부동산리테일산업발전을 위한 법정책적 과제 (Legal policy task for real estate retail market)

서지정보

· 발행기관 : 한국법정책학회
· 수록지 정보 : 법과정책연구 / 12권 / 2호 / 397 ~ 423페이지
· 저자명 : 양재모

초록

2012년 3월 15일 한미 FTA의 발효로 인하여 한국서비스산업은 새로운 기회와 도전을 맞이하게 되었고 부동산리테일시장도 예외는 아닌 상황이다. 부동산리테일시장개방은 한미 FTA의 중요현안이 되지는 못했지만 개방하지 않는 시장을 열거하는 방식으로 조약이 체결되어 있으므로 당연히 개방시장에 포함된다고 할 수 있다. 우리나라 부동산리테일시장의 후진성을 고려하자면 시장개방으로 인한 충격은 다른 시장분야보다 더 클 우려가 있다고 할 수 있고 이 때문에 관련부처에서는 시장개방에 대응하기 위한 법정책적 과제연구를 진행하기도 하였다. 그러나 이와 관련하여 어떤 성과도 도출하지 못한 채 시장이 개방되는 상황을 맞이하게 되었다.
부동산리테일산업은 우리나라의 경우 복덕방이라 불리우는 소규모 영세업자의 수준을 벗어나지 못하고 있지만 외국의 경우에는 부동산을 단순히 소유하고 물적 관리를 하는데 한정되어 있지 않고 투자, 마케팅, 수익사업개발, 자본이익실현의 종합적인 업무를 수행하는 다국적 기업이 산업의 중심을 차지하고 있다.
우리나라 부동산리테일산업시장이 발전하지 못한 가장 큰 이유는 부동산시장을 산업시장의 일부분으로 인식하기 보다는 불로소득의 원칙으로 도박산업과 같은 불건전시장의 하나로 인식하고 이를 통제하고자 했던 정부의 규제정책에 기인한다고 할 수 있다.
이러한 규제정책은 부동산중개업법, 공인중개사업법의 입법목적을 밝히는 목적조항에서 해당법의 제정목적을 산업육성이라는 측면이 아니라 투기억제라고 규정하고 있는 점에서도 잘 나타나고 있다.
그러나 이러한 규제중심 법제도는 규제효과의 즉시성이라는 효과를 위하여 중개업자에게 강력한 규제를 행하는 형태로 법제도화하게 되었고 그 결과 외국의 부동산중개업자가 부동산리테일전문산업가인 디벨로퍼로 발전한데 반하여 우리나라의 경우에는 복덕방업자에 머무르게 하는 결과를 만들게 된 것이다.
공인중개사업법도 중개업법에서 변화되어 법명의 개정이 있었지만 누구나 할 수 있는 부동산거래상담을 개인인 중개업자는 할 수 없고 법인인 중개업자만이 할 수 있다는 의미로 해석될 수 있는 규정을 두고 있는 등 후진성을 그대로 노출하고 있다. 또한 중개업자의 전문적 지식없이도 각 법령에서 각 정부관련단체에 중개업을 영위하는 것이 가능하도록 함으로써 사실상 정부가 산업시장자체를 붕괴시키는 현상을 만들고 있는 상황이다.
외국의 전문 디벨로퍼와 같은 부동산리테일산업가를 육성하기위해서는 부동산리테일분야를 수직적으로 분할하여 규율하는 현재의 법제도를 개선하여 동일업무를 수행하는 각 사업자들이 동일하게 규율을 받도록 부동산리테일산업전체를 수평적으로 규율하기 위한 제도적 노력이 필요하다. 이를 위해서는 현행 공인중개사업법을 확대하여 부동산거래업법 등을 제정할 필요가 있다. 또한 부동산리테일산업분야의 각 전문가들의 교육체계도 부동산산업분야의 학문적 발전에 맞추어 개정될 필요성이 있다고 보여진다.

영어초록

Retail consists of the sale of physical goods or merchandise from a fixed location. real estate retail means the sale of real estate. real estate is land and building, therefor real estate retail means the sale of land and building.
Usually we can’t make land. so real estate market is mainly the sale of building and rent. but the sale of new building over a certain size is regulated by “korean housing provision regulation”, not market operation.
As a result, in korea, real estate market is current building market. current building trade is concluded through realtor.
Korean realtor is mostly mom-and-pop business. because korean government regards real estate trading as speculation.
After FTA, korean real estate market is facing a growing crisis of competition. but korean law has deterred real estate retail industry. I search problems on korean law of real estate retail industry.
In korean realtor act, realtor is not exclusive agency but open listing agency. that cause market disruption. one want to buy a house. one roams from place to place. one request a realtor in that place mediation. if one request realtors in three place. in market estimated demand is three, but actual demand is just one.
It seem that there is a sudden increase of fictitious demand and vice versa.
koran realtor act must be revised to prevent a further increase of market disruption and impeding the industrialization of real estate retail.
Mediation contract must be exclusive agency listing contract. client must be under the impression that he makes contract.
there is another problems in the industrialization of real estate retail. One of them. it is realtor’s ability. realtor qualification exam subjects don’t contain asset management, consulting etc. most realtor can’t serve real estate management.

참고자료

· 없음