실거래자료를 이용한 월세시장의 효율성 평가: 서울 강남 지역을 중심으로 (An Empirical Study on the Arbitrage Efficiency of Korean House Rent Price)

서지정보

· 발행기관 : 한국경제연구학회
· 수록지 정보 : 한국경제연구 / 31권 / 2호 / 73 ~ 96페이지
· 저자명 : 이충언

초록

본 연구는 국토해양부가 2011년도부터 공개하고 있는 전월세 실거래가 자료를 이용하여 차익거래조건의 충족 여부로 월세시장에서의 효율성을 평가하였다. 분석 결과 월세 계약에서 보증금과 월세간의 대체성은 높게 나타나 차익거래조건이 만족되어 시장이 효율적으로 작동하는 것으로 평가되었다. 또한 월세계약에 적용된 이자율도 시장의 대표이자율인 3년 만기 국고채와 동일하게 움직이는 것이 발견되었다. 이와 같은 점에서 월세시장에서 가격이 효율적으로 결정되는 것으로 평가된다. 그러나 전세와 월세 간 대체성은 낮았으며 전세의 비용이 월세에 비해 대부분의 자료에서 상당히 낮게 평가되고 있어 두 시장 간에는 차익거래조건이 충족되지 않고 있다. 전세와 월세 간 낮은 대체성의 원인은 전세가격과 월세가격의 결정원리가 다르기 때문이거나 아니면 월세임대인과 전세임대인이 주택을 보유한 형태나 목적에 차이가 있기 때문일 수도 있다. 현재의 저금리 기조에서는 세입자의 실부담액이 월세에 비해 전세가 40% 정도 더 낮은 것으로 평가되고 있다. 이와 같은 상황에서 최근 나타나는 현상과 같이 전세로부터 월세로의 전환이 확대되면 세입자의 부담이 크게 늘어날 우려가 있다. 전세에서 월세로의 전환이 불가피하다면 이전 과정에서 세입자의 부담을 완화시킬 수 있는 대책을 마련할 필요가 있을 것이다.

영어초록

This paper examine the efficiency of Korean house lease market based on no arbitrage condition using actual monthly rent contract data. This efficiency test superior to traditional Fama criteria in the interpretation of the results and reliability because it doesn't needs to assume price model. Estimated results show that monthly rent substitutes security deposit systematically and no arbitrage condition is satisfied. In addition, the interest rate applied to the rent market fluctuates according to the market interest rate. Thus, monthly rent market is evaluated efficient. Chonsei constract, however, doesn't substitutes monthly rent fully. Monthly rent is more expensive than Chonsei contract and no arbitrage condition fails to meet between two lease contracts. The imperfect substitutability between Chonsei and monthly rent are due that the price are determined independently in the two separated markets. In addition, the higher monthly rent cost than Chonsei cost implies future increasing residential cost burden to tenants as the lease contracts switch from Chonsei to monthly rents.

참고자료

· 없음