한국에서의 외국인 부동산(토지)투자에 관한 법제 연구 (A Study on the Legislation of Foreigners' Real-Estate Investment in Korea)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지법학회
· 수록지 정보 : 토지법학 / 28권 / 2호 / 81 ~ 109페이지
· 저자명 : 양효령

초록

「외국인투자촉진법」과「외국인토지법」에서 규정하고 있는 외국인의 범위는 차이가 있다. 즉, 「외국인투자촉진법」에서 규정하고 있는 ‘외국인’은 외국국적을 보유하고 있는 개인, 외국법률에 의하여 설립된 법인 및 대통령령이 정하는 국제경제협력기구를 말하지만,「외국인토지법」에서의 ‘외국인’은 외국국적을 가진 개인, 법인 또는 단체, 일정한 요건에 해당하는 우리나라의 법인과 단체를 외국법인ㆍ단체로 의제하는 법인과 단체로 규정하고 있다. 또한, 「외국환거래법」의 경우, 외촉법이나 「외국인토지법」과는 달리 외국인과 내국인으로 구분하지 않고 거주자와 비거주자로 구분하고 있다.
우리나라의 토지제도는 토지의 소유ㆍ사용ㆍ수익ㆍ처분을 중심으로 체계를 확립하고 있으며, 민법에서는 부동산을 토지 및 그 정착물로 규정하고 토지와 토지의 정착물(건물)은 각각 독립된 객체로 토지소유권과 건물소유권의 이원적 체계를 형성하고 있다.
외국투자자에 대한 부동산(토지)투자 관련법제에는 「외국인토지법」ㆍ「외국환거래법」 및 외축법이 적용되며, 「외국인토지법」은 외국인의 국내 토지취득에 관한 일반적인 사항을 규정하고 있으며, 「외국환거래법」의 부동산 취득신고는 토지 이외의 부동산인 건물 및 관련 권리를 취득할 경우에 신고대상이 되며, 외국인의 국내 부동산 매입과 관련된 외국환 유출ㆍ입에 관한 사항을 규정하고 있다. 「외국인투자촉진법」은 외국인투자기업이 국내 토지를 매일할 경우 외국인투자신고절차ㆍ조세감면 및 국유재산 매각 등에 있어서 혜택 부여에 관한 내용을 규정하고 있다.
「외국인토지법」에서는 외국인의 부동산 취득 절차를 크게 ‘신고에 의한 토지취득’과 ‘사전허가에 의한 토지취득’ 및 ‘계속보유신고에 의한 토지취득’로 분류하고 있으며, 동시에 주체별 부동산 취득절차를 달리 규정하고 있다. 외국투자자가 국내 부동산을 취득할 경우 부담하게 되는 조세는 내국인과 동일하다. 즉, 부동산을 매입하는 단계, 부동산 보유단계 및 부동산 매각단계에 따라 각각 부과하는 과세의 종류가 서로 상이하다.
또한, 외국인기업이 투자입지를 설정할 때에 공장부지 등에 대한 매입비 지원 및 임대료 감면 등을 지원하는 재정지원제도를 시행하고 있으며, 이중 입지지원은 크게 임대용지 지원과 분양가차액보조 지원으로 구분하여 규정하고 있다.
외국인의 부동산(토지) 투자시 고려해야 할 점에 대해 첫째, 투자유치국의 토지제도 및 관련 법제의 이해가 선행되어야 한다. 둘째, 외국인투자 관련 법률의 ‘외국인’의 범위가 다르기 때문에 주의가 필요하다. 셋째, 토지종류에 따라 토지취득방법을 달리 규정하고 있기 때문에 이에 대한 확인이 필요하다. 넷째, 토지에 대한 권리설정계약의 법적성질을 달리 규정하고 있어 이에 대한 행정절차에 주의가 필요하다. 다섯째, 한중 양국의 토지분쟁 해결절차가 다르기 때문에 이에 대한 주의가 필요하다.

영어초록

The range of aliens appear differently in 「Foreign Investment Promotion Act」and「Aliens Landownership Law」. 'Foreigners' in the Foreign Investment Promotion Act means the individuals who possess foreign nationality, corporate bodies established by foreign legislations and organizations for economic cooperation by a presidential decree. But in the Aliens Landownership Law, it means the individuals who possess foreign nationality, corporate bodies and organizations, and internal corporate bodies that can be confirmed as foreign ones when meeting certain requirements. Moreover, Foreign Exchange Transactions Act classifies them as residents and non-residents.


Korea's land system has its structure made with the land ownership, use rights, profits and sails in priority. Civil law defines 'real-estate' as the land and its fixtures, and each one is an independent entity. Therefore, there is a dualistic system form of the 'land ownership' and the 'building ownership'.


Aliens Landownership Law and Foreign Exchange Transaction Act is applied when it comes to legislation of foreigners' real-estate investment. Aliens Landownership Law regulates common cases of foreigners' internal land acquisitions, and Foreign Exchange Transaction Act regulates that a person who acquires building-related rights has to file for real estate acquisition. It also deals with the foreign cash flow related to foreigners' internal purchase of real-estate. Foreign Investment Promotion Act regulates granted benefits in declaration procedure, tax exemption and disposal of national property when foreign investment enterprises purchases internal real-estate.


Aliens Landownership Law classifies real-estate acquisition procedures by declaration, prior permission, and continued possession report when foreigners acquire real-estate. When foreign investors acquire internal real-estate, the tax is equal to the local ones. There is financial aids offered to foreign enterprises for setting up position of investment such as land rent and assist to pay differences of parcel price.


There are a few point to be considered when foreigners intent to invest in other country's real-estate. First of all, there must be clear understanding of the country's land system and legislations. Second, they should be cautious about the exact concept of 'foreigner' in certain country's aliens landownership law. Third, they must confirm the accurate means of land acquisition. Next, be aware of administrative procedure for contract for the establishment of a land-owners rights. Last, note that Korea and China has different procedures of resolutions for land dispute.

참고자료

· 없음