주택임대차보호법상 임차주택의 양도와 임대인의 제3채무자로서의 지위의 승계 - 대법원 전원합의체 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 판결에 대한 비판적 검토 - (Succession to Legal Status of the Third Debtor in a Process of Transfer of a Leased House in accordance with the House Leasing Protection Act - Supreme Court Decision 2011DA49523 Delivered on January )

서지정보

· 발행기관 : 고려대학교 법학연구원
· 수록지 정보 : 고려법학 / 74호 / 153 ~ 186페이지
· 저자명 : 정구태

초록

대항력 있는 주택임대차에서 임차보증금반환채권을 임차인의 채권자가 가압류한 상태에서 임차주택이 양도된 경우, 임대인으로서의 ‘실체법’상 지위가 양수인에게 승계되는 것은 물론이나, 임대인의 제3채무자로서의 ‘집행법’상 지위까지 양수인에게 승계되는지는 분명하지 않았다. 대상판결은 대법원판결로서는 최초로 임대인의 제3채무자로서의 지위의 승계를 긍정하였다는 점에서 그 의의가 매우 크다. 반면에 대상판결의 반대의견은 임차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임차주택이 양도되면 피압류채권의 소멸로 가압류도 소멸한다고 하였다.
그러나 승계긍정설을 취한 대법관 8인의 다수의견에도, 가압류소멸설을 취한 대법관 5인의 반대의견에도 찬동할 수 없다. 임차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임차주택이 양도되었다고 하여 다수의견과 같이 임대인의 제3채무자로서의 집행법상 지위까지 양수인에게 승계된다고 보는 것은 우리 민사집행법상 아무런 근거가 없는 해석으로서 타당하지 않고, 반대의견과 같이 가압류 자체가 소멸한다고 보는 것은 제3채무자의 일방적 처분행위로써 가압류제도의 취지를 잠탈하는 것을 용인하는 결과가 되어 역시 불합리하다.
오히려 임차주택의 양도에도 불구하고 임대인의 제3채무자로서의 집행법상 지위는 양수인에게 승계되지 않고 그대로 양도인에게 존속되고, 가압류의 처분금지효에 의하여 양도인은 임차주택의 양도를 이유로 임차인의 채권자에게 대항할 수 없다고 보는 승계부정설이 우리 법체계에 가장 부합하는 해석이다. 승계부정설은 가압류채권자ㆍ양도인(임대인)ㆍ양수인 사이의 이익형량에 있어서, 가압류채권자의 집행보전의 이익, 자신의 채무가 가압류된 사실을 알면서도 임차주택을 양도함으로써 임차보증금반환채무를 소멸시킨 임대인의 행위, 가압류 사실을 알지 못하고 임차인에게 보증금을 반환한 양수인의 신뢰를 균형 있게 고려하고 있다는 점에서 실제적으로도 가장 합리적이다. 향후 대법원 판결이 승계부정설과 같은 방향으로 새로이 정립되기를 기대해마지 않는다.

영어초록

The problem arises whether the legal status of a lessor as the third debtor can be succeeded to a transferee, when a leased house is transferred with the deposit return credit sequestrated by the creditor of the lessee. In this regard, the Supreme Court accepted the succession for the first time. According to its ruling, the creditor of the lessee can be properly protected because the transferee cannot counter the creditor of the lessee though returning the deposit, but on the other hand, the transferee may have to afford double payment in case the deposit return to the lessee is not recognized as repayment for the quasi-possessor of the credit.
According to an opposite opinion, meanwhile, distrained credit is lapsed when the leased house is transferred under sequestration and as a result the sequestration is lapsed, which implies that the creditor of the lessee may suffer unexpected damage caused by the lapse of distrained credit due to the act of disposal of the third debtor, namely the lessor.
However, I cannot approve not only the majority opinion of 8 Lord Chancellors but also 5’s counterview. There is irrationality in the view that a transferee of a leased house, whereof deposit return credit was sequestrated, should take over a lessor’s legal status as the third debtor, and also it is irrational to view the legal force of sequestration as being lapsed. I think that the creditor of the lessee can exercise the deposit return credit against the lessor, the lessor cannot counter the creditor of the lessee with transfer of ownership of a leased house, pursuant to injunctive effect on the sequestration.

참고자료

· 없음