주택속성으로서 건폐율과 규제의 효과 (Building Coverage Ratios as a Housing Attribute and the Effects of the Regulation)

서지정보

· 발행기관 : 대한국토·도시계획학회
· 수록지 정보 : 국토계획 / 51권 / 4호 / 49 ~ 63페이지
· 저자명 : 이혁주

초록

본 연구는 토지이용규제로서 도시의 물리적 환경에 직접 영향을 주는 밀도규제 가운데 하나인건폐율 규제에 대한 연구이다. 건폐율, 용적률 등밀도규제에 대한 국내 연구는 공학적 연구가 대부분이고 국외 도시경제학자들의 연구도 용적률 규제의 효율성에 대한 연구에 집중되고 있다. 건폐율규제에 대한 연구는 이보다 더해 건폐율을 경제학적 관점에서 수행한 연구는 국내외에 전무하다.
효율성과 형평성은 계획행위의 사회경제적 정당성의 근거가 되는 핵심가치임에도 불구하고 이들 가치가 국내연구에서 경시되고 있다.
이를테면 고밀이 초래하는 부작용을 억제하기 위해 밀도규제를 정당화하고 법제화하지만 밀도규제의 비용에 대한 고려는 암묵적 수준에 그치고 있다. 둘째 ‘주택서비스’를 床面積 한 가지 속성만으로 처리하는 Muth(1969) 이래 표준도시모형으로는 밀도규제의 동기가 되는 옥외주거공간의 질 문제를 논할 수 없다. 이때 도시경제학자들이 말하는 효율성은 주택 상면적 공급측면의 효율성만을의미하기 때문에, 옥외주거공간의 질을 다루지 않는 밀도규제는 도시계획가에게 큰 의미가 없다.
결국 국내연구와 표준도시모형의 한계를 극복하려면 주택서비스를 상면적뿐 만 아니라 옥외주거공간의 질까지 포함하는 여러 속성의 묶음으로 파악하는 접근법이 필요하다. 이런 바탕 위에서 밀도규제의 사회경제적 정당성을 재검토해야 할 것이다.
본 연구에서 주택서비스는 표준도시모형의 상면적과 더불어 옥외 주거환경의 질이라는 두 가지속성으로 구성되고, 주택속성시장에서 균형 건폐율이 주택소비자와 주택생산자간 상호작용의 결과어떻게 형성되는지 그 과정을 수식을 이용해 설명한다. 그리고 새 모형을 이용해 건폐율 규제가 주택서비스 소비의 소득계층간 형평성과 공급되는주택유형의 구성에 어떻게 영향을 미치는지 알아본다.
본 연구에서 건폐율은 주택서비스의 질 가운데하나인 옥외공간의 질을 대표하는 변수로 취급된다. 따라서 건폐율 규제는 주택속성의 값들로 구성된 집합(set)중 그 일부의 집합(subset)으로 소비자의 선택을 제한하는 행위로 이해된다. 이 말은 두 가지를 뜻한다. 첫째 본 연구는 Rosen (1974)의 분석틀에 따라 이론화 작업이 진행된다는 것이다. 둘째 건축물 형상이 초래하는 외부효과가 단지내로 대부분 내부화되는 아파트단지에서건폐율 규제는 비효율적일 수 있다는 점을 시사한다(이 문제는 별도 연구에서 다룰 예정).

영어초록

By treating the building coverage ratio as an attribute of housing services representing the outdoor quality of residences, we develop an economic theory explaining how equilibrium building coverage ratios might emerge in the free market where housing consumers interact with housing producers. In equilibrium, poor households prefer the cheaper housing with higher building coverage ratios (that is, lower outdoor amenities) as opposed to rich households. This means that the compliance cost of the regulation mostly falls on the poor households. In addition, the regulation penalizes the land-intensive housing and favor the capital-intensive housing.

참고자료

· 없음