헤도닉모형에 의한 현행 토지가격비준표 작성방법의 적정성에 관한 연구 (A Study on the Adequacy of Standard Comparison Table of Land Price by Hedonic Price Model)

서지정보

· 발행기관 : 대한국토·도시계획학회
· 수록지 정보 : 국토계획 / 49권 / 5호 / 187 ~ 203페이지
· 저자명 : 서수복, 곽성남

초록

부동산가격은 실제 가치와의 괴리 및 다원화라는 불합리성을 가지고 있어(서수복, 2009) 거래질서의 문란은 물론 시장에서의 적정한 가격형성을 가로막아 공평과세를 어렵게 하는 측면이 있다. 이런 이유로 우리나라는 토지와 주택에 대한 가치를 정부가 직접 평가하고 그 기준에 의해 과세를 하는 이른바 부동산 공적가격1) 체계를 갖추고 있다. 그 중 토지의 공적가격(공시지가)은 표준지를 선정ㆍ평가한 가격과 토지특성을 적용한 헤도닉모형(Hedonic Price Model)에 의해 토지가격비준표를 작성한 후 이를 토대로 산정하고 있다. 토지가격비준표의 정확성이 공시지가에 그대로 전달되는 구조이다. 그러므로 토지가격비준표는 지가 산정의 핵심이며 그 적정성2)은 헤도닉모형에 의해 좌우된다고 볼 수 있다.
이러한 헤도닉모형은 토지가격비준표를 작성하는 방법으로서 여러 통계적 한계점을 가지고 있다. 토지특성항목의 설명력 부족(이왕무 외, 2014), 회귀모형 및 더미변수의 한계(노태욱, 2004), 다중공선성 문제(채미옥, 1995) 등으로 인해 지가모형이 왜곡되고 그것이 토지가격비준표에 잘못 반영되어 결국은 공시지가의 불균형이나 비현실로 나타나게 된다는 것이다. 그러나 이러한 주장은 토지가격비준표를 작성하는 실제의 자료를 분석하여 실증한 내용이라기보다는 통계가 가지는 근본적 한계를 위주로 설명하거나 부분적인 자료에 의해 분석된 결과를 해석하는데 그치고 있어 실증에 의한 비판에 한계를 보이고 있다. 이러한 이유는 무엇보다 방대한 토지특성자료를 연구자가 직접 취득하거나 조사하는데 드는 비용과 분석이 가능한 자료 변환에 어려움이 있기 때문으로 판단된다. 실제 자료를 토대로 헤도닉모형에 의한 토지가격비준표 작성의 적정성을 실증적으로 검토하여 대두된 문제점을 확인하고 통계적 한계점의 주장을 객관화할 필요가 있다.
부동산 공적가격은 시장의 지표가 됨은 물론 과세의 표준이 되므로 적정한 평가방법이 선행되어야 과세형평과 같은 공익목적을 실현할 수 있다. 그럼에도 헤도닉모형에 기초한 지가산정의 방법과 절차는 1990년부터 지금까지 변동 없이 그대로 유지되고 있다. 다만 최근 국토해양부에 의해 표준지가 대신 실거래가를 공시제도에 활용하였을 때의 효용성을 검토할 예정에 있을 뿐이다(연합뉴스, 2014. 5. 6.).
이에 본 연구는 헤도닉모형에 의해 토지가격비준표를 작성하는 사례적 전 분석과정을 비판적ㆍ실증적으로 점검하여 현재의 토지가격비준표 작성방법에 의한 지가산정의 적정성에 영향을 미치는 통계적 한계점을 확인하고 시사점을 제시하는데 연구의 목적이 있다.

영어초록

The standard comparison table of land price(SCTLP), reference land chosen specimens evaluated by the appraiser and the results related to the characteristics of the land make out by the Hedonic Price Model to be. However, Hedonic Price Model of SCTLP by make out that has a statistical effect is known to be limited. In this study, the SCTLP in the area to create a unit to select and analyze the price scale reference land procession was to create a table. And compared with the actual SCTLP by Hedonic Price Model through the process of creating the proper assessment SCTLP that would demonstrate the limits were derived. The results shown in reference land selection and Hedonic Price Model of the statistical model accumulates in land prices limited on the proper assessment of make out SCTLP negative influence. Hedonic Price Model of SCTLP make out by the operation of the officially assessed land price system needs to be checked again.

참고자료

· 없음