공인중개사법상 중개업자의 확인ㆍ설명의무 (A Study on the Confirmation and Explanation of the Broker in 「the Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions Act」)

서지정보

· 발행기관 : 한국법학회
· 수록지 정보 : 법학연구 / 41호 / 385 ~ 410페이지
· 저자명 : 김대명

초록

중개업자가 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 그리고 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 3년 동안 그 사본을 보존하여야 한다.
이러한 중개대상물 확인ㆍ설명제도는 중개업자가 중개의뢰인에게 중개대상물에 대하여 전문가로서의 정보를 제공하여 거래당사자의 부족한 지식을 보충해 줌으로써 부동산거래에 있어서 당사자간의 분쟁과 재산상 피해의 발생을 사전에 예방할 수 있게 하여 부동산거래의 안전을 도모한다는 측면에서 기여할 수 있는 제도이다. 그러나 공인중개사법령에서는 중개대상물 확인·설명의무의 주체, 상대방, 설명방법, 범위와 시기, 확인ㆍ설명의무를 위반하였을 경우의 손해배상책임 등에 관하여충분한 규정을 두지 않았기 때문에 해석상 여러 가지 논란의 여지가 있다. 한편 실무적으로는 중개업자가 중개대상물 확인·설명의무를 위반하였을 경우 행정처분은 물론 손해배상책임의 문제도 생겨나기 때문에 이는 매우 중요한 사항일 뿐만 아니라 이를 둘러싼 분쟁도 발생하고 있는 실정에 있다. 중개업자의 책임중개를 실현할 수 있는 실질적인 개선방안을 제시하는 것은 무엇보다도 중요하며, 중개대상물 확인ㆍ설명제도의 합리적인 개선방안은 중개업자에 대한 공신력의 제고와 중개업자의 책임한계를 분명히 하여 중개사고에 따른 손해배상책임의 범위를 명확히 함으로써 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하고 올바른 중개문화 정착에 기여할 것이다.
이 연구에서는 중개대상물 확인ㆍ설명의무 제도에 대한 공인중개사법 규정의 해석상 제기되는 문제와 이에 관련된 판례를 검토하여 이 제도가 입법취지에 맞게 시행되고 있는지, 시행상 문제점과 보완하여 개선할 점은 어떠한 것이 있는지를 검토하였으며, 제시된 개선방안은 입법적으로 보완이 필요하다.

영어초록

In case that a real estate broker receives a request for brokerage, he/she shall confirm the matters provided for current state, location and right relationship of the relevant object of brokerage, matters relating to the restrictions of transaction or utilization under Acts and subordinate statutes, other matters as prescribed by the Presidential Decree, before the brokerage is completed and explain such matters faithfully and correctly to the brokerage client who desires to acquire a right concerning relevant object of brokerage, presenting the materials concerned such as the land cadastre and the certified copy of register. When the broker prepares a contract document after brokerage is completed, he/she shall draw up a note stating the contents of confirmation and explanation under the conditions prescribed by the Presidential Decree, deliver it to both parties of transaction and keep a copy thereof for a period prescribed by the Presidential Decree(3 years).
This system about the confirmation and explanation of object of brokerage is to supply the insufficient knowledge of both parties of transaction in order to offer the information to client as an export about intermediary object. To do so, it is possible to prevent the conflict and occurrence of property damage between both parties of transaction. As a result it is possible to do safety about transaction of the real estate. However,「the Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions Act」 do not describe the sufficient provisions about the subject and the counterparty, how to explain, period of the confirmation and explanation of the intermediary object, and the liability by the violation of 'the duty of confirmation and explanation of object of brokerage'. So it is possible to debate as an aspect of interpretation. On the other side, as an practical aspects, in case that a real estate broker violates the duty of confirmation and explanation of object of brokerage, that broker gets the administrative measure as well as the compensation of the property damage, as a practical aspects it is important details and the conflicts about that has been occurred.
To suggest the reasonable scheme to do the intermediary liability is one of the most important things. To raise of the public trust against the real estate broker and to do the legal disclaimer clearly according the accident intermediaries, the reasonable improvement of the confirmation and explanation of object of brokerage contribute establishing a fair, transparent transaction order of real estate and the fixation of the culture of the intermediary.
In this paper, the author studied about the problems to be occurred under the interpretation of the confirmation and explanations of the provisions of 「the Business Affairs of Licensed Real Estate Agents and Report of Real Estate Transactions Act」. And the author studied the precedents about that. Finally I studied that this system has been taken effectively suitably for the legislative intent or not and the improvement. So, several problems to be studied should be complemented in the time to revise the decree of that law.

참고자료

· 없음