재개발사업에서 학교용지의 개념과 법적 성질 (The concept and nature of school facility area in the redevelopment project)

서지정보

· 발행기관 : 행정법이론실무학회
· 수록지 정보 : 행정법연구 / 47호 / 191 ~ 211페이지
· 저자명 : 김종보

초록

재개발사업의 시행 과정에서 학교는 대상지역에 처음 설치되는 것이 일반적이므로, 종전의 지적이 모두 소멸하고 새롭게 학교용지가 생겨나게 된다. 재개발사업의 사업시행자는 학교용지를 조성할 의무만을 부담하기 때문에, 학교시설은 사업시행자로부터 위 학교용지를 매입한 교육청에 의하여 설치된다. 장기간이 소요되는 재개발사업의 특성상, 조합 내지 조합원이 가지고 있던 토지 내지 건물 소유권이 사업기간 동안 제3자에게 넘어가는 일이 일어난다. 이로 인하여 학교용지와 같이 분양으로 연결되지 않아 신축 아파트가 주어지지 않는 토지에 대해서는, 새로운 소유권과 대가를 받지 못하여 소멸되지 않는 것으로 보이는 구소유권이 중첩되는 현상이 종종 나타난다. 재개발사업은 이전고시에 의하여 구지적과 그에 근거한 구소유권이 소멸하고 새롭게 편성된 지적과 그에 따른 소유권이 생성되는 방식으로 사업이 진행되는데, 대상지역의 토지 또는 건축물은 크게 분양대상이 되는 것과 분양과 연결되지 못하고 소멸하는 것으로 분류된다. 따라서 분양과 연결되지 않는 토지 또는 건축물에 대한 지적 및 소유권은 종후자산과 연결되지 못한 채 소멸한다.
도시개발법상 체비지는 종후토지의 일종으로 사업의 비용을 조달하기 위해 사업시행자에게 부여되는 토지를 말하는데, 재개발사업상 사업비용을 조달하기 위해 사업시행자에게 부여되는 대표적인 시설인 일반분양분은 도시개발법상 체비지에 대응하는 개념으로 볼 수 있다. 구도시재개발법과 현행 도시개발법은 모두 공공시설(또는 정비기반시설) 및 도시계획시설을 정비계획의 내용으로 하도록 정하고 있는데, 정비계획에서 위치와 면적이 정해진 공공시설 또는 도시계획시설의 부지는 공공시설용지가 된다. 학교용지는 토지보상법상의 공익사업의 개념에 닿아 있고, 무상양도와 무상귀속 등 공공시설의 사후 귀속과 가격 등을 정한다는 점에서 공공시설(정비기반시설)용지에 해당한다. 학교용지는 행정주체에게 무상귀속되지 않고 교육청에 매각되며, 토지대금은 사업시행자의 수익으로 사업의 경비에 충당된다. 즉, 통상 초등학교 등의 학교용지는 체비지이기도 하면서 또 동시에 공공시설용지로서의 성격을 갖기 때문에, 학교용지를 교육청이 아닌 제3자에게 매각하는 것도 금지된다고 보아야 한다.
사업시행자인 조합이 사업시행을 위해 수용을 통하여 토지를 보유하게 된 경우, 이 토지는 공익사업을 위하여 확보된 토지로서 공법적으로 특수한 보호를 받아야 하므로, 저당권, 압류 등의 대상이 될 수 없으며, 이를 원인으로 경매가 진행되어 취득된 소유권도 무효이다. 설령 이 소유권이 유효하다고 해도 조합이 사업 중에 취득하는 토지는 체비지로서 위 토지에 대한 구소유권은 이전고시 등에 의하여 소멸하게 되므로, 이러한 측면에서도 제3자에 대한 매각, 경매에 의한 학교용지의 소유권 이전은 인정되지 않는다.

영어초록

In the process of redevelopment project, schools are usually installed in the target area for the first time, so all of the previous designations will disappear and new school grounds will be created. Because the project developer of the redevelopment project is only obliged to create a school ground, the school facility is installed by Provincial office of education purchasing the school ground from the project developer.
Due to the nature of the redevelopment project that takes a long time, the ownership of land or buildings owned by the redevelopment union or union member is sometimes transferred to a third party during the project period. As a result, conflict has happened between old ownership and new ownership.
In the redevelopment project, the project is proceeding in a way that the old designation and the old ownership based on school ground disappear and the new designation and ownership are generated. The land or the building in the target area is largely classified as sale and not-sale. The ownership of the land or buildings that are not connected with the sale are extinguished.
In the Urban Development Act, recompense area is a kind of developed land, which is the land that is given to the project developer to make up the cost of the project. The representative facility given to the project developer for the purpose of procuring the project cost in the redevelopment project is the general installment apartment. It can be seen as a concept corresponding to recompense area in the Urban Development Act.
The former Urban Redevelopment Act and the existing Urban Development Act require public facilities(or maintenance infrastructure) and urban planning facilities to be the contents of the maintenance plan. The school ground corresponds the public facilities in terms of connecting to the concept of public service in the Land Compensation Law and deciding the price of public facilities linked to gratuitous conveyance of maintenance infrastructure.
The school ground should be sold to Provincial office of education without being assigned to the administrative office, and the land price will be paid to the project owner for the expenses of the business. In other words, the selling school ground to a third party except Provincial office of education should be prohibited strictly.
If the redevelopment union as a business owner holds the land through acceptance for the implementation of the project, the land is reserved for public benefit projects and must receive special protection from the public law. So it should not bs permitted to mortgage, seizure, and auction against the school ground.
Even if ownership of third party is valid, the ownership acquired by the redevelopment union during the project will be perished by the Procedural Remedies of Transfer Public Notification.

참고자료

· 없음