부동산경매에서 유체동산 강제집행의 합리적 운영방안 연구 (A Study on the Reasonable Management of Compulsory Execution of Corporeal Movables in Real Estate Auction)

서지정보

· 발행기관 : 한국주거환경학회
· 수록지 정보 : 주거환경 / 19권 / 4호 / 53 ~ 66페이지
· 저자명 : 박성민, 강정규

초록

부동산경매는 그 과정을 이해하기 어렵고 절차 또한 까다로워 특정인들의 전유물처럼 여겨져 왔으나 년 민사집행법 개정을 통해 보다 쉽고 안전하게 부동산을 취득할 수 있는 계기가 마련되었다. 과거에는 합리적이었던 것들이 시대적 상황이 바뀌며 현실과 맞지 않는 부분이 생겨나듯 민사집행절차 또한 시장의 변화 속에서 수정이 필요한 부분이 나타나고 있는데 유체동산 강제집행절차가 대표적이다. 점유자와 협의가 이루어지지 않은 부동산을 인도받기 위해서는 강제집행신청 절차를 거쳐 부동산 내부의 유체동산을 외부로 반출하고 보관해야 하며 일정한 시간이 지난 후 유체동산 경매까지 해야 하는 등 낙찰자에게는 어려운 과제가 남게 된다. 본 연구는 유체동산 강제집행제도의 합리적 운영을 위해 절차상 어떠한 문제점이있고 그 개선방안은 무엇인지에 대해 연구 분석하였다. 먼저 선행연구와 이론적 고찰을 통해 유체동산 강제집행제도의 절차적 문제점을 파악한 후 부동산 경매 및 동산경매 업무를 담당하고 있는 변호사와 법무사 감정평가사 부동산경매 매수대리를 하고 있는 공인중개사 등 전문가 인과의 인터뷰를 통해 전문가 입장에서 느끼는 문제점을 도출하고자 하였다. 이론적 고찰과 전문가 인터뷰를 통해 찾은 문제점을 바탕으로 명의 경매 참여자를 대상으로 설문조사를 실시하여 유체동산 강제집행의 문제점과 개선방안을 찾아보았고 그 결과를 유체동산 강제집행의 합리적 운영방안 연구를 위한 자료로 활용하였다. 이러한 연구를 통해 얻은 결과를 바탕으로 아래와 같이 유체동산 강제집행제도에 대한 개선방안을 제시한다. 첫째 강제집행 비용의 현실적 조정이 필요하다. 유체동산 강제집행은 부동산 내부에 있는 동산을 외부로 반출한다는 점에서 이사를 하는 것과 비교할 수 있는데 강제집행에 동원되는 노무자의 수가 필요 이상으로 많아 효율적인 노무자 수로 개선이 필요하고 그에 맞는 합리적 비용 산출이 요구된다. 둘째 유체동산의 정보 제공에 대한 개선이 필요하다. 부동산경매 정보는 법원경매 홈페이지를 통해 공지되는데 감정평가사와 집행관이 직접 확인한 경매 물건의 상태나 현황을 자세히 공지하고 있으며 사설 중고물품 경매의 경우에도 물품의 사진과 함께 모델 번호와 연식 물품의 특징 등이 자세히 공지되고 있음을 확인할 수 있다. 그러나 유체동산 경매 물건에 관한 정보의 경우 정보의 양이 부족하고 내용면에서도 형식에 그치고 있어 개선이 필요하다. 셋째 유체동산에 대한 감정가 산정이 현실적이어야 한다. 대부분의 물품에는 제조사명과 연식 모델명 그리고 물품별로 특유의 기능이 있는데 그러한 정보를 통해 물품의 가격이나 가치를 유추할 수 있고 물품의 상태에 따라 가격이 결정된다. 유체 동산에 대한 감정가 산정은 관행적이고 형식적으로 이루어지고 있어 현실성이 떨어진다는 지적에 따라 보다 구체적이고 현실적인 감정가 산정이 필요하다. 넷째 유체동산 경매 장소를 합리적으로 조정해야 한다. 민사집행법은 즉시 매각하지 아니하면 값이 크게 내릴 염려가 있거나 보관에 지나치게 많은 비용이 드는 때에는 그 물품을 외부로 반출하지 않고 즉시 매각할 수 있도록 규정하고 있고 매각장소 또한 채권자와 채무자가 합의하면 합의된 장소에서 진행할 수 있다고 정의하고 있다. 그래서 부동산에 남아있는 유체동산에 대하여 꼭 외부로 반출하고 보관해야 할 필요가 있는지에 대한 객관적 평가를 해야 하고 그 평가에 따라 유체동산의 경매 장소에 대한 합리적인 조정이 필요하다. 위와 같이 유체동산 강제집행제도의 개선을 통해 입찰자들이 안전하게 부동산 경매에 참여할 수 있도록 하고 보다 합리적인 경매 문화가 정착되기를 기대한다.

영어초록

Real estate auctions were once regarded as the exclusive domain of certain people, but the revision of the Civil Execution Act has made it easier and safer to acquire real estate. However, procedures such as taking the tangible movables out after applying for compulsory execution to receive real estate that have not been negotiated with the occupant after successful bid auctions and carrying out separate auctions remain as matters to be improved. In order to suggest a rational operation plan for the compulsory execution system, we tried to derive problems through literature research, expert interviews, and general public surveys. Since the number of laborers mobilized for compulsory execution is more than necessary, it is necessary to improve the number of effective laborers and to calculate reasonable costs accordingly. Second, it is necessary to improve the information provision of tangible movables. In the case of information on auction items for tangible movables, the amount of information is insufficient and the content is limited to form, so improvement is needed. Third, the appraised value calculation for tangible movables should be more realistic. As it is pointed out that the appraised value of tangible movables is not realistic because it is carried out in a conventional and formal way, a more specific and realistic appraisal of the appraised value is required. Fourth, the auction site for tangible movables should be reasonably adjusted. It is necessary to objectively evaluate whether it is necessary to take out and keep the tangible movables remaining in the real estate, and it is necessary to make reasonable adjustments to the auction site of the tangible movables according to the evaluation.

참고자료

· 없음