재개발사업 지연이 사업성에 미치는 연구: 연희1구역 주택재개발사업을 중심으로 (A Study on the Impact of Delays in Redevelopment Projects on Profitability: Focusing on the Yeonhui District 1 Housing Redevelopment Project)

서지정보

· 발행기관 : 한국부동산법학회
· 수록지 정보 : 부동산법학 / 28권 / 4호 / 269 ~ 288페이지
· 저자명 : 오도령, 구경모, 임미화

초록

본 연구는 재개발사업에서 현금청산자 보상 지연이 사업성에 미치는 영향을 분석하고, 이를 통해 유사사례의 재발 방지와 대책 마련을 제안하는 것에 그 목적이 있다. 서울시 서대문구 연희1구역 조합의 재결신청 각하 사례를 중심으로, 현금청산자의 보상 지연이 사업성 저하와 금융비용 증가를 초래했음을 시뮬레이션으로 증명하였다. 「도시 및 주거환경정비법」(도시정비법) 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)의 주요 규정을 검토하였고, 토지보상법 시행규칙 제17조 2항 3호에 따라 감정평가서의 유효기간을 초과한 경우 재평가를 진행해야 함에도 불구하고, 조합은 재평가 없이 재결 신청함을 통해 예상된 각하 결정을 받게 된 사례를 분석하였다. 기간 내 신청 실패로 인한 이주 지연과 금융비용 증가를 초래하였으며, 사업성 시뮬레이션을 통해 이는 곧 사업성 악화의 일부 요인으로 작용했음을 확인하였다.
본 연구는 사업성 시뮬레이션을 통해 사업 지연이 수익성에 미치는 영향을 정량화하였다는 점에서 기존 연구와 차별성을 갖는다. 동일한 분석은 다른 재개발 프로젝트에도 적용 가능하며, 지역별 물가 변동및 금융 조건을 반영한 모델링으로 대책 수립에 기여할 수 있다.

영어초록

This study aims to analyze the impact of delays in compensating cash liquidation holders on the profitability of redevelopment projects and to propose measures to prevent similar occurrences and devise countermeasures. Focusing on the case of the dismissal of the adjudication application by the Yeonhui District 1 Redevelopment Association in Seodaemun-gu, Seoul, this study demonstrates through simulations that delays in compensation for cash liquidation holders led to a decline in profitability and increased financial costs.
Key provisions of the “Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments” and the “Act on Acquisition of and Compensation for Land, etc., for Public Works Projects” were reviewed. The analysis highlights that, under Article 17, Paragraph 2, Subparagraph 3 of the Enforcement Rules of the Land Compensation Act, an appraisal report must be re-evaluated if its validity period expires. However, the association proceeded with the adjudication application without re-evaluation, resulting in a predictable dismissal decision. This failure to meet the application deadline caused relocation delays and increased financial costs, contributing to the deterioration of project profitability, as confirmed through business simulations.
This study distinguishes itself from previous research by quantifying the impact of project delays on profitability through business simulations. The same analytical framework can be applied to other redevelopment projects, contributing to the establishment of countermeasures through modeling that incorporates regional price fluctuations and financial conditions.

참고자료

· 없음