부동산 거래에서 중개업자의 설명의무의 범위 - 일본의 宅地建物取引業法과 비교하여 - (A study on Agent’s Liability for Explanation in Real Estate Transaction)

서지정보

· 발행기관 : 민사법의 이론과 실무학회
· 수록지 정보 : 민사법의 이론과 실무 / 21권 / 1호 / 341 ~ 374페이지
· 저자명 : 변우주

초록

부동산 거래를 일반적으로 부동산의 취득 및 처분을 목적으로 하는 경제주체 간의 경제행위라고 광의의 부동산 거래 개념으로 이해하는 경우, 부동산에 관한 권리의 발생·변경·소멸, 즉 권리의 변동을 발생시키는 거래당사자간의 유상행위라고 할 수 있으며, 또한 거래당사자를 중심으로 하는 경우에는 거래당사자의 의사에 의하여 부동산에 관한 권리를 유상으로 이전 또는 설정하는 것이라고 할 수 있다.
이러한 부동산을 목적으로 한 거래 및 중개행위에 있어서 당사자 중 일방이 부동산 중개업자와 같은 부동산 전문가인 경우, 그 상대방이 부동산 거래에 대하여 전문적인 지식이 없는 일반인인 경우라면, 전문가인 중개업자의 중개행위에 의한 부동산 거래행위는 당사자 간에 지식이나 정보에 차이로 인하여 부동산에 대한 비전문가인 일방 당사자의 보호라는 문제가 생길 수 있다.
이에 따라, 부동산의 거래에 있어서도 부동산 전문가에 대한 설명의무가 인정될 수 있는 바, 우리의 경우 그 법적 성질 및 근거에 대해서는 「공인중개사법」 제25조와 같은 명문의 규정을 통하여 확인할 수 있으며 또한 여러 판례에서도 그 취지와 내용을 살펴볼 수 있다.
또한 일본의 경우에는 부동산 거래에 있어 거래의 직접 당사자가 아닌 중개 내지 매개행위를 통한 거래행위에 대한 일반적인 규제는 「택지건물거래업법」을 통해서 이루어지고 있다. 그런데 일본의 택건업법은 우리나라의 「공인중개사법」과는 달리 부동산의 중개에 있어서 설명의무에 대하여 비교적 상세한 규율을 통하여 부동산 거래에 있어서의 분쟁의 소지를 줄이는 데에 일조하고 있다고 평가되고 있다.
그러나 일본의 경우 우리에 비하여 비교적 상세한 규정을 갖고 있다고 하더라도, 부동산 중개에 있어서 부동산 거래관계의 다양성으로 인하여 실질적으로 중요사항에 관한 설명의무에 대한 법률상 근거가 반드시 명확하다고 할 수 없는 경우가 거래계에서는 빈번히 발생하고 있다.
이와 관련하여, 일본에 있어서 부동산 거래시의 설명의무에 대한 다양한 논의와 관련 판례를 통한 비교법적 고찰은, 설명의무에 대한 보다 체계적이고 구체적인 검토를 통한 부동산 거래시의 당사자 보호방안으로서의 설명의무에 대한 일본 부동산거래법제상 설명의무에 대한 법적 성질과 그 법리구성에 대하여 이해는 우리 법제에 많은 시사점을 줄 수 있을 것이다.
본고에서는 부동산 거래의 여러 모습 가운데 부동산 중개업자를 통한 중개거래에 있어서 중개업자의 설명의무와 관련하여, 설명의무의 성질 및 범위와 그 내용에 대한 우리나라의 법규 및 판례를 검토하고, 이와 관련한 일본에서의 관련 법규와 일본 최고재판소의 판례를 비교법적으로 검토하여, 부동산 거래에서의 당사자의 보호방안으로서의 설명의무의 범위에 대한 구체화 방안을 모색하고자 한다.

영어초록

In real estate intermediation conduct for the purpose of real estate, if one of the parties is a real estate expert, such as a real estate agent, there is a need for protection of the other party who is an ordinary person with no expertise in real estate transactions.
That is, real estate transactions by an act of brokerage firms with expertise could result in the protection of one party to another that is non-specialistic to the real estate due to differences in knowledge or information between the parties.
Accordingly, in terms of real estate transactions, real estate experts can be obligated to explain.
In Korea, its legal characteristics and grounds can be checked through the regulations in Article 25 of the "the Certified real estate agent Act" and its intent and contents can be reviewed in various judicial precedent also.
In Japan, also, general regulations on real estate intermediation transactions are made under the "Housing Site and Building Trade Act".
However, the Japanese intermediation law, unlike the Korean lsw, has been explained to reduce the size of disputes in real estate transactions through relatively detailed regulations concerning the duties of real estate brokerage.
This Article reviewed the duties of real estate agents among the indicia of real estate transactions.
In particular, the legal nature and scope of explanation duties, contents of Korean laws and cases were reviewed.
And in this connection, the related statutes in Japan and the precedent cases of Japan's highest courts were reviewed in a comparative method.
Through such a review, it was intended to seek to specify the scope of explanation obligations as a protection method of the parties in real estate transactions.

참고자료

· 없음