주택임대차에서 사적자치와 거래비용과 사법적극주의 (Private Autonomy, Transaction Cost and Judicial Activism in House Leasing)

서지정보

· 발행기관 : 연세대학교 법학연구원
· 수록지 정보 : 법학연구 / 30권 / 1호 / 103 ~ 146페이지
· 저자명 : 김영희

초록

사람은 생존하는 데에 거주할 주택을 필요로 한다. 타인 소유의 주택에 거주해야 하는 경우에는 주택임대차 계약 관계를 형성하는 것이 일반적이다. 개인들 사이의 주택임대차 관계는 민법으로 규율하는 영역이지만, 대부분의 국가가 주택임대차 관계에 개입을 한다. 적절한 거주시설 확보는 개인의 생존뿐만 아니라 국가 및 사회의 존속과 결부되어 있기 때문이다. 한국이 민법의 특례법으로 주거 안정을 위한 주택임대차보호법을 두고 있는 것도 그와 같은 맥락에서다.
그런데 국가가 개인들 사이의 주택임대차 계약에 개입하는 것이 사람이 생존하는 데에 주택이 필요하다는 사실로부터 기인한다면, 민법이나 주택임대차보호법은 무엇보다 임대차되는 주택이 사람의 생존에 적합할 것을 확보시켜주는 역할을 하여야 한다. 하지만 한국 민법이나 주택임대차보호법에는 임대차되는 주택의 주거적합성에 관한 규정이 들어 있지 않다. 그렇다고 법원이 주거적합성에 관한 판례법을 전개하고 있는 것도 아니다. 민법학조차 주거적합성 법리를 전개하고 있지 않다. 임대차주택의 주거적합성은 임차료의 수준과 더불어 계약자유와 사적자치의 영역에 머물러야 한다는 것이 법조계의 일반적인 인식이다.
그러나 계약론에는 계약자유와 사적자치같은 원칙 차원의 법리만 있는 것이 아니다. 계약 제도에 필요한 일반 법리들과 특별 법리들이 있다. 대표적으로 계약은 계약을 체결하는 목적에 적합한 목적물로 이행되어야 한다는 계약적합성 법리가 있다. 계약적합성 법리가 계약 전반에 관철되고 있다면, 계약적합성 법리는 임대차 계약에도 적용되어야 한다. 임대차 계약 목적물은 계약적합성인 주거적합성을 갖추어야 하는 것이다. 이렇게 요구되는 주거적합성은 계약자유에 대한 침해도 아니고 사적자치에 대한 침해도 아니다.
이에 필자는 임대차주택의 주거적합성을 제고하기 위한 방법으로 주택임대차 계약을 체결할 때에 계약 목적물인 임대차주택의 주거적합성을 확인하는 검사제도의 도입을 제안한다. 초단기 주택임대차라고 할 숙박서비스의 업자들이 제공하는 숙박 시설이 숙박 용도에 적합할 것을 점검받듯, 주택 임대인들이 제공하는 주택도 거주에 적합할 것을 점검받도록 할 것을 제도화하자는 것이다. 이 제안에 대해서는 계약자유 및 사적자치 원칙의 침해를 논거로 하는 반대 외에, 코즈의 거래비용 이론을 논거로 하는 반대가 있을 수 있다. 그리고 법원의 사법적극주의를 논거로 하는 반대도 있을 수 있다. 그렇지만 이 모든 반대에 대해서는 반론이 가능하다. 계약자유 및 사적자치 원칙의 침해 논거에 대해서는 계약자유 및 사적자치가 가지는 시대적 의미 차이로 반론이 가능하다. 코즈의 거래비용 이론 논거에 대해서는 거래비용의 지출이 사회적 효율을 증가시킬 수 있다는 반론이 가능하다. 그리고 사법적극주의 논거에 대해서는 법원이 본연의 업무에 적극적인 것은 사법적극주의로 비판받을 일이 되지 못한다는 반론이 가능하다.

영어초록

It is common to form a house leasing contract if a person must live in a house owned by another person. The problems of house leasing contract are traditionally regulated by contract laws. In the case of Korea, the Civil Code had left them up to the contract parties. However, after 20th century, major countries intervene positively in the house leasing relationship between individuals. The reason why they intervene is that proper residential care is crucial both to the survival of individuals and to the survival of the state and society. In that context, in 1981, Korea has enacted its House Leasing Protection Act for people’s housing stability.
If the state’s intervention in house leasing relationship between individuals stems from the fact that people need housing to live in to survive, either the Korean Civil Code or the House Leasing Protection Act should ensure that the leasing house is fit for habitability. However, neither the Korean Civil Code nor the House Leasing Protection Act does provide habitability of leasing house. Moreover, the Korean Supreme Court does not develop case laws on habitability. Even more, the Korean legal theorists do not develop habitability related theory. It looks like that the general perception in Korean legal community is that the habitability problem of leasing house should remain to the hands of lessors and lessees. That is, the Korean legal community admires principles of the freedom of contract and the private autonomy.
However, in the area of contract law, there are various general rules and special rules besides the freedom of contract and the private autonomy. Typically, there is the merchantability rule that a contract should be performed with a suitable object for the realization of the purpose of contract. Likewise, there is the habitability rule in house leasing contract.
Today people speak of housing rights and aware of the habitability. It means that it is time for Korea's house leasing system to take a leap into the next stage. In this perspective, the author proposes introducing an inspection system to confirm the habitability of the leasing house. About the proposal, the dissenters could object based upon the freedom of contract principle and the private autonomy principle, the transaction cost theory, or the judicial activism. Thus, this paper would argue back those objections.

참고자료

· 없음