실물옵션을 이용한 주택재개발사업의 최적 분양시점과 사업가치 평가 (Evaluation of the Business Value and the Optimal Selling Point of Housing Redevelopment Project Using Real Options)

서지정보

· 발행기관 : 한국감정평가학회
· 수록지 정보 : 감정평가학논집 / 19권 / 1호 / 125 ~ 163페이지
· 저자명 : 진연화, 유정석

초록

본 연구에서 주택재개발사업의 사례는 미래의 불확실성에 따라 다양한 사업위험이존재하며, 경기침체 등에 따라 사업성 하락으로 사업추진이 오랫동안 표류하면서사업 기간을 확정하지 못하고 장기간 지연되고 있는 사업이다. 따라서, 본 연구에적용할 사업 가치 평가 방법으로는 연속시간 체계의 무한 만기 실물옵션인 S-M (Samuelson-Mckean) 모형이 적합한 분석기법이라 할 수 있다. 기본적으로 S-M 모형은 시간적 개념보다는 경제적으로 타당한 최적 임계점을 최적 개발 시점으로추정할 수 있다. 본 연구에서는 S-M 모형에 부동산의 사용가치를 반영하여 최적 분양시점을 추정하는 S-M(수정) 모형을 제안하였다. 이 모형으로 주택재개발사업의최적 분양시점을 산출한 결과, 기초자산가격이 최적 분양시점(임계점)보다 낮게 산출되었다. 또한, 이 모형의 결괏값을 NPV 모형과 비교ㆍ분석하였다. 결론적으로, 2016년 관리처분 당시 이 사업의 사업성이 낮아서 미래로 일정 기간 동안 분양시점을 연기하고 사업지연이 불가피한 것으로 산출되었다. 또한, 3년이 지나간 후2019년 분양 당시 S-M(수정) 모형으로 최적 분양시점을 산출한 결과, 기초자산가격의 상승과 전세가율 하락 등으로 사용가치를 하향 조정하는 경우 최적의 분양 시점(임계점)을 충족하지 못하였지만, 분양이 가능함을 확인할 수 있다.

영어초록

In this study, the case of the housing redevelopment project has various business risks depending on the uncertainty of the future. In addition, the project has been delayed for a long time due to the business downturn due to the economic downturn, and the business promotion has drifted for a long time.
Therefore, as an evaluation method of business value to be applied to this study, the S-M(Samuelson-Mckean) model, which is an infinite expiration real option of the continuous time system, can be said to be a suitable analytical method.
Basically, the S-M model can estimate the economically reasonable optimal threshold as the optimal development time rather than the temporal concept. In this study, we proposed an S-M(modified) model that estimates the optimal selling point by reflecting the value of real estate use in the S-M model. As a result of calculating the optimal selling point of the housing redevelopment project with this model, the basic asset price was calculated to be lower than the optimal selling point(critical point). In addition, the results of this model were compared and analyzed with the NPV model. In conclusion, it was calculated that, at the time of management disposition in 2016, the business feasibility of this project was low, and the pre-sale time was postponed for a certain period of time into the future, and the business delay was inevitable. In addition, after three years have passed, the optimal selling point is calculated using the SM (modified) model at the time of sale in 2019. When the value of use is lowered due to the rise in the price of the underlying asset and the decrease in the Cheonsei rate, the optimal selling point(threshold point), But it can be confirmed that the sale is possible.

참고자료

· 없음