서울 오피스의 건축연령과 보증부월세 계약 비중의 연관성 (The Relationship Between the Ratio of Monthly Rent Contract and the Age of Office Building in Seoul)

서지정보

· 발행기관 : 건국대학교 부동산도시연구원
· 수록지 정보 : 부동산·도시연구 / 9권 / 1호 / 41 ~ 57페이지
· 저자명 : 류강민, 서명교

초록

본 연구는 보증금의 활용과 역할에 관한 선행연구를 살펴보고, 보증금이 오피스 신축에 의한 비용부담을 줄이기위한 수단이나, 매매차익을 높이기 위한 레버리지 수단, 그리고 임차인의 신용위험을 헷지하기 위한 수단 이외에리모델링 수단으로도 활용될 수 있다고 판단하였다. 이에 헤도닉 가격모형을 이용하여 건축연령별 임대료 상승구간을 파악하였다. 분석결과 건축연령이 증가할수록 노후화로 인한 감가상각으로 임대료가 하락하는 경향을 보였다.
그러나 건축연령이 10~15년일 때 임대료가 상승하는 것으로 나타나 이 시기에 리모델링이 많이 나타난 구간이라 가정하였다. 또한 건축연령별로 전월세 계약 비중과 전월세전환율이 어떻게 나타나는 지 살펴본 결과, 건축연령이10~20년일 때 전월세 계약비중이 높게 나타나고 있었다. 이 결과는 리모델링으로 인해 임대료 상승이 일어나고 보증금이 리모델링 비용으로 사용되어 보증금 비중이 높은 전월세 계약 비중이 높아지고 전월세전환율 또한 높은 수준을 유지하고 있어, 리모델링이 보증금 비중과 전환율을 상승시키는 원인일 것으로 보인다.

영어초록

Previous studies primarily analyzed the role of security deposit of monthly rental contracts as supplemental construction costs, leverage means to increase rate of return on equity investments, or hedging a method for tenants’ credit risk. This study considers an alternative way to use security deposit, which is financing renovation. If security deposit is used for financing renovation costs, the ratio of security deposit in monthly rental contracts and the conversion rate between monthly rent and security deposit should be different when renovation is anticipated.
Hedonic pricing models were estimated to test this hypothesis. Estimation results show that rents did not decrease with the age of buildings. Buildings with 10 to 15 years of age have higher rents than the buildings with 5 to 10 years of age, which indicates that renovation occurs when buildings age 10 to 15 years. It is also found that rental contracts with higher ratio of security deposit and higher conversion rate are observed for those buildings.

참고자료

· 없음