도시재생과 주택임차인의 보호방안 (Die Stadterneuerung und der Schutz des Wohnmieters)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지법학회
· 수록지 정보 : 토지법학 / 35권 / 2호 / 29 ~ 64페이지
· 저자명 : 김범철

초록

도시는 탄생과 더불어 성장하고 변화하지만 결국은 쇠퇴한다. 도시의 쇠퇴는 도시에 살고 있는 사람에게도 큰 문제이지만 한 국가에 있어서도 다양한 문제점을 발생시키기 때문에 쇠퇴하는 도시를 다시 활성화하는 것이 매우 필요하다. 이러한 의미에서 도시재생은 도시의 탄생과 더불어 회피할 수 없는 사실이다.
도시의 집중도가 높은 우리나라도 도시재생사업이 필요하다. 이에 2013.6.4.에 도시재생법을 제정하고, 2013.12.5.부터 시행하고 있다. 도시재생은 단지 주거환경을 개선하는 것이 아니라 일정 지역의 전체 또는 일부를 완전히 개조하는 것을 포함한다. 이런 사업에 따라 불가피하게 기존의 주민은 이주를 하게 된다. 토지소유자는 원한다면 재생된 도시에 다시 거주할 수 있지만, 임차인은 재생된, 원래 거주하던 도시에 다시 거주하기가 쉽지 않다. 기존의 낡은 거주지는 저렴한 차임으로 거주가 가능했지만, 재생된 도시 거주지는 재생에 막대한 자금이 투입된 관계로 차임이 상승할 수밖에 없기 때문이다. 그러나 도시재생과 관련하여 임차인에 대한 배려는 불행히도 도시재생에 관련된 여러 법률에서나, 주택임대차관계의 중심적 역할을 하는 주택임대차보호법에서 찾아보기 어렵다.
도시재생에는 소규모 개선사업도 가능하지만 기본적으로 기존시설(주택)의 철거와 이에 따른 이주를 전제로 한 사업이기 때문에 임차인의 임차권 보호가 쉽지 않다. 그럼에도 불구하고 이하에서 기존의 도시재생과 관련된 여러 법률들 속에 산재되어 있는 보호장치를 찾아 도시재생에 있어 임차인의 권리를 보호할 수 있는 방안을 모색할 필요가 있다.
도시재생과 관련하여 현재 다양한 법령에 근거하여 매우 다양한 사업이 진행되고 있다. 특히 도시의 재개발, 재건축분야는 법령도 다양하고, 사업도 다양하여 발생되는 문제 또한 매우 다양하다. 그러나 주택임차인에 대한 보호는 매우 미약해 보인다.
기존의 주택을 철거하는 개발인 경우에는 기존의 주택임대차관계가 파괴될 수밖에 없다. 노후된 지역 또는 도시에 있는 기존의 주택 등의 시설물을 철거하고 좀 더 편리하고 안전한 지역으로 개발하기 위한 사업이 가지는 공익성 때문에 주택임차인의 현행법상의 권리도 침해된다. 그러나 이에 대한 충분한 대책이 제시되지 못하고 있는 상황이다.
정비사업이 시행되면 주택임차인의 임대차계약기간은 단축되고 충분한 지원을 받지 못한 채 이주해야만 하는 상황이다. 특히 토지보상법이 적용되는 경우, 토지소유자에게 인정되는 임대주택의 지원도 명시적으로 배제되어 있다. 이주하는 주택임차인에 대한 보상이 사회보장적 성격을 가진다면 오히려 국가 또는 지방정부가 적극적으로 개입하여 제도적으로 이 문제를 해결해야 할 것이다. 또한 가급적 많은 정보가 신속하게 공개되어야 하고, 주택임차인과 토지소유자 및 사업시행자 등 관련된 사람들의 협의체 또는 협약의 형태가 활성화될 필요가 있다. 이를 통해 주택임차인이 단지 한 지역의 주택에 살다가 떠나는 사람이 아니고, 그 지역 발전의 한 축이 될 수 있도록 제도 및 법령의 보호가 필요하다.

영어초록

Städte wachsen und verändern sich mit der Geburt, verfallen aber schließlich. Der Niedergang der Stadt ist ein großes Problem für die in der Stadt lebenden Menschen, verursacht jedoch eine Vielzahl von Problemen in einem Land, so dass es sehr notwendig ist, die schrumpfende Stadt wiederzubeleben. In diesem Sinne ist die Stadterneuerung mit der Geburt von Städten unvermeidlich.
Korea, das eine hohe Konzentration von Städten aufweist, benötigt auch Stadterneuerungsprojekte. Zu diesem Zweck wurde am 6. Juni 2013 das Stadterneuerungsgesetz erlassen, das seit 2013 in Kraft ist. Die Stadterneuerung umfasst nicht nur die Verbesserung des Wohnumfelds, sondern auch die vollständige Renovierung des gesamten Gebiets oder eines Teils davon. Diese Bewohner müssen zwangsläufig umziehen. Der Grundbesitzer kann auf Wunsch wieder in der zurückgewonnenen Stadt leben, aber der Mieter ist nicht leicht in der zurückgewonnenen Stadt zu leben. Bestehende Altbauten könnten kostengünstige Mieten sein, aber sanierte Stadtbauten mussten stark in die Regeneration investieren, was bedeutet, dass die Miete steigen müssen. Die Sorge der Mieter um die Stadterneuerung ist jedoch in vielen Gesetzen zur Stadterneuerung oder im Mietschutzgesetz, das eine zentrale Rolle in den Mietverhältnissen spielt, leider nicht zu finden.
Kleine Sanierungsprojekte sind auch für die Stadterneuerung möglich, es ist jedoch nicht einfach, das Mietrecht der Mieter zu schützen, da es sich im Grunde genommen um ein Projekt handelt, bei dem vorhandene Einrichtungen (Wohnungen) entfernt und anschließend migriert werden müssen. Dennoch muss nach Wegen gesucht werden, um die Rechte der Mieter bei der Stadterneuerung zu schützen, indem Schutzvorrichtungen gefunden werden, die mit verschiedenen Gesetzen im Zusammenhang mit der Stadterneuerung durchsetzt sind.
In Bezug auf die Stadterneuerung laufen derzeit verschiedene Projekte, die auf verschiedenen Gesetzen und Verordnungen beruhen. Insbesondere in den Bereichen Stadtsanierung und Wiederaufbau gibt es verschiedene Gesetze und Vorschriften, und verschiedene Probleme ergeben sich aus verschiedenen Projekten. Der Schutz vor Mietern scheint jedoch sehr schwach zu sein.
Wenn es sich um die Beseitigung bestehender Häuser handelt, wird das bestehende Wohnmietverhältnis unweigerlich zerstört. Das öffentliche Interesse der Projekte, die darin besteht, Einrichtungen wie bestehende Häuser in veralteten Gebieten oder Städten zu entfernen und sie in eine komfortablere und sicherere Umgebung zu entwickeln, beeinträchtigt auch die Rechte der Wohnmobile. Allerdings werden dafür nicht genügend Maßnahmen vorgeschlagen.
Wenn die Erneuerungsprojekte in Kraft tritt, ist es eine Situation, in der die Mietverträge für Wohnmobile verkürzt und ohne ausreichende Unterstützung verlagert werden müssen. Die Unterstützung von Mietobjekten, die vom Grundeigentümer anerkannt werden, ist ausdrücklich ausgeschlossen, insbesondere wenn das Grundstücksgesetz anwendbar ist. Wenn die Entschädigung für vermiedliche Personen, die in ein Wohngebiet ziehen, einen sozialen Charakter hat, dann müssen die nationalen oder lokalen Behörden aktiv eingreifen, um dieses Problem institutionell zu lösen. Außerdem müssen möglichst viele Informationen rasch öffentlich gemacht werden, und die Form von Konsultationen oder Übereinkommen zwischen den Betroffenen, wie z. B. Wohnmieter, Landbesitzern und Wirtschaftsbeteiligten, muss aktiviert werden. Damit ist der Schutz von Institutionen und Rechtsvorschriften gewährleistet, damit der Mieter nicht nur in einem Wohngebiet lebt und verlässt, sondern ein Pfeiler der Entwicklung der Region ist.

참고자료

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