주택재개발과 상가권리금보상 (Urban Rehabilitation Project and Foregift Compensation)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지공법학회
· 수록지 정보 : 토지공법연구 / 82권 / 21 ~ 40페이지
· 저자명 : 이헌석

초록

최근 들어 대규모 개발사업들이 확대되어 감에 따라 전통적 재산권 관념이 변화하고 있으며, 이러한 재산권 관념에 부합할 수 있는 손실보상의 새로운 패러다임이 요구되고 있다. 그러나 손실보상 관련 법제도의 개선은 이러한 변화를 따라가지 못하고 있는 것이 현실이며 이로 인한 사회적 갈등과 대립 양상이 확산되고 격화되고 있다. 이런 논란 중의 하나가 주택재개발사업 및 주택재건축사업 등 도시정비사업으로 인해 철거되는 건물의 상가임차인에 대한 권리금 보상 문제이다.
우리는 용산참사 등 도심재개발사업에 저항하는 임차상인들의 극렬한 갈등을 경험하면서 권리금 문제의 필요성을 인식하게 되었고, 그 결과 상가임대차보호법에 권리금이 법제화되는 결실을 맺게 되었다. 그럼에도 불구하고 도시정비법과 토지보상법에는 권리금보상규정이 존재하지 않아서 재개발사업 등의 도시정비사업으로 상가를 잃게 된 임차상인의 권리금 회수가 원천적으로 봉쇄되어 있음으로 인해 권리금을 둘러싼 사회적 갈등이 재현되고 있다.
대규모 도심개발사업으로 인한 임차상인들의 권리금 보상요구가 용산참사의 원인이었으며, 그와 같은 비극을 막기 위해 상가임대차보호법에 권리금 규정이 신설되었음에도, 정작 도시정비법과 토지보상법에는 권리금보상규정이 없어 보상이 불가능한 것이 법현실인 것이다. 생각건대 앞으로 도심재개발이 더욱 가속화되고 확대되어 갈 것이 확실하다는 점에서 상가임차인의 권리금 보상문제의 해결은 법적 당면과제임을 부인할 수 없다.
이에, 현행 권리금을 헌법상 재산권으로 볼 수 있는지, 영업손실보상으로 권리금보상을 갈음하는 현행 토지보상법규정이 헌법 제23조 제3항의 정당보상에 해당하는지 등을 검토하고, 권리금보상의 실효성을 확보하기 위한 다양한 개선방안을 모색하였다.
그 결과 이미 판례와 상관습법적으로 권리금의 재산권성이 인정되고 있을 뿐만 아니라 ‘소득세법’ 및 동법 시행령은 권리금을 법적 개념으로 파악하여 과세하도록 규정하고 있고, 무엇보다 상가임대차보호법에서 권리금을 권리의 일종으로 규정하고 있다는 점에서 권리금은 헌법에서 보호하고 있는 재산권으로 볼 수 있다. 따라서 권리금이 재산권임에도 불구하고 권리금 산정이 어렵다는 등의 이유로 권리금보상규정을 두지 않고, 아울러 권리금과 등가성이 낮은 영업손실보상 형태로 임차인들에게 보상하고 있는 도시정비법과 토지보상법은 헌법상 정당보상 원칙에 위배된다고 생각한다.
결국 권리금 분쟁 발생 원인이 도시정비사업 등으로 인한 것이란 점에서, 권리금보상규정은 도시정비법에 신설하는 것이 타당할 것이며, 현행과 같이 토지보상법상의 영업손실보상에 포함시키려고 한다면 영업보상의 대상과 보상기준 등의 확대 변화가 요구된다. 아울러 도심재개발사업 등에 있어서 권리금보상 등 제반문제들에 대해서 상가임차인의 절차적 참가권을 부여하는 방안과 임차인들에게 금전적인 보상 보다 실질적 이익이 되도록 대체매장을 조성하는 방안 등에 대한 연구가 계속되어야 할 것이다.

영어초록

Although requirement for Foregift has been customarily common in the rental or buying shop buildings, there is neither Act nor rule which regulates building Foregift in current law. The problem caused by Foregift is one of the important issues to settle in the area of compensation in Urban Environmental Improvement Project including reconstruction and redevelopment projects in public law as well as in private law.
After a long-held discussion on Foregift for commercial buildings, Commercial Building Lease Protection Act was enacted in 2015 to regulate the definition of Foregift and protect the ‘opportunity of retrieving Foregift’ for leaseholder. Enactment of Foregift for commercial buildings is a part of preparing the instrument for protecting Foregift for leaseholders of commercial buildings as a result of the ‘Yongsan Incident’ in 2009, which caused the problem of compensating Foregift for commercial buildings.
However, Foregift for commercial buildings was not fully reflected on business loss compensation for the reason that it has no ground in the Civil Act, causing disputes about the compensation. The current issue with compensation of Foregift for commercial building is not that there are no regulations regarding compensation of Foregift, but that it is not reached by the concept of just compensation according to the Constitution. Viz, the issue of compensation on Foregift deals with the issue of actualizing the compensation of Foregift.
Although business Foregift is a valuable goodwill belonging to lessee, because it is transacted in a combination with facilities Foregift and the right of lease even in current Compensation Act, it should be valuated reasonably for the fair compensation separately from tenancy. In addition, it is expected that implementing the amendment of the Commercial Buildings Lease Protection Act would contribute to the stable economic activities in people through establishment of coordinate legal system and promotion of active business.

참고자료

· 없음