위법한 임대차 해지 시 임차인의 손해 (Damages to the lessee due to the lessor’s breach of contract)

서지정보

· 발행기관 : 한국사법학회
· 수록지 정보 : 비교사법 / 29권 / 3호 / 51 ~ 76페이지
· 저자명 : 김기환

초록

우리 대법원은 임대인의 방해행위로 상가임대차계약이 종료된 경우 임대인이 배상하여야 할 임차인의 손해에 대하여 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위하여 합리적으로 필요한 기간 동안의 휴업손해에 국한하여 배상을 인정하였다. 이에 대하여는 다음과 같은 비판을 할 수 있다.
첫째, 대법원은 임차인의 영업이 쉽게 이전할 수 있다는 것을 전제로 하고 있으나 실제에 있어서는 임차인이 새로운 상가를 물색하여 영업을 재개하는 것은 많은 위험을 내포하고 있고 상당히 많은 경우 성공적인 이전에 실패한다. 대법원의 판단은 임대인의 유책사유로 인한 위험을 고스란히 임차인에게 전가하는 것으로서 타당하지 않다고 생각된다.
둘째, 대법원은 영업권리금을 전혀 고려하고 있지 않다. 임대인의 방해행위로 해당 상가에서 영업을 더 이상 할 수 없게 된 임차인은 해당 상가의 새로운 임차인으로부터 받을 수 있었던 권리금 상당의 이익을 상실하게 되었고 또한 임차인이 새로운 상가를 구하는 과정에서 새로운 상가의 기존 임차인에게 소정의 권리금을 지급하여야 하게 되었다.
이러한 문제점에 대한 해결방안으로 임차인이 새로 상가를 구하여 영업을 재개한 경우에는 임차권 상실에 기한 손해배상, 즉 갱신가능한 전체 임대차기간 동안의 기존 상가의 차임과 새로운 상가의 차임 사이의 차액을 배상하여 주어야 할 것이다. 아울러 이전하는 기간 중 발생한 휴업손해, 이사비용, 인테리어비용, 부동산중개수수료, 홍보비용, 금융비용, 계약파기비용, 각종 이전비용 등의 부수적 손해에 대하여도 배상을 하여야 할 것이다. 임차인이 새로 상가를 구하여 영업을 재개하지 못한 경우에는 영업권리금 상당의 손해를 배상하여 주어야 할 것이다.
프랑스에서는 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절하는 경우 이와 같은 내용의 손해배상을 하도록 규정하고 있다. 이는 오래 전부터 발전시켜온 영업재산의 개념에 기반을 두고 있는 것으로서 우리법에 시사하는 바가 크다고 생각된다.

영어초록

The Supreme Court of South Korea has ruled that in case of termination of the commercial lease contract due to the lessor's breach of contract, the damages of the lessor should be limited to damage from business suspension for a period reasonably necessary to provide another object in place of the leased object. It could be criticized for the following reasons.
First, the Supreme Court presupposes that the tenant's business can be easily transferred, but in reality, finding a new store for the lessee and reopening the business involves many risks, and in many cases, successful relocation fails. It is not considered reasonable to pass the risk, attributable to the lessor, to the lessee.
Second, the Supreme Court does not consider the premium of commercial tenants at all. The lessee, who was no longer able to conduct business in the place due to the landlord's breach of contract, lost the profits equivalent to the premium he could have received from the new tenant. And he should pay a premium to the tenant of a new business place if he decides to relocate the business.
So, if the lessee moves to a new space and resumes his business, the damages due to the loss of the leasehold right, i.e., the difference in rent between the old and the new business place for the entire renewable lease period, should be compensated. In addition, the compensation for incidental damage such as loss from business suspension, moving costs, opening equipment installation costs, real estate brokerage fees, advertising costs, financial expenses, contract cancellation costs, and various relocation costs should be compensated. If the lessee fails to resume business, he should be compensated for damages equivalent to the premium.
In France, it is stipulated that these damages shall be compensated if the lessor refuses to renew the lease of business place. This is based on the concept of business as a property, which has been developed for a long time.

참고자료

· 없음