실제 임대계약 사례를 이용한 서울 오피스 임대시장의 렌트프리 결정요인 분석 (The Determinants on Rent-free in Actual Lease Contracts of Seoul Office Market)

서지정보

· 발행기관 : 한국도시행정학회
· 수록지 정보 : 도시행정학보 / 29권 / 3호 / 231 ~ 252페이지
· 저자명 : 황병훈, 유정석

초록

렌트프리는 상업용 오피스 시장에서 활용되는 대표적인 임차인 인센티브이다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 서울 오피스 임대시장은 공실 증가로 임차인 우위의 시장으로 변화하였으며 렌트프리도 보편화되었다. 렌트프리는 명목임대료와 실질임대료 간의 괴리를 발생시켜, 명목임대료에 기초한 연구결과를 왜곡시키는 원인이 될 수 있다. 그러나 자료 취득이 제한된 서울 오피스 임대시장에서 실제 임대계약의 렌트프리 자료를 기반으로 한 연구는 매우 드물다. 따라서 본 연구는 서울 오피스의 임대계약 사례 733건을 바탕으로 렌트프리 결정 요인을 실증 분석하였다.
건물 특성(연면적, 공실률), 임대계약 특성(임대기간, 임대면적, 계약임대료), 임대시장 특성(업무권역, 시장공실률, 시장임대료)이 렌트프리의 결정에 미치는 요인을 분석한 결과, 건물연면적과 임대기간이 양(+)의 관계로 유의하며 렌트프리 결정에 주요한 요인으로 나타났다. 중대형 오피스일수록, 임대기간이 길수록 임차인 유치를 위해 적극적으로 렌트프리를 제공한 것으로 판단된다. 반면, 임대면적은 통계적으로 유의하지 않다. 대형 임차인이 더 많은 렌트프리를 제공 받을 것이라는 인식과는 다른 결과이다.
그리고 서울 오피스 임대시장은 렌트프리를 제공하는 경우와 렌트프리를 제공하지 않는 경우가 양극화되는 현상이 확인되었으며, 이 현상은 도심권역에서 가장 뚜렷하게 드러났다. 계약임대료 및 시장임대료가 높을수록 렌트프리 제공 가능성이 높은 것으로 분석되어, 임대료가 높을수록 렌트프리로 인한 명목임대료와 실질임대료 간의 괴리가 더 큰 것으로 이해 할 수 있다.

영어초록

Rent-free is one of typical tenant incentives utilized in the commercial office market. Vacancy rate has increased and tenants have been the dominant position in Seoul office market since the global financial crisis in 2008. As a consequence, rent-free becomes widespread in the commercial office market of Seoul.
Rent-free in the office market makes the gap between face rent and effective rent worse. Research that uses only the face rent without considering the rent-free option could produce false results. However, it is exceptional to study with rent-free data of actual lease contracts in Seoul office market that is restricted to acquire information. Therefore, this study aims to examine the determinants on the likelihood of having rent-free in 733 lease contracts of Seoul offices.
As the result of analyzing characteristics of building (gross floor areas and vacancy rates), characteristics of lease contract (lease terms, lease floor areas, and contract rents), and characteristics of space market (business districts, market vacancy rates, and market rents), gross floor areas and lease terms of variables are positively and significantly correlated with rent-free. The larger sized buildings or longer lease terms are, the more rent-free periods are provided for actively attracting tenants. On the contrary, the lease floor areas do not appear to be statistically significant even though it is usually aware that larger tenants have more rent-free period.
Moreover, the results indicate the polarization tendency between providing and not providing rent-frees, and it is distinguished clearly in central business district. It is inferred that face rent and effective rent are significantly different when rent is higher because the possibility of providing rent-free is higher when contract rent or market rent is higher.

참고자료

· 없음