共有者들 사이의 約定이 共有者의 特定承繼人에게 미치는 效果 (Study on Whether the Successor from a Co-owner should Conform the Contract among the Co-owners)

서지정보

· 발행기관 : 민사판례연구회
· 수록지 정보 : 민사판례연구 / 33호 / 275 ~ 314페이지
· 저자명 : 홍준호

초록

공유는 기본적으로 단독소유권이지만 소유의 목적물이 하나의 물건 전체가 아니고 그 일부인 형태로서, 우리 민법 제도상 단체적인 성격이 매우 희박한 공동소유관계로 보아야 한다. 공유물 전체가 일치된 상태를 유지하여야만 하는 특별한 경우가 아니라면, 원칙적으로 각 공유자들의 자유로운 의사를 존중하고 지분소유권을 최대한 보호해 주어야 한다.
공유물의 처분․변경에는 공유자 전원의 동의가 필요하고, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하므로, 공유자들 사이의 약정의 대상이 된 사항이 처분․변경에 관한 사항인지, 관리에 관한 사항인지 명확히 구별해야 하는데, 이 때에는 ‘행위의 태양’, ‘공유자들이 그 행위에 따르는 비용을 분담하는 것이 적정한지’, ‘공유자들이 그 물건을 공유하는 목적’를 중요하게 고려해야 하고, 부수적으로 그 행위가 다른 공유자의 지분권을 얼마나 침해하는지, 그 행위가 다른 공유자들의 공유물분할 청구에 지장을 주는지 등의 요소도 고려해야 한다.
대상판결의 사안에서 공유자 전원이 일부 공유자들에게 공유물인 토지를 사용하여 그 위에 건물을 소유․사용하게 한 약정은, ① 임대기간을 정하지 않아 이 사건 토지가 무기한 임대에 제공됨으로써 공유자들의 공유물에 관한 사용․수익권능이 무력화 될 우려가 있고, ② 임료에 대한 약정을 전혀 하지 않아 공유자들의 임료수취권을 박탈하고 있으며, ③ 토지의 직접적 사용․수익 가능성이 극도로 제한될 뿐 아니라 임대차 종료시 지상물매수청구권 행사로 공유자 전원이 매수비용을 부담할 가능성을 낳게 하였고, ④ 건물의 존재로 향후 공유물분할시 법률적․사실적 장애를 발생시켰다는 등의 사정을 고려할 때 공유물의 처분행위에 준하는 것으로 보아야 한다.
공유자들 전원의 약정이 공유지분의 특정승계인에게 미치는 효과는, (1) 약정의 대상이 공유물의 처분․변경에 관한 사항인 경우에는, 채권적 약정에 불과한 공유자들 사이의 약정은 새로운 공유지분권자가 가지는 물권에 기초한 지위를 침해할 수 없으며, 공유물의 효율적 운용이 다소 희생되더라도 공유자의 지분소유권은 반드시 보호되어야 하므로, 특정승계인에게 승계되지 않는다고 보아야 하며, (2) 약정의 대상이 공유물의 관리에 관한 사항인 경우에는, 공유물 관리는 새로운 공유지분권자가 가지는 물권에 기초한 본질적인 지위에 관한 것은 아니고, 민법이 공유물 관리방식으로 과반수 지분권자에게 결정권한을 부여했으므로 전원 또는 과반수 지분권자의 약정은 특정승계인에게도 효력을 미친다고 보아야 한다.
이 사건에서, 공유자간 약정은 공유물의 처분행위에 준하는 행위이고, 따라서 특정승계인에게 효력을 미칠 수 없으므로, 건물소유자는 토지공유자의 특정승계인에게 대항할 수 없는 것이다.

영어초록

Co-ownership is naturally a sole proprietorship and has very slim character of society. Matters pertaining to the management of the common property should be distinguished from matters the disposition or the alternation of the common property. For that distinction, the factor such as 'the contents of the contract', 'whether the costs from the contract burdening co-owners are reasonable' and 'the purpose of the co-ownership' should be considered importantly.
The successor of the co-ownership should conform the contract among the all co-owners if the matters that the contract dealt with are pertaining to the management of the common property whereas the successor need not conform if the matters are pertaining to the disposition or the alternation of the common property.

참고자료

· 없음