소규모 상가 분양가 할인율 결정 모형 -서울시 소규모 상가의 1층 대비 분양가를 중심으로- (Decision Model for Pre-sales price discount rate of Small-scale Retail Store - Focused on the pre-sales price compared to the first floor of small-scale retail in Seoul-)

서지정보

· 발행기관 : 한국주거환경학회
· 수록지 정보 : 주거환경 / 18권 / 4호 / 105 ~ 115페이지
· 저자명 : 조용경, 김재환

초록

근린상가로 대표되는 소규모 상가는 대표적인 수익형 부동산으로서 은퇴자들의 노후자금 마련 등 소규모 자본을 이용한 투자대상이 되고 있다. 기존 연구에서와 같은 거래가격을 경우에는 시장에서 합리적으로 결정된다고 볼 수 있다. 그러나 본 연구에서 사용한 분양가격의 경우 실무적으로 공급자가 1층 가격은 거래사례를 통해 추정하지만 1층 이외의 층은 1층 분양가격에 일정 할인율을 곱하여 결정하여 합리적 의사결정을 돕기위한 분양가격 할일율 모형 수립이 요구된다. 이에 본 연구에서는 서울시를 중심으로 소규모 상가의 타층의 분양가격 비율(1-할인율)에 영향을 미치는 요인을 찾고 그 관계를 실증분석을 통해 밝히고자 하였다. 이에 헤도닉 모형을 기반으로 층별 분양가격 및 부동산 특성 자료를 변수로 하여 실증 분석을 하였다. 실증 분석을 위해서는 층 관련 변수를 단순히 비율변수로 투입하는 경우(모형 1), 2층 이상 층과 지하층으로 구분하는 경우(모형 2), 2층과 지하층 및 3층 이상으로 구분하는 경우(모형 3)로 구분하여 다중선형회귀분석을 실시하였다. 분석 결과 서울시 소규모 상가의 1층 대비 타층의 분양가격 비율(1-할인비율)은 근린상가보다 단지내상가, 오피스 상가, 기타 상가가 크다. 더불어 총 점포 수가 많을수록 주차대수가 많을수록 커지고 2~3층일수록 지하층보다 커진다. 평균적인 1층 대비 분양가 할인율은 61.78%이다.

영어초록

The transaction price can be seen as a reasonable price formed in the market, but the pre-sale price is a price determined by the supplier in consideration of the market price. However, in practice, the pre-sale price of a small-scale retial store is determined by multiplying the pre-sale price on the first floor by a certain discount rate after estimating the price of the first floor based on the market price.
Therefore, in this study, we tried to find the factors affecting the pre-sale price ratio (1-discount rate) of the other floors of small-scale retail store, centering on Seoul, and to clarify the relationship through empirical evidence. Therefore, based on the hedonic model, an empirical analysis was conducted using data on the characteristics of real estate and sale prices by floor as variables. For empirical analysis, when a floor-related variable is simply input as a ratio variable (Model 1), when it is divided into two or more floors and a basement floor (Model 2), and when it is divided into two or more floors and three or more floors (Model 3 ), and multiple linear regression analysis was performed.
As a result of the analysis, the ratio of pre-sale prices (1-discount ratio) of the first floor of small retail store in Seoul to the other floors (1-discount ratio) is larger in retail store, office retail store, and other retail store than neighborhood retail store. In addition, the larger the total number of stores, the greater the number of parking spaces, and the larger the 2nd and 3rd floors, the larger than the basement floor. In general, the discount rate for the sale price of other floors is 61.78% compared to the first floor.

참고자료

· 없음