임대차계약의 해지에 대한 이의 - 독일의 임차인 이의제도를 중심으로 - (Eine Kündigung eines Mietvertrages und ein Widerspruch eines Mieters gegen die Kündigung)

서지정보

· 발행기관 : 한국사법학회
· 수록지 정보 : 비교사법 / 21권 / 2호 / 475 ~ 512페이지
· 저자명 : 박신욱

초록

우리나라의 전⋅월세 가구 수는 전체가구수의 45%에 이르고 있으며, 이러한 임대차관계로부터 많은 분쟁들이 발생하고 있음은 주지의 사실이다. 이러한 상황에 발맞추어 우리 私法학계는 지속적인 연구를 통해 발생된 문제들에 대해 시의 적절하게 대응하고 있음은 부인할 수 없으나, 지금까지의 많은 연구들이 소위 “전세”로 불리는 전세임대차계약에 있어 보증금 반환 및 계약갱신 등의 주제에 집중되어 있다고 보인다. 이는 우리나라의 특유한 제도로 여겨지는 전세임대차계약이 가지는 특수성, 즉 높게 설정되어있는 보증금액으로 인한 당연한 결과라 할 것이다. 그러나 최근 전세임대차계약에서 소위 “월세”로 전환이 증가함으로써 나타나는 문제점 및 임대인과 임차인의 관계는 “비대칭적 계약”의 일종이라는 학계의 논의, 그리고 “사회적 구속력이 있는 계속적 채권채무관계”라는 개념 설정과 이에 대한 최근의 논의는 우리에게 새로운 문제의식의 설정을 강제하고 있다.
이러한 흐름과 관련하여 본 논문은 “임대차계약의 해지에 대한 이의”라는 제목으로 임대인의 해지에 대항한 임차인의 보호방안에 대해 비교법적 관점에서 다루고자 하였다. 이를 위하여 논문에서는 우선 임대차계약의 해지에 대한 우리 법률의 규정 및 그 특징에 대해 살펴본 후, 독일민법에 따른 임대차계약의 해지에 관하여 우리의 규정과 비교 검토하였다. 마지막으로 임대차계약의 해지에 대항한 임차인의 이의에 대해 규정하고 있는 독일민법 제574조 및 이와 관련하여 독일연방대법원이 판시한 내용들을 독일연방대법원 VIII ZR 57/13 판결을 중심으로 소개함으로써 그것들이 가지는 의미를 도출하였다. 나아가 임차인이 우리의 법률을 원용하여 임대인의 해지에 대항하여 이의를 제기할 수 있는지 여부에 대해 검토하였다.
이러한 비교법적 논의를 통하여 임대차계약의 해지와 관련된 우리의 법률이 가지는 특징을 확인함과 동시에 임차인의 법적지위에 대한 사회적 고려의 필요성이 다시 한 번 부각되기를 바란다.

영어초록

Das koreanische Justizministerium entwarf und verteilte einen „Mustermietvertrag“ mit Hilfe des Ministry of Land, Infrastructure and Transport, des Stadtsamts von Seoul und der Rechtswissenschaftler. Das Muster ist zwar notwendig aufgrund der koreanischen Wohn‐und Mietsituation, wegen der geringen Anzahl von Wohnungseigentümern, der Unkenntnissen der Mieter über das Koreanische Wohnungsmieterschutzgesetz (KWMSchG), der Zunahme an das Rechtsstreits in Bezug auf das Mietverhältnis etc. Der Mustervertrag bezieht sich jedoch nur auf den Inhalt und die Form über die Wirkung des Mietrechts gegenüber Dritten, die Sicherung der Rückgabe des Mieterkapitals, der Betriebskosten etc., welche schon im KWMSchG geregelt sind und bereits schon von Rechtswissenschaftlern untersucht werden. Eine zeitgemäß erforderliche Tätigkeit besteht m.E. nicht in der Entwicklung von Musterentwürfen, sondern im Verständnis von der „Wohnung als Lebensmittelpunkt“.
Seit der schnellen wirtschaftlichen Entwicklung ab 1960 wird in Korea die Wohnung als Geldanlage verstanden. Dies führt in Verbindung mit der Bewölkungsverdichtung in den Städten zu einem Preisanstieg der Wohnungen und auch der Miete in den Städten. Daneben ist ein Wechsel des Wohnungsmarkts wegen des niedrigen Zinsfußes etc. aufgefallen. Aufgrund dieser Situation vermindern sich die „Mietverträge mit Mieterkapital“, während die Mietverträge zunehmen, weil die Vermieter die Mieterkapital mit Hilfe des hohen Zinsfußes investieren konnte, aber die Investierung zurzeit wegen niedrigen Zinsfußes nicht mehr möglich ist.72) Park, Das koreanische Wohnungsmietschutzgesetz und die Notwendigkeit der Kontrolle des Mietwuchers, in: Nogler/Reifner (eds), Life Time Contracts, den Haag, 2014, S. 641ff.
Aus diesen Situationen folgt das augenblicklich instabile Wohn‐ und Lebensverhältnis in Korea.
Aufgrund dieser Situation und mit dieser Perspektive wird im Folgenden das Kündigungssystem im Mietvertrag gemäß KBGB, KWMSchG und KGMSchG (das koreanische Gesetz zum Schutz der Miete von Geschäftshäusern) dargestellt und mit dem Kündigungssystem im BGB verglichen. Aus den oben genannten koreanischen Gesetzen werden die Merkmale der Gesetze folgendermaßen hergeleitet: - Ein Mietverhältnis kann jederzeit durch den Vermieter gekündigt werden (§ 635 Abs. 1 KBGB).
- In Korea ist das Zeitmietverhältnis die gängige Praxis, weil es bezüglich anderer Mietmöglichkeiten keine speziellen Regelungen wie in § 575 BGB gibt.
- Gegen das aus der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 635 Abs. 1 KBGB und dem Charakter des Zeitmietvertrags hergeleiteten instabilen Wohn‐ und Lebensverhältnis setzt der koreanische Gesetzgeber eine Regelung in § 4 Abs. 1 Satz 1 KWMSchG. Danach besteht das Mietverhältnis für zwei Jahre, wenn die Mietzeit nicht explizit ist oder weniger als zwei Jahre beträgt.
Anhand dieser Merkmale, die als Ursache in Bezug auf das instabile Wohn‐ und Lebensverhältnis verstanden werden können, werden die Regelungen im BGB aus Ansicht der Rechtsvergleichung nun vorgestellt. Dazu wird die Entscheidung des BGH (BGH Urteil v. 16. 10. 2013 – VIII ZR 57/13) dargelegt, in dem der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung gemäß § 574 BGB von Bedeutung ist. Durch diesen Vergleich der koreanischen Regelungen mit dem BGB kann m. E. eine Veränderung im Verständnis der Wohnung, nämlich von der Wohnung als Geldanlage hin zur „Wohnung als Lebensmittelpunkt“, veranschaulicht werden.

참고자료

· 없음