부동산 거래사고 예방을 위한 에스크로우제도의 활성화에 관한 연구 - 중개업자⋅거래당사자의 설문조사를 중심으로 - (A Study on the Activation of Escrow System to Prevent Accident of Real Estate Transaction - A Special Emphasis on the Survey Targeting a Broker and the Transaction Parties -)

서지정보

· 발행기관 : 대한부동산학회
· 수록지 정보 : 대한부동산학회지 / 30권 / 1호 / 163 ~ 184페이지
· 저자명 : 최수길, 최형석

초록

우리나라의 부동산 거래사고의 발생 원인으로는 형식적 심사주의로 인한 등기의 공신력 불인정, 공부에 등재할 수 없는 권리관계존재, 불완전한 지적제도와 공시제도의 이원화, 거래대금 즉시결제위험, 중개대상물 확인 설명서 형식적 작성, 거래사기, 복잡한 부동산 규제 등이 있으며, 부동산 거래사고는 법률적, 경제적, 기술적, 유통적측면의 유형으로 구분할 수 있다.
부동산거래사고의 예방제도는 사전제도와 사후제도로 구분할 수 있는데 우리나라는「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제30조(손해배상책임의 보장)에의거 법인인 중개업자는 2억 원 이상, 법인이 아닌 경우는 1억 원 이상을 보증보험, 공제사업자, 공탁기관에 공탁하여 보장하고 있다. 이 같은 사고 발생 후 구제방법보다는 거래사고를 미연에 방지하기 위해 미국에서는 이미 일반화된 에스크로우제도가 우리나라에서는 도입 된지 수년이 지났지만 정착되지 못하고 있는 실정이다. 또한 부동산은 그 거래자체가 잠재적 위험성을 내포하고 있기 때문에 사고예방적인 사전제도의 활성화가 더욱 필요하다.
에스크로우제도의 활성화를 위하여 실증분석을 한 결과로는 첫째, 거래사고의 유형 중법률적 거래사고가 가장 많은 것으로 분석되었으며, 둘째는 에스크로우제도가 정착되지못하고 있는 이유로서 중개업자와 거래자 모두 양도세 절감 등 법제도화 대책 부족을 원인으로 분석되었으며, 그리고 세제해택 등이 필요하며 거래시간, 거래건수, 사고경험 등에 따라 에스크로우 서비스 이용의향에 영향을 미치는 것을 알 수 있었다. 또한 에스크로우제도의 활성화 방안으로써 첫째, 에스크로우 제도의 적극적인 홍보가 요구되며, 둘째는 거래기간이 비교적 긴 거래에 있어서는 제도를 반드시 이용하는 방안, 셋째는 다중이용자에 대한 추가 할인율 적용, 그리고 양도세 절감 등 세제혜택을 법제도화 하여 에스크로우제도가 활성화 될 수 있는 방향으로 개선하여야 할 것이다.

영어초록

The causes for real estate transaction accidents include the disapproval of public confidence in registration due to the principle of perfunctory screening, the existence of right relations unregistrable at the public ledger, the dualization of the incomplete cadastral system and the official notice system, a risk of immediate payment for real estate transaction,the perfunctory writing of the identification statement on the object of brokerage, transaction fraud, complicated restriction on real estate and the like. And real estate transaction accidents can be divided into those in legal, economic, technical and distribution terms.
The real estate transaction accident prevention system can be divided into the can be divided into the prior prevention system and the post hoc prevention system. in conformity to Sec. 30(guarantee of liability for damages) of 「 Act on the Works of the Licensed Real Estate Agent and the Notification of Real Estate Transactions」 Article 30, corporate agents should deposit more than 200 million won in the guarantee insurance, the benevolent fund and the benefit body.\ in order to compensate for damages due to real estate transaction accidents. And those except the firm should deposit more than 100 million won.
To prevent real estate transaction accidents in advance rather than the method of relief after their occurrence, the escrow system generally used in the US was introduced to Korea a few years ago and has not still taken root in our society. And seeing real estate contains a potential risk in its transaction, it is more necessary to revitalize the prior prevention system.
An attempt was made to make an empirical analysis to revitalize the escrow system. As a result, the following findings were obtained:First, it was found that the legal transaction accident, of the types of accidents, occurred most.
Second, it was found that the reason for the escrow system to have failed to take root was the lack of measures for both broker and trader to legally institutionalize the reduction of the transfer tax and the like.
And the tax benefit is needed. It was found that the time of transaction, the cases of transaction, accident experience and the like had an effect on the intention to use escrow service. And this study presented the following scheme for revitalization of the escrow system. First, it is necessary to publicize the escrow system actively. Second, it is necessary to use the escrow system in case of the comparatively long period of real estate transaction. Third, it is necessary to improve the scheme to revitalize the escrow system by legally institutionalizing the application of an additional discount to its multiple users, the reduction of the transfer tax and the like.

참고자료

· 없음