토지 가격의 베이지안 시공간 분석 (A Bayesian Spatio-temporal Analysis of Land Price)

서지정보

· 발행기관 : 한국부동산연구원
· 수록지 정보 : 부동산연구 / 24권 / 4호 / 119 ~ 135페이지
· 저자명 : 이창로, 엄영섭, 박기호

초록

공간사상(空間事象)의 하나인 지가는 독립적으로 결정되는 것이 아니라 인근 지가의 영향을 받기 마련이며, 인근 지가라 함은 ‘최근에 거래된’, ‘인접 필지’의 가격을 의미한다. 본 연구에서는 지가의 이러한 시공간적 상관성(spatiotemporal correlation)을 명시적으로 고려한 모형을 구축, 20년 이상 축적된 공시지가 데이터의 입체적 분석을 시도하였다. 시공간 속성을 함께 다루기 위해 위계구조에 기반한 베이지안 추론방법을 활용하였으며, 공시지가 데이터가 방대하다는 점을 감안하여 데이터 양이 많은 경우에도 실행 가능한 방법론을 검토하였다. 서울시에 대한 분석 결과, 공간적 상관성, 즉 상호 영향을 미치는 지가형성의 지역적 범위는 주거용보다 상업용 표준지가 좁게 형성되고 있음을 파악하였고, 주거용 및 상업용 표준지 모두 과거(1996년)에는 강남을 최고 지가지역으로 하되, 이와 대등한 지가수준 지역이 산발적으로 존재하였으나, 현재는 이러한 섬 형태의 지역은 보다 큰 지역으로 통합되는 추세를 파악할 수 있었다. 또한 시간적 상관성은 상업용보다 주거용 표준지가 강한 것으로 파악되었는데, 상업용은 직전연도 가격보다는 전반적인 경기변동 등에 더 큰 영향을 받아 가격수준이 형성되는 것으로 해석된다.

영어초록

Land price, one of spatial phenomena, is not generated independently, but affected by the price of nearby land. ‘the price of nearby land’ means the price of neighboring lots which were sold recently. Using government announced land price data accumulated for more than 20 years, this study examines the consequences of explicitly allowing for the presence of spatial correlation as well as temporal one. A hierarchical bayesian estimation method is utilized in order to deal with both the temporal and spatial aspects of the data, and a plausible implementation method to overcome the 'big-n' problem is also considered in the study. The results indicate that submarkets of commercial land in Seoul are delineated more narrowly than those of residential land. As for the spatial pattern of land price distribution, Gangnam was clearly depicted as the highest land price area, and several isolated areas whose land price levels were similar to that of Gangnam were also created distinctly in 1996. These isolated areas, however, seem to be incorporated into a broader market area now. In addition, residential land shows stronger temporal correlation than commercial one does, which is due to the fact that the price of commercial land is more sensitive to a general economic cycle rather than the previous-year price level.

참고자료

· 없음