부동산의 이중매매에 관한 형사책임 (Criminal Responsibility regarding Double Dealing in Real Estate)

서지정보

· 발행기관 : 성균관대학교 법학연구원
· 수록지 정보 : 성균관법학 / 29권 / 4호 / 463 ~ 484페이지
· 저자명 : 정다희

초록

최근 대법원은 동산의 이중양도에 관해 다수의견은 배임죄의 성립을 부정하고, 연이어 대물변제예약에 의한 부동산 등기이전의무는 자신의 채무에 불과하다는 이유로 배임죄의 주체성을 부정하고 있다. 그렇다면 부동산 매매에 있어 계약금과 중도금을 수령한 매도인의 법적지위를 자신의 사무임과 동시에 타인의 사무라고 하는 종전 판례는 유지될 수 있을까? 다수설과 판례는, 중도금을 수령한 상태는 더 이상 계약을 해제할 수 없고, 그럼에도 이중매매한 것은 잔금의 수령과 동시에 등기이전에 협력할 의무를 저버린 배신적 행위로서 비난가능성이 높다는 측면에서 배임죄를 긍정하고 있다.
그러나 1)중도금을 수령하였다는 이유만으로 매도인이 타인의 재산의 관리 또는 보호자에 준하는 지위를 인정할 수 있을만한지, 2)그러한 민사거래에 형벌이 관여하는 것이 형벌의 보충성에 반하는 것은 아닌지, 3)부동산 거래의 안정성을 확보하기 위한 대책의 필요성은 동감하지만 동산의 경우와 달리 부동산의 이중매매만을 유독 배임죄로 형사 처벌하는 것이 형평성에 반하는 것은 아닌지 라는 문제가 여전히 남아 있다.
결론적으로 부동산의 거래 또한 동산과 같이 물품거래계약에 불과하고 부동산 특유의 등기이전은 단순히 소유권의 완전한 이전을 위한 공시방법의 충족이라는 점에서 등기이전에 협력할 의무 또한 민사상 채무에 불과하지, 매도인의 지위를 배임죄에서 요구하는 ‘타인의 사무자’라고 까지 할 수는 없다는 생각을 지울 수 없다.
형법 상 배임죄에서 요구하는 ‘타인의 사무’라 함은 그 타인이 할 수 있는 사무를 타인을 대신하여 행하는 관계가 인정되어야 한다. 매매의 목적물이 동산의 경우이든 부동산의 경우이든 매매 계약상 의무를 이행하는 것은 ‘자기의 사무’이고, 일부 타인을 ‘위한’ 사무라고 할지라도 ‘타인의 사무’ 그 자체는 아니다.
따라서 부동산의 이중매매는 제1매수인에 대한 채무불이행에 불과하고, 등기이전의무가 형법상 배임죄의 구성요소인 ‘타인의 사무’가 된다고 할 수 없으므로 판례의 입장은 재검토할 때가 되었다.

영어초록

Majority opinion of the Supreme Court denies the existence of a breach of trust regarding the issue of double dealing in real estate and further questions the identity of such breach, claiming that the duty to register the transfer of ownership derived from the appointment of payment in substitutes represents an individual's own responsibility. if this were the case, however, would it not conflict with the decisions in preceding cases which had concluded that down payment and middle payment (in regards to real estate transactions) remain the responsibility of both the seller and the buyer? According to precedents and the majority opinion, contracts may not be canceled once the middle payment has been transferred, and if nevertheless double dealing does occur, it would represent an act of foregoing the responsibility to cooperate in the process of transferring the registration of ownership, which would then be considered a breach of trust.
However, questions and ambiguities remain regarding the following: 1) whether the seller can assume the legal role of maintaining or managing the other party's property solely on the grounds that the middle payment had been transferred, 2) whether applying criminal measures in a civil transaction oversteps the limits of criminal law, and 3) whether subjecting only double dealing to criminal prosecution--while recognizing the need to address this particular issue in order to ensure the integrity of the real estate market--violates the concept of fairness.
Given that real estate transactions can be seen as transactions of other types of goods and that the transfer of registration of ownership unique to real estate merely represents an intermediary steps towards the complete realization and transfer of ownership, the scope of sellers' responsibility does not provide necessary grounds for a breach of trust.
one party performs an act or task on behalf of another. Regardless of whether the purpose of transaction involves real estate or movable goods, the duties outlined in the contract represent the duties of the self; simply put, tasks performed for another entity cannot be considered the same as another entity's tasks. As such, double dealing cannot be addressed under criminal law (under breach of trust) but rather represents the seller's violation of contracts under civil transaction law.

참고자료

· 없음