미국의 잔여지보상에 대한 연구 (A Study on Severance Damages in the U.S.)

서지정보

· 발행기관 : 한국헌법학회
· 수록지 정보 : 헌법학연구 / 18권 / 3호 / 343 ~ 374페이지
· 저자명 : 심민석

초록

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제73조 제1항과 제74조 제1항은 잔여지보상방법에 대해 규정하고 있다. 잔여지보상방법은 ① 가치하락보상, ② 공사비보상, ③ 취득보상으로 나누어 볼 수 있다. 하지만 우리의 잔여지보상제도는 현실적으로 잘 시행되고 있지 않은 것으로 보인다. 이에 비해 미국의 잔여지보상(Severance Damages)은 오래 전부터 많은 관심을 가지고, 판례에 의해 법이론적 연구가 충분히 진행되어 오고 있으며, 상당부분 정립되어 시행되고 있다. 미 연방 수정헌법 제5조에 의해 요구되는 정당한 보상은 부분 수용에 있어서도 토지소유자가 수용토지 뿐만 아니라 잔여지에 대한 부수적인 피해에 대해서도 보상받을 수 있도록 요구하고 있으므로 모든 수용소송에 있어서 기준이 되고 있다.
잔여지보상을 인정하기 위해서는 잔여지가 수용토지와 하나로 통일되어 있어야 한다. 잔여지가 수용토지와 하나로 통일되어 있는 것으로 간주되기 위해서는 토지소유자는 통일성(Unity) 개념을 만족시켜야 한다. 이러한 통일성 개념을 만족시키기 위해서는 토지소유자가 일반적으로 (1) 부분 토지가 연접해 있어야 하고(Unity of Contiguity) (2) 소유권의 통일성(Unity of Ownership)이 있고 (3) 사용의 통일성(Unity of Use)이 있다는 것을 입증해야 한다. 이는 3가지의 통일성(The Three Unities)으로 자주 언급되고 있다. 이러한 통일성 개념은 유연하게 확장되어 오고 있다. 지속적인 잔여지 피해의 사례로서 대표적인 것은 접근권의 상실, 영업 손해, 기류의 손상과 조망권의 장애, 증가된 유수량 또는 홍수의 위험, 공익사업으로 인한 보기흉한 건조물, 소음 증가, 그리고 군엽의 상실들이 있다. 이러한 요인들 중 미적 손상에 의한 잔여지의 가치하락부분은 주목할 만하다. 잔여지보상을 산정하는데 있어서 토지의 최고․최상의 사용을 확인하는 것은 필수적인 단계이다. 그리고 전과 후의 법칙과 피해개선비용접근방법, 이익보상접근방법이 있다. 이러한 미국의 잔여지보상은 정당한보상을 기준으로 시행되어 오고 있으며, 상당히 유연하게 운영되어 오고 있다. 이러한 부분에 있어서 우리에게 많은 시사점을 주고 있다.

영어초록

It is a touchstone of all taking procedure that the just compensation required by the Fifth Amendment of the Constitution of the United States requires that an owner in a partial taking case be compensated not only for the land taken, but for the incidental injury to the part not taken. When the part not taken is left in such condition by reason of the taking, as to be of less value than before, the owner is entitled to those additional damages. Severance damages are the aspect of just compensation that a landowner should recover for the resultant injuries to the remaining lands after a taking. The owner is to be put in as good position pecuniarily as he would have occupied if his property had not been taken.” To qualify as severance damages, the remainder must have been “unified” with the taken property. For a remainder to have been deemed unified with the taken parcel, the property owner must satisfy the unity doctrine and generally show that: (1) the portions of the parcel were contiguous, (2) there was unity of ownership, and (3) there was unity of use. This is frequently referenced as “the three unities.”The landowner is entitled to reasonable access to his property. A partial taking may deny the landowner such reasonable access. As a result, this impairment to access is an element to consider in calculating severance damages. Other considerations affecting damages may include: obstruction of views, increased exposure to water damage, noise level increase, etc.
The property owner has the right to have the land valued according to its highest and best use. Ascertaining the best use of the property is an essential step in establishing severance damages. In attempting to assess just compensation for a partial taking, courts have historically relied on two basic methods of computing damages: (1) the “before and after rule” and (2) the damage to the remainder plus the value of the part taken, also known as the severance damage rule. Either rule should produce the same result. In other words, the destination is the same, but each path has different obstacles and elements to consider.
A landowner is entitled to full, fair, and just compensation. The constitutions of the United States and the various states embody the philosophies upon which this country was founded, and the sanctity of private property is one of the corner stones of this nation. When the government seizes private property, the landowner must be properly compensated, and severance damages are frequently critical in providing that complete compensation.

참고자료

· 없음