주거지역의 최적 개발밀도 분석: 서울시 단독주택을 대상으로 (Optimal Development Density for the Residential Zone)

서지정보

· 발행기관 : 한국경제연구학회
· 수록지 정보 : 한국경제연구 / 31권 / 2호 / 161 ~ 185페이지
· 저자명 : 차경은, 김호연

초록

주거지역을 조성할 때 개발밀도의 준거로 사용되는 용적률에 대한 정부의 규제는 자주 논란의 대상이 된다. 본 연구는 단위면적당 토지가치를 극대화하는 용적률을 최적 용적률로 정의하고 단독주택 자료를 이용하여 서울시 주거지역 전체의 최적 용적률을 도출한 후, 제2종 일반주거지역을 권역별로 세분하여 최적 용적률을 산출하였다. 예비 분석 결과 용적률이 증가할수록 단독주택 가격은 하락하는 반면 건축공사비는 증가하는 것으로 나타났다. 이에 근거하여 추출한 서울시 주거지역의 최적 용적률은 193%로서 법정용적률이 제약 조건으로 작용한다고 보기는 어렵다. 개발 압력이 높은 제2종 일반주거지역의 경우 권역별 최적 용적률은 서북권 183%, 서남권 177%, 동북권 167%, 도심권 129% 등으로 상이하게 계산되었으며, 특히 동남권의 최적 용적률은 220%로서 법정용적률보다 높게 산출되었다. 동남권의 주택개발 과정에서 과도한 규제가 토지가치의 극대화 및 최유효이용의 달성을 저해한다고 해석할 수 있으며, 법정용적률의 상향 조정이 요구된다.

영어초록

Government regulation on development density often becomes the source of controversy. This study estimates the optimal floor-area ratio (FAR) for the single-family housing in the residential zones in Seoul. Preliminary analyses show that the price of housing decreases with the FAR, while the construction cost increases. At 193%, the optimal FAR for the residential zone as a whole is lower than the maximum permitted level. The optimal FAR for the class Ⅱ general residential zone varies with administrative districts. In particular, the optimal FAR for southeastern area is 220% and exceeds the legal limit, which implies that excessive regulation is hampering the highest and best use of the land in the area.

참고자료

· 없음