임대차에서의 연체차임의 공제 (Deduction of Overdue Rent in Lease)

서지정보

· 발행기관 : 한양대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 법학논총 / 36권 / 1호 / 315 ~ 344페이지
· 저자명 : 여미숙

초록

부동산 임대차에 있어 지급되는 보증금은 차임채무 등 임대차에 따른 모든 채무를 담보하는 것으로 임대차 종료 후 목적물 반환 시에 연체차임이 보증금에서 당연 공제된다.
차임채권에 대하여 압류 및 추심명령이 있는 경우 압류의 목적인 차임채권은 보증금에 의한 당연 충당을 예정한 채권이므로 추심권자도 그러한 제한을 받아 임대차 종료 후 목적물 반환 시에 연체차임이 당연 공제된다고 할 것이다. 또한 차임채권이 양도된 경우에도 보증금과 차임의 성질상 차임채무는 임대차 종료 후 목적물 반환 시까지 잔존하는 경우 보증금에서 당연 공제될 성질의 것이었고, 차임채권이 양도되더라도 그와 같은 성질은 유지가 되는 것이라고 보아야 할 것이므로 차임채권 양수인이 보증금에서 연체차임이 당연 공제되는 위험을 부담하는 것이 부당하다고 할 수 없고, 임차인은 연체차임이 공제된 나머지 보증금을 반환받더라도 불이익은 없고 임차인의 의사에도 부합한다고 할 것이므로 임대차 종료 후 목적물 반환 시에 연체차임이 당연 공제된다고 보는 것이 타당하다.
목적물의 양도로 임대인 지위가 양수인에게 승계되는 경우 목적물 양도 이전의 연체차임채권은 별도의 합의가 없는 한 양수인에게 승계되지 않는데, 그러한 정산절차가 없는 경우 양수인에게 승계되는 보증금은 연체차임을 공제한 나머지 금액이 아니라 보증금 전액이고, 양수인은 임대차 종료 후 목적물 반환 시에 연체차임이 공제된 나머지 보증금을 반환하면 된다고 본다. 양수인이 보증금반환채무를 면책적으로 인수하면서 연체차임이 보증금에서 당연 공제되는 것 또한 승계되어 이후 임대차 종료로 인한 목적물 반환 시에 연체차임이 당연 공제된다고 해석하는 것이 보증금의 성질이나 임대인 지위 승계의 의미에 부합하고, 양수인과 임차인의 일반적인 의사에도 부합하며, 임대인이나 차임채권의 추심권자 등의 이해관계도 적절히 고려한 것으로서 타당하다.

영어초록

The deposit paid on real estate lease guarantees the compensation for the overdue rent and other debts. The overdue rent is deducted from the deposit at the time of return of the object after the termination of the lease without the lessor’s declaration of intent of deduction.
If there is an attachment and collection order, the claim for rent which is the subject of the order is scheduled to be covered by the deposit, and the collection creditor is also subject to such restrictions. Therefore the overdue rent is deducted from the deposit at the time of return of the object after the termination of the lease.
In addition, even if the claim for rent is transferred, the overdue rent is deducted from the deposit at the time of return of the object after the termination of the lease. It’s rationale is as follows. The overdue rent is subjected to be deducted from the deposit if it is remained until the return of the object after the termination of the lease from the legal nature of the deposit and the rent, and such a legal character is not changed when the claim for rent is transferred. Therefore it is not unreasonable that the transferee of the claim for rent bears the risk of the deduction of the overdue rent from the deposit. It is not disadvantageous for the tenant to receive the deposit after deduction of the overdue rent, and it meets the tenant's intention.
When the lessor's status is succeeded to the assignee due to the transfer of the object, the overdue rent which occurred before the transfer of the object is not succeeded to the assignee unless they agree on it. In the absence of an agreement on the overdue rent, the assignee succeed the obligation to pay the full amount of the deposit, not the remaining deposit after the overdue rent has been deducted. And the assignee shall pay the remaining deposit after deduction of the overdue rent at the time of return of the object after the lease termination. The reason is as follows. It is consistent with the legal nature of deposit and the legal effect of succession of lessor’s status that the assignee takes the obligation of deposit repayment and the possibility of deduction of overdue rent at the time of return of the object after the lease termination, and the assignor is exempted from the obligation of deposit repayment. It meets the general intentions of the transferee and the tenant, and is also properly takes into account the interests of the lessor and the collection creditor.

참고자료

· 없음