재건축현금청산자의 재분양신청에 관한 고찰 (A Study on the Application for Redistribution of Reconstruction Cash Liquidators)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지공법학회
· 수록지 정보 : 토지공법연구 / 108권 / 117 ~ 137페이지
· 저자명 : 임숙녀

초록

재건축사업은 사적자치의 원리에 의해서 토지등소유자의 자율적인 의사로서 설립된 재건축조합에 의해서 시행된다. 재건축조합은 재건축사업에 필요한 일체의 사업시행에 대한 사업시행계획의 작성·변경을 근거로 부동산에 대한 분양공고 및 분양신청절차를 거친다. 이러한 절차에 의한 부동산의 분양은 부동산경기가 좋을 때는 분양받을 자가 많아 사업시행이 원활하게 진행되고, 부동산경기가 좋지 않은 때는 분양을 받지 않을 자가 증가하여 사업시행에 장애가 된다. 왜냐하면 조합은 분양을 받지 않은 자에 대해서는 현금으로 청산해주어야 하기 때문이다. 이러한 문제를 해결하기 위한 일환으로 재건축조합은 분양신청을 하지 않은 현금청산자에게 분양을 다시 신청할 수 있는 기회를 부여할 수 있어야 한다. 재분양신청권을 부여할 수 있는 근거는 행정주체로서의 지위를 가진 재건축조합의 재량행위이다. 예컨대, 재건축조합의 사업시행계획의 변경, 정관의 변경, 총회의결 등에 의해서 재분양신청의 기회가 부여된다.
「도시정비법」이 2017년에 전면 개정 전에는 현금청산자에 대한 재분양신청 기회를 조합의 재량으로 부여한 경우가 있어 논란의 여지가 있었다. 이러한 논란의 여지를 해결하기 위해서 「도시정비법」이 전면 개정된 이후 현금청산자에 대한 재분양신청 기회를 부여할 수 있는 근거를 명문화하였다. 그러나 이러한 규정은 다시 새로운 쟁점이 제기되었다. 이에 관한 주요 쟁점사항은 첫째, 재건축조합이 사업시행계획을 변경을 전제로 현금청산자에게 재분양신청을 할 수 있는 기회를 부여할 수 있는 것인지? 둘째, 재건축조합이 사업시행계획의 변경 없이 정관의 변경, 총회의 의결을 거쳐 현금청산자에게 재분양신청의 기회를 부여할 할 수 있는 것인지? 이다.
만약에 재건축조합이 사업시행계획을 전제로 한다면 그 계획을 변경할 때마다 재분양신청절차를 거쳐야 하기 때문에 오히려 재건축사업에 지장을 초래하는 경향이 있다. 그래서 현금청산자에 대한 재분양신청은 사업시행계획의 변경을 전제로 하지 아니하고 재건축조합의 재량으로 해야 할 것이다. 결론적으로 재건축현금청산자의 재분양신청은 사업시행계획의 변경에 무관하게 조합의 실정에 맞게 실무적으로 부여해야 할 것이다.

영어초록

The reconstruction project is carried out by a reconstruction association established as an autonomous will of the owner of the land according to the principle of private autonomy. The reconstruction association shall go through the process of announcing the sale and applying for the sale of real estate based on the preparation and change of the project implementation plan for all projects necessary for the reconstruction project.
The sale of real estate by these procedures is carried out smoothly because there are many people who will receive the sale when the real estate market is good, and when the real estate market is bad, the number of people who will not receive the sale increases, which hinders the execution of the project.
This is because the union must pay in cash for those who have not received the sale. As part of solving this problem, the reconstruction association should be able to give cash liquidators who have not applied for the sale an opportunity to apply for the sale again. The basis for granting the right to apply for re-sale is the discretionary act of the reconstruction association with the status as an administrative entity. For example, opportunities to apply for re-sale are given by changing the business implementation plan of the reconstruction association, changing the articles of incorporation, and resolution of the general meeting.
Prior to the full revision of the Urban Improvement Act in 2017, there were cases where the opportunity to apply for re-sale to cash liquidators was given at the discretion of the union, which was controversial. In order to solve this controversy, the basis for granting an opportunity to apply for re-sale to cash liquidators after the Urban Improvement Act was completely revised was stipulated. However, these regulations raised a new issue again. The main issue in this regard is, first, can the reconstruction association give cash liquidators the opportunity to apply for re-sale on the premise of changing the project implementation plan? Second, can the reconstruction association give cash liquidators an opportunity to apply for re-sale through a change in the articles of incorporation and a resolution of the general meeting without changing the project implementation plan.
If a reconstruction association is premised on a project implementation plan, it tends to interfere with the reconstruction project because each time the plan is changed, it must go through the redistribution application process. Therefore, the application for redistribution to the cash liquidator should be made at the discretion of the reconstruction association without presupposing a change in the project implementation plan. In conclusion, regardless of the change in the project implementation plan, the application for redistribution by the reconstruction cash liquidator should be given in practice in accordance with the circumstances of the association.

참고자료

· 없음