抵當權設定者가 築造 所有하지 않은 建物의 一括競賣

서지정보

· 발행기관 : 한국토지법학회
· 수록지 정보 : 토지법학 / 22호 / 29 ~ 48페이지
· 저자명 : 최신섭

초록

토지에 저당권을 저당한 후 그 지상에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 담보권실행을 위하여 저당권이 설정된 토지뿐만 아니라 그 지상의 건물도 함께 경매 청구할 수 있다. 그러나 건물의 경락대금으로부터는 우선변제를 받을 수 없다. 이것을 일괄경매청구라 하고 민법 제365조에서 규정하고 있다. 저당권이 설정된 후라도 토지소유자는 저당토지의 용익권을 제한 받지 않으므로 그 지상에 건물을 축조할 수 있다. 그러나 저당권이 설정 후 축조된 건물에는 법정지상권이 생기지 않아 저당물이 경매 실행되어 토지와 건물의 소유자가 일치하지 않을 경우 건물은 철거되지 않을 수 없는바 이것은 건물의 소유자 개인에게 뿐만 아니라 사회 경제적으로도 큰 손실이 아닐 수 없다. 따라서 이를 방지하기 위하여 본 규정을 둔 것이다.
그런데 판례와 통설은 일괄 경매가 성립되기 위해서는 저당권설정자가 저당지상에 건물을 축조하여 경매 시에도 그 건물을 계속 소유한 경우에 한하여 이를 인정할 수 있다는 입장을 취하고 있다. 그러나 일괄경매를 규정한 민법 제365조의 입법취지가 저당권자와 저당권설정자의 이해관계를 조절하고 건물의 철거로 인한 저당권설정자의 손실과 사회경제적 이익을 도모하기 위한 제도임을 고려해 볼 때 일괄경매의 요건은 완화될 필요가 있으며 상대적으로 일괄경매의 범위는 확대될 필요가 있다. 문제는 어떠한 조건하에서 어느 정도까지 일괄경매의 범위를 확대할 것인지에 집중되는데, 여기에 대한 기준은 제3자가 건물을 축조한 경우이든 저당권설정자가 건물을 축조하여 제3자에게 양도한 경우이든 경매 시 저당권자와 저당권 설정자 사이의 이해관계 조절에 적합하고 또한 건물의 철거방지에 가장 적합한 방법이 선택되어야 할 것이다. 이러한 기준에 따라 선택된 일괄경매의 유형으로는 본문에서 열거한 바와 같이 6가지의 사례로 요약될 수 있다.

참고자료

· 없음