 것도 이 때문이다. 파는 사람은 소유효과를 반영하고, 사는 사람은 객관적인 시세로 사려고 하기 때문이다.

핵심생산인구 정점론
일본은 90년 초 핵심인구가 정점을 지나면서, 부동산과 주식시장은 20년 동안 하향추세를 그리고 있다. 미국도 2007년 이들 인구가 정점을 지나면서 자산시장이 큰 폭으로 조정을 받았다. 우리나라도 2008년 정점을 지났는데, 앞으로 자산시장에 어떤 영향을 미칠지 지켜 볼 일이다.

부동산 중심의 가계자산
베이비세대의 자산구성은 부동산이 75%를 차지하며, 부채도 가구당 5,000만원이나 부담하고 있다. 이들이 은퇴 후 비슷한 시기에 부동산을 처분하려 들면 시장충격은 피할 수 없다.

부동산시장의 구성의 모순
`두터운 인구 계층`인 베이비세대가 지금까지는 모두가 부동산을 사려고 아우성이지만, 이들이 은퇴 후 서로 먼저 부동산을 팔려고 하면, 부동산가격은 폭락으로 돌변할 것이다.

과도한 재정적자 시나리오
나라 빚이 너무 많으면, 국채가격 하락, 금리상승, 경기침체의 시나리오가 불가피하고 경제는 혼돈의 상태에 빠진다. 그러는 사이에 부동산가격만 오른다고 생각하면 오산이다. 의식주물가는 폭등하고 생활은 궁핍해진다. 부동산시장은 더욱 침체에 빠진다.

참고자료

· 없음