부동산 감정평가업상 업무협약의 법률관계에 관한 연구 (A Study on Legal Matters of the Business Agreement on Real Estate Appraisal Work)

서지정보

· 발행기관 : 한국부동산연구원
· 수록지 정보 : 부동산연구 / 17권 / 2호 / 9 ~ 36페이지
· 저자명 : 이선영

초록

금융기관은 담보부동산의 감정평가의뢰를 하는 조건으로 감정평가업자와 감정평가업무 협약을 체결하여 감정평가방법에 관한 사항, 보수청구권의 포기, 연대보증책임의 특례, 임대차관계 조사 등의 협약내용을 감정평가업자에게 준수할 것을 요구하고 있다.
업무협약은 계약의 일종이며 협약내용을 준수한다면 감정평가의뢰를 한다는 법률관계로서, 금융기관은 감정평가업자가 협약내용을 위반하게 되면 손해배상청구권을 갖게 되지만 감정평가업자는 협약내용을 준수할 의무만 있을 뿐이고 감정평가의뢰 청구권을 갖지 못한다.
업무협약은 계약자유의 원칙을 근거로 한다. 민법은 강행법규를 위반한 법률행위는 무효로 하고 있다. 감정평가업자의 위법ㆍ부당한 평가에 대하여는 법률이 행정상, 민사상, 형사상 제재를 하고 있는데도 불구하고 이러한 협약을 허용하는 것은 그 협약이 무효가 될 만큼 강행법규를 위반한 정도는 아니지만, 공정거래법상 불공정거래행위에는 해당될 수 있다. 불공정거래행위의 유형 중 거래강제, 거래상 지위의 남용 등에 대한 대법원 판례, 공정거래위원회의 심사지침 등의 해석에 따르더라도 이러한 업무협약은 불공정거래행위의 요건을 충족할 수 있을 것으로 생각된다.
특히 금융기관이 감정평가의뢰라는 상품을 공급하면서 감정평가업자에게 그가 원하지 않는 업무협약을 요구하는 것은 공정거래법상 끼워팔기와 구입강제에 해당될 수 있다.
금융기관뿐만 아니라 감정평가의뢰인은 법률로서 감정평가업자의 위법․부당한 평가로부터 보호를 받을 수 있으므로 업무협약을 별도로 체결하여 감정평가의뢰를 하도록 허용할 이유는 없으며 이를 정상적인 거래관행이라고 할 수도 없다. 이러한 불공정 거래에 대하여는 공정거래위원회의 심사를 거쳐 시정조치 되어야 할 것이다.

영어초록

After making the business agreement for the appraisal with appraisers on condition of the appraisal request of the collateral real estate, financial institutions demand that the appraisers observe the contents of the agreement, namely appraisal methods, abandonment of fee claims, particular instances of joint guaranteed liabilities, surveys of real estate leases, and so forth.
The business agreement is a kind of contract, and by observing its contents, it is a legal matter related to requesting the appraisal. The financial institution has a claim for damages in case the appraiser contravenes the agreement, but the appraiser only has duty of observing contents of the agreement and dose not have a right of claim for the appraisal request.
The business agreement is based on the principle of freedom of the contract. A legal act that violates the compulsory regulation becomes ineffective in the civil law. As the law takes administrative, civil, and penal sanctions against the appraiser who appraises illegally and unfairly, to allow such agreement may come under the unfair trade by an antitrust law, though it does not become as ineffective as violating the compulsory law. According to the interpretation of the Supreme Court rulings and a inspection guide of the Fair Trade Commission, the forced trade and the misuse of the position in trade which are types of unfair trade may have sufficient reasons for the unfair trade.
Especially, by means of supplying a product, or a appraisal request, what a financial institute demands that an appraiser make the business agreement which he or she does not want may become a tie-in sale and a forced purchase under the antitrust law.
Because not only a financial institution but also an appraisal requester could be protected under the law from the illegal and unfair appraisal, there is no reason for allowing a appraisal request by making business agreement separately and this cannot be a normal trade custom. Such unfair trade has to be revised by the Fair Trade Commission through its examination.

참고자료

· 없음